不动产相邻关系.doc

不动产相邻关系中的隐性规则及业主的诉权制度研究师安宁【全文】　　前 言　　在旧物权制度中，业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进行规范，从而给司法实务又提出了新课题　　物权法用专章规范相邻关系，应当说单从文义解释的角度而言，不动产相邻关系是物权法体系中较为通俗易懂的章节但是，在现实中相邻关系纠纷却因表现形式繁杂而致处理难度较大为此，应当正确把握物权法条款之外的几个处理好相邻关系的隐性原则　　笔者拟通过对上述两项物权制度的解析来帮助我们认识物权法中的“安居”工程　　一、业主及其集合体的诉权机制　　在旧物权制度中，业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进行规范，从而给司法实务提出了新课题　　业主之间及其与业主大会和业主委员会之间的内部诉权机制已有了物权法上的根据即该法第78条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”；第83条规定“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。

业主内部诉权类型的构成涉及四种情形：一是针对业主大会及业主委员会的决议类行为所提起的撤销权诉讼；二是针对业主委员会所实施的规定及管理类行为引发的诉讼；三是部分业主内部之间因相邻关系或其他纠纷所涉之诉；四是针对业主大会或业主委员会的决议所提起的确认无效之诉之所以涉及无效之诉是因为物权法虽仅规定了撤销权诉讼类型，但因“两会”决议有可能直接违反法律、法规的强制性规定，从而构成民法所禁止的无效行为，故仅用撤销权诉讼难以准确界别其纠纷性质鉴此，撤销之诉并不能当然地排除确认决议无效之诉存在的可能　　业主针对包括物业服务企业在内的外部管理人或来自第三人的侵权时是否享有独立的诉权，这在物权法中似乎找不到明确的对应依据但笔者认为，其答案应当是不言而喻的即除了根据法律、法规及管理规约而明确让度给业主大会和业主委员会行使的权利外，凡是业主未被明确禁止且符合诉讼法基本受案要件的纠纷均可诉诸司法救济程序诸如，单个的业主对物业服务企业的服务瑕疵及其造成的损害或对来自物业服务企业的侵权行为应享有当然的诉权，物业服务企业不得以其聘用人是业主大会或业主委员会为由而利用合同相对性原则对单个业主的诉权进行抗辩因为“两会”只是业主权利的集合体，是业主权利延伸的一种表现形式，其设立和存续的价值就是为维护业主权利。

物业服务企业在与“两会”构建物业服务合同时即应当明知其所服务的对象是一个个具体存在的“业主”而不是“虚化”的业主大会和业主委员会故只要业主与物业服务企业之间存在独立的诉争且符合法院主管范围和管辖的构成要件，则均可涉诉　　“两会”自身是否享有诉讼主体地位是司法实务中长期争议的一个难题在新物权法制度中，对二者能否充任当事人的法律地位仍未明确但笔者认为，完全否认该“两会”的诉讼主体地位的观点显然再难以为继首先，物权法既然已经赋予了业主对“两会”决议的撤销诉权，则当有此诉争时作出决议的业主大会或业主委员会必然要充任被告，从而成为当然的合法的诉讼主体；其次，由于物业服务企业是由业主大会承担聘用与解聘责任的，故对于服务合同解除类诉讼的涉诉主体一般应是业主大会或经授权的业主委员会，只有特殊情况下才有可能以业主代表诉讼的机制提请解决；第三,根据物权法第83条的规定，“两会”在特定的情形下享有要求行为人停止侵权、消除危险、排除妨害、赔偿损失等请求权，此类权利的实现并不能完全依靠“两会”自身的强力来完成，而是必须依靠司法强制力作为保护机制故无论如何，“两会”已经获得了在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位是一个不争的立法成果。

　　此外，“两会”因诉讼所获公共权益应归全体业主享有但是，对于诉讼负担或不利后果则应由对作出决议投支持票的业主来共同承担，对该项决议持反对意见的业主则享有免责权此点有类于公司法上的股东会和董事会决议规则，也是业主大会中物权股权化的一种体现　　二、不动产相邻关系中的隐性原则　　物权法用专章规范相邻关系，应当说单从文义解释的角度而言，不动产相邻关系是物权法体系中较为通俗易懂的章节但是，在现实中相邻关系纠纷却因表现形式繁杂而致处理难度较大为此，应当正确把握物权法条款之外的几个处理好相邻关系的隐性原则　　首先，应正确认识相邻关系中不动产物权之间所隐含的谦让、兼容原则物权法关于“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”的规定以及要求“相关物权人应提供必要的便利”的规定正是谦让和兼容原则的体现但是，相关物权人的谦让和兼容义务也不是无限度的，而是要受到最低必要性原则的制约　　其次,应合理把握“后建服从先建”的原则以及对后建方只能给予“最低必要性保护”的原则后建者不得损害先建方合法的在先权利是一个基本原则，这就要求后建者必须先在自身的不动产范围内穷尽其物权利用方式，只有当其在自身范围内无法解决且又有必要给予其最低必要性的保障时才可以要求先建方承担谦让和兼容义务，从而为自己的相邻权利提供必要的便利。

