二手房购房合同范本和注意事项.doc

二手房购房合同范本及注意事项　　二手房购房合同　　出卖人(以下简称甲方)：　　姓名：_(身份证)：___地址：___工作单位：___联系：___　　买受人(以下简称乙方)：　　姓名：_(身份证)___地址：___工作单位：___联系：___　　根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同　　第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋现该房屋具体状况如下：　　(一) 座落于___ ，建筑面积___平方米;　　(二) 房屋的所有权证号为___，国有土地使用权证号为___;　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让　　第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币___元/平方米，总价：人民币___元整(大写：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整)　　第三条 乙方在___前应向甲方给付定金人民币___元整(大写：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整)　　上述定金在乙方___付款时充抵房款　　第四条 付款时间及方式　　乙方应于本合同生效之日起___日内将该房屋全部价款付给甲方。

　　具体付款方式为：　　_______________________________________　　第五条 甲方承诺在本合同生效之日起___日将房屋交付给乙方，并在交付房屋前腾空该房屋　　甲方应在___前将其落户于该房屋的户籍关系迁出　　第六条 甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方　　第七条 甲、乙双方同意，在本合同生效之日起___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续　　该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：　　□该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证所载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方　　□该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金的，双方约定，该费用由　　□甲方承担　　□乙方承担 　　除本条已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由　　□甲、乙双方按国家规定各自承担　　□甲方承担　　□乙方承担 　　第八条 房屋毁损、灭失的风险自□房屋正式交付之日 □权利转移之日起转移给乙方。

　　第九条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：________　　第十条 甲方保证已如实陈述本合同所售房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋在交易时没有产权纠纷或影响双方交易的任何法律障碍，有关按揭、抵押、租赁、税项等，甲方均在合同生效前办妥生效后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任　　第十一条 乙方未按本合同的约定支付房价款的，按下列约定承担违约责任：　　乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付未付房价款的万分之___支付违约金乙方逾期支付房价款超过___日，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同之日起___日内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还;并有权要求乙方支付总房价款百分之___的违约金　　第十二条 甲方未按本合同的约定履行义务的，按下列约定承担违约责任：　　1、甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之___支付违约金甲方逾期交付房屋超过___日，乙方有权解除本合同甲方应在乙方解除本合同之日起___日内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之___支付违约金　　2、如因甲方的故意或过失造成乙方不能在本合同约定的时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起___日内将乙方已付款退还给乙方，并按总房价款的百分之___支付违约金。

　　第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分　　第十四条 本合同自甲乙双方签字之日起生效　　第十五条 因本合同或与本合同有关的任何争议，双方应协商解决协商不成的，　　□提交___仲裁委员会仲裁解决　　□依法由人民法院诉讼解决　　第十六条 本合同一式___份其中甲方执___份，乙方执___份，提交房屋权属登记机关一份　　甲方(签章)： 乙方(签章)：　　法定代表人： 法定代表人：　　签约日期： 签约日期：签订二手房购房合同时应注意哪些事项　　在二手房交易中，许多购房者往往只顾房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意　　签订前　　一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解1、查看产权所有人的身份证件2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?　　出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意在签订房产买卖合同时，也要全部到场如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

　　二、对即将进行交易的房产进行必要的了解　　1、售房提供的房屋产权证是否属实?　　2、房产面积多大?　　3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他?　　4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?　　5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖　　6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。

这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的　　签订时　　一、需要准备的证明材料购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：　　1、身份证原件或护照原件及复印件;　　2、未成年人的户口簿或出生证明;　　3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效：　　1)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证;　　2)澳门地区：中国法律服务(澳门)公司;　　3)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章：　　4)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证二、看清楚合同中的约定内容尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明)：　　1、房款的金额是否写清楚?　　2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

　　3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成，中国银行90平米以下，房龄10年以内可贷八成);　　4、买卖双方何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单);　　5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担;　　6、房地产的风险责任何时转移给购房者?《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的，从其约定大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;　　7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?　　8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)　　1)如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效　　2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

　　3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效　　4)双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效二手房买房合同范本】二手房购房合同需注意的四个要点　　随着房贷新政可能会影响优惠房贷的信息的传出，不少人为了搭上房贷优惠政策的末班车，提前了购房的时间，尤其是二手房的购房者，这导致近来交易量有明显的上升，然而二手房特殊的情况，在签订二手房购房合同时必须要注意以下几个要点：　　第一：签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，去找人去又无法找到当初签约的那个人了因此，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖　　第二：合同上明确标明付款时间和过户时间对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是分几次付款购房的方式，不能模糊的口头约定对买主来说，过户时间很重要，因为过户了就意味着房产法律上的权属发生变化，就是属于自己的房子了，就拥有房子的一切权益了，不约定过户时间，中间容易出麻烦，尤其是房价变化大的时候。

　　第三：合同必须明确各种费用的交接时间和方式二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷　　第四：写明违约责任和合理利用补充条款房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为在购房合同中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚情况，这样可以避免后期的一些麻烦　　二手房购房，因为房源相。