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2.5产业园国内外领先案例分析产业园国内外领先案例分析 华夏幸福基业华夏幸福基业中期报告(初稿) 2011年12月3日 “ 20100701 do not delete this text object! This document was created for our client. The client is entitled to use it for its own internal purposes. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Strategy Consultants. This document is not complete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. © 2010 Roland Berger Strategy Consultants This document was created for our client. The client is entitled to use it for its own internal purposes. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Strategy Consultants. This document is not complete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. 22.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 内容内容页码页码 1.2.5产业园定义产业园定义3 2.2.5产业园国内外领先案例产业园国内外领先案例18 3.2.5产业园开发运营关键成功要素总结产业园开发运营关键成功要素总结132 “ 20100701 do not delete this text object! 32.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 2.5产业园定义产业园定义 1. “ 20100701 do not delete this text object! 42.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 2.5产业指第二产业与第三产业之间的中间产业，具有高技术含量、高知产业指第二产业与第三产业之间的中间产业，具有高技术含量、高知 识集聚和高管理水平等特点识集聚和高管理水平等特点 2.5产业的定义 2.5产业的定义产业的定义 • 主要表现在表现在以IT、动漫产业为代表的数字网 络产业，包括电子商务、软件业和数字媒体 等 • 俗称的2.5产业是指介介 于第二和第三产业之于第二和第三产业之 间间的中间产业高技术含量高技术含量 高知识集聚高知识集聚 高管理水平高管理水平 • 第二产业的下游营销、结算和售后服务等环 节，其在价值链中的增值作用已超过生产制 造 • 表现形式：表现形式：企业经营的专业化程度进一步提经营的专业化程度进一步提 高高，成为工业企业非价格竞争的重要因素 • 2.5产业是高新技术的主要使用者和推动者产业是高新技术的主要使用者和推动者 • 表现形式表现形式：企业发展中将形成具有独立的研 发中心、公司核心技术产品的生产部门，推 动高技术含量的2.5产业的发展 资料来源：罗兰贝格分析 定义定义 • 2.5产业本质是生产生产 服务服务集中性的表 现，构架生产与服 务的一体化 • 2.5产业能实现资源资源 的集约化利用的集约化利用，提 升知识、信息、管 理和高技术手段对 价值链的作用 载体载体 作用作用 “ 20100701 do not delete this text object! 52.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 结合结合2.5产业的特点以及国内外现有产业的特点以及国内外现有2.5产业园的发展方向，罗兰贝格将产业园的发展方向，罗兰贝格将 2.5产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别 2.5产业园分类 资料来源：罗兰贝格分析 高技术含量高技术含量 高管理水平高管理水平 高知识集聚高知识集聚 2.5产业园特点产业园特点 • 依托依托：大学、企业科研机构等建立 • 专注专注：以新兴科技驱动的产业，如生物医药、电子信息等 产业 • 园区建设注重技术开发平台和公共设施打造 1 2.5产业园类别产业园类别 • 依托依托：文化创意类大型企业和高校资源建设 • 专注：专注：数字媒体、教育等产业，以政府产业升级为驱动 2• 依托依托：区别与中央商务区的生态环境资源形成企业总部集 聚 • 专注专注：吸引企业价值链的营销、售后服务等高附加值环节， 并聚集咨询、金融等专业服务企业 3 科技园科技园 文化创文化创 意园意园 总部基总部基 地地 “ 20100701 do not delete this text object! 62.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 从具体表现形式来看，科技园、总部基地、文化创意园分别对应目前国从具体表现形式来看，科技园、总部基地、文化创意园分别对应目前国 内外的各类主要园区内外的各类主要园区 资料来源：罗兰贝格分析 2.5产业园包含类别 科技园科技园总部基地总部基地文化创意园文化创意园 包含目前常见的以下园区： •大学科研园 •软件园 •生物科技园 •服务外包园区 •生命科学园 •电子信息科技园 •…… 包含目前常见的以下园区： •商务花园 •园中园 •总部基地 •创业园 •生产性功能服务区 •…… 包含目前常见的以下园区： •动漫影视基地 •文化艺术区 •画廊、艺术工作室聚集区 •多媒体产业园 •艺术品交易园区 •…… 支持支持 72.