这就意味着当先建方成为承担谦让和兼容义务的一方后，“后建服从先建”的原则仍然不得被颠覆，而是转换为补偿或赔偿法律关系来体现这一原则即如对先建方造成损害或重大权利限制时，后建方有承担赔偿或补偿的义务　　第三，建设方获得行政许可并不能当然地排除民事侵权构成的可能性相邻关系中法律关系最为复杂的纠纷是涉有行政许可权参与的情形由于有行政许可的支持，后建方往往漠视先建方合理的在先权利，使得纠纷的解决难度明显地高于普通相邻关系纠纷那么，此时何者权利应当受到优先保护？　　笔者认为，先建方的在先权利仍然应当受到优先保护，后建方获得相关行政许可并不意味着其已经排除了一切民事侵权的可能相反，此时后建方和行政许可部门有可能对先建方构成民事和行政双重侵权因为相邻关系中的后建方即便取得了规划或建设行政许可，只能确认其建设行为已符合行政法规范，但如果对相邻利害关系方民事权利构成妨害的,仍要承担民事侵权责任或补偿责任同时，如果由于行政部门的过错而导致规划或建设行政许可本身对先建方的在先权利构成损害的，则相关行政许可部门可能须承担国家赔偿责任此时，在先权利方可以通过行政附带民事诉讼程序寻求解决之道　　第四，合理而适当的自力救济应予免责的原则。

尤其在后建方获得行政许可情形下的相邻建设纠纷中，后建方所获得的行政许可建设权可能与先建方的自力救济权发生激烈的冲突一方面，获得建设许可的后建方自恃有行政许可的支持而无视相关方正当的抗辩拟强行建设；另一方面，先建方会因情况紧急而采取自行阻挡等自力救济的方式进行维权，从而导致纠纷的复杂化和冲突的暴力化此时，实施行政许可的有关部门有义务重新审查其行政许可是否构成对相关方民事权益的妨害并应主动采取相应的救济措施如已涉司法程序后则司法机关也有义务采取紧急禁令等措施暂时中止建设行为以防止矛盾的进一步激化经司法审查认定先建方的自力救济具有必要性或合理性时，则其可获得合理的免责待遇　　可见，上述隐性原则中的“隐”在于其虽未见诸于物权法的明确规定，但对于处理好相邻关系却尤为重要，故应予准确理解和正确把握　　处理好业主与开发商、业主与业主、业主与物业服务机构之间的关系是物权法在“安居工程”中的一项重要的立法任务因此，把握好不动产相邻关系的处理原则和业主的诉权制度是保障该项“安居工程”顺利实施的重要制度支撑相邻关系纠纷的处理的原则来源： 作者： 日期：09-06-12    相邻关系纠纷是我国最高人民法院印发的《民事案件案由规定（试行）》中关于权属、侵权及不当得利、无因管理纠纷案由的一种，是当前法院审理难度较大、法律依据相对较少的一种纠纷。

   处理相邻关系纠纷应当注意以下三项原则：1、 1、有利生产、方便生活相邻关系正是人们在生产、生活中，对于相互毗邻的不动产的占有、使用、收益、处分而发生的权利义务关系，直接关系到人们的生产和生活的正常进行因此，处理相邻关系应当以有利生产、方便生活为原则例如，甲、乙、丙三个承包经营人承包的土地相互毗连，其土地都是长期依靠同一条小溪灌溉，甲承包的土地处于小溪的上游，乙承包的土地处于小溪的中游，丙承包的土地处于下游由于天旱水源不足，小溪的水源不能满足土地灌溉的需要这时，甲或乙都不能截断溪流仅供自己的土地灌溉，而是要正确处理用水相邻关系，把有限的水用于三人最需要、经济效益最大的地块，以减少不必要的损失，发挥最大的经济效益，促进生产的发展2、团结互助在我们社会主义国家，国家、集体和个人的根本利益是一致的在社会生活的各个方面，人与人的关系在本质上都是一种互助协作的关系，这根源于劳动人民在社会主义生产关系中的共同利益，与以私有制为基础的社会关系是根本不同的因此，有必要而且也能够依团结互助的原则处理相邻关系例如，在乙必须通过甲的土地才能从公用通道到达乙的土地时，甲应当允许再如，低地的所有人或使用人对于高地的自然流水应当允许流往自己的土地，不得堵截，使高地遭受损失。

团结互助原则还要求相邻人应当协商解决相邻纠纷，应当互谅互让，尊重对方的权益，不能只顾自己的利益而无视邻人的合法权益3、公平合理我国法律严格保护民事权利，任何组织或个人都不得非法侵犯而相邻关系从本质上是对一方权利的需要，从社会整体利益考虑作出的规定，不仅不与保护民事权利的原则相矛盾，而是对公司、法人的民事权利的更进一步的保护因此，应当公平合理地处理相邻关系，一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须在合理、必要的限度内为之；并且要求各方在享受权利的同时，亦应承担一定的义务例如，相邻一方因架电线、埋设电缆、管道必须使用他方的土地，他方应当允许，但使用的一方应当选择危害最小的地点和方法安设，对所占用的土地和施工造成的损失给予补偿并且应于事后清理现场有利生产方便生活、团结互助、公平合理，这是处理相邻关系的三项原则这三项原则又是互相联系的，在实际处理相邻关系的时候，应当综合平衡相邻各方的权利和利益，综合考虑这三项原则的精神，从有利生产、方便生活出发，本着团结互助的要求，公平合理地处理相邻关系中华人民共和国物权法第七章 相邻关系来源： 作者： 日期：08-10-19     第七章 相邻关系 　　第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯 　　第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利 　　对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配对自然流水的排放，应当尊重自然流向 　　第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利 　　第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、 电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利 　　第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照 　　第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质 　　第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全 　　第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。