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 科技园概念由科技园概念由1947年从斯坦福大学开始萌发，至上世纪年从斯坦福大学开始萌发，至上世纪90年代起在全球年代起在全球 蓬勃发展，发展的主要驱动因素为科技革新、政府扶持及孵化功能完善蓬勃发展，发展的主要驱动因素为科技革新、政府扶持及孵化功能完善 资料来源：文献研究；罗兰贝格分析 概念萌发概念萌发形成雏形形成雏形世界范围蓬勃发展世界范围蓬勃发展 1947年年1960年代年代1990年代初年代初–至今至今 基本情况基本情况 科技园发展历程及关键驱动要素 特征特征 关关 键键 驱驱 动动 要要 素素 • 科学技术不断革新 • 政府大力扶持 • 企业孵化功能的不断完善 •1947年由美国加利福尼亚州 斯坦福大学斯坦福大学为主的众多顶尖 高校开始 •上世纪60年代中期，高新科 技园区在美国开始形成雏形美国开始形成雏形 •从上世纪90年代开始，世界 范围众多国家开始大力发展 科技园区 •以研发先进科学技术研发先进科学技术为主， 并无明显其他功能 •在科技研发的基础上，逐步 引入政府、产业基金孵化产业基金孵化等 功能，科研成果转化为商业 价值 •包括银行等更多金融机构参 与，也有更多地产开发地产开发企业 进入该领域，形成产学研互产学研互 动动模式 1科技园发展历程科技园发展历程 82.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 总部基地由传统工业园演变而来，其发展的主要驱动要素为城市化进程、总部基地由传统工业园演变而来，其发展的主要驱动要素为城市化进程、 低地价及政府大力扶持低地价及政府大力扶持 资料来源：文献研究；罗兰贝格分析 发展起步发展起步逐步成型逐步成型大力发展大力发展 基本情况基本情况 总部基地发展历程及关键驱动要素 特征特征 关关 键键 驱驱 动动 要要 素素 • 城市化进程使得市区与郊区距离缩短 • 低地价、低租金吸引大型企业迁移 • 政府大力扶持 •主要表现在由传统工业园向 总部基地的演变 •逐步形成商务社区的概念， 发展邻里关系 •形成大型综合社区 •偏重于基于科学研发的企业， 以研发、仓储、办公为主 •商业型企业出现并成熟，办 公、商业、银行等功能出现 •出现大型综合型的跨国企业， 形成办公、商业、居住、教 育、休闲场所的综合功能 2总部基地发展历程总部基地发展历程 92.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 文化创意产业概念形成仅文化创意产业概念形成仅10多年，但已呈现高速发展态势，其发展的主多年，但已呈现高速发展态势，其发展的主 要驱动要素为文化创意产业自身的发展、旧城改造及居民消费力的提升要驱动要素为文化创意产业自身的发展、旧城改造及居民消费力的提升 资料来源：文献研究；罗兰贝格分析 发展起步发展起步高速发展高速发展 基本情况基本情况 文化创意园区发展历程及关键驱动要素 特征特征 关关 键键 驱驱 动动 要要 素素 • 产业本身的大力发展 • 旧城改造（旧厂房改造）为文化创意园区提供发展空间 • 居民消费力提升使得更多消费类产品出现 •文化创意产业最早兴起于英国最早兴起于英国，1998年 英国明确提出“文化创意产业概念”及园 区 •荷兰、丹麦、美国、澳大利亚等国家均开均开 始大力发展文化创意产业园区始大力发展文化创意产业园区 •更偏重于文化创意产业的设计、研发设计、研发等相 应环节 •随着产业的发展，文化创意园区除了生产 型企业以外，更多出现与消费相结合与消费相结合的业 态，从而形成更为多元化的园区 3文化创意园区发展历程文化创意园区发展历程 上世纪上世纪90年代末年代末21世纪开始世纪开始 “ 20100701 do not delete this text object! 102.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 通过丰富的案例研究，罗兰贝格从园区选址、带动能力以及功能模块三通过丰富的案例研究，罗兰贝格从园区选址、带动能力以及功能模块三 个方面对领先园区进行了总结个方面对领先园区进行了总结 • 主要出现在大城市远郊，在 卫星城也有一定分布 • 产业带动能力强，且可以形 成一定区域品牌 • 重视商务办公、公共设施，服 务配套功能占比约1/4 领先案例特点总结 城市 中心 远 郊 近 郊 文化文化 创意创意 园园 总部总部 基地基地 科技科技 园园 产业带产业带 动能力动能力 区域品区域品 牌能力牌能力 资料来源：罗兰贝格分析 123 研发研发孵化孵化 服务服务 办公办公公共公共 园区选址园区选址功能模块功能模块带动能力带动能力 科技园科技园 总部基地总部基地 文化创意文化创意 园区园区 • 主要出现在大城市近郊，也 有少数分布在卫星城 • 主要出现在大城市中心区域• 产业带动面较广且具有一定 的区域品牌形成能力 • 区域品牌形成能力较强 • 重视服务配套，整体占比将近 一半 • 重视商务办公、服务配套，服 务配套功能占比约1/4 “ 20100701 do not delete this text object! 112.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 从园区选址来看，文化创意园主要位于城市中心，总部基地选址于近郊，从园区选址来看，文化创意园主要位于城市中心，总部基地选址于近郊， 而科技园则更多出现在远郊而科技园则更多出现在远郊 1园区选址园区选址 城市 中心 远 郊 近 郊 文化创文化创 意园意园 城市 中心 远 郊 近 郊 总部总部 基地基地 城市 中心 远 郊 近 郊 科技科技 园园 •韩国数字媒体城、BBC媒体城、昆士 兰创意产业园均位于市区范围 •裕廊国际商务园、Green Park、 Park West均位于近郊或卫星镇 •剑桥科学园、横须。