商业项目前期定位方案课件.pptx

消费逻辑 & 统一营销 & 商业资源 XX地块-商业营销定位报告营销策略商业定位规划发展市场分析第一章2PART1 地块分析3本案本案双楠地块位于武侯区逸都路二环路交汇处，是成都传统商圈，是武侯区重要商圈之一地块分析 | 区域界定4地块分析| 用地指标地块总净用地面积61682.28，其中住宅用地与商业用地比值为8：2；本次回报方案主要对商业部分进行研判，商业净用地面积为：12336.46本地块北向临二环路具有较高的展示性和交通通达性，对于商业的打造建筑形态要求较高；商业5.0容积率，48%建筑密度，60米限高，对于商业产品规划和经济价值预测要求更高；商业规划指标：净用地面积：12336.46（约18.5亩）容积率：5.0建筑密度：48%航空限高：60米用地面积（）容积率建筑面积（）建筑密度基地面积（)限高（米）12336.46561682.2848%5921.5605地块分析| 项目路网四通八达的交通路网，增强区域辐射力，对住宅及商业均是一大利好6伊藤人人乐双楠天都红牌楼广场中中环路路二二环路路商圈现状：底商餐饮为主，集合式商业多业态为重由于老式建筑的原因，商圈多为底商，分布广，档次较低，主营配套零售与餐饮。

地块分析| 区域商业构成7商圈现状：商圈内“伊藤”是绝对的领头羊，周边有人人乐、苏宁共同支撑地块分析| 区域商业构成8日常时段，伊藤洋华堂人流如织伊藤双楠店为中国“单店之王”，该位置成为双楠商圈核心，是区域消费人气的保障，对本案消费人群定位有绝对的参考意义！单店之王的四大支撑！一二三四区域精品业态相对缺失居民消费力成熟区域商业中心匮乏精细的人性化服务地块分析| 区域商业构成9地块分析| 区域住宅构成区域内住宅人群不完全统计近30000户，按统计局数据，每户2.61人计算，共约8万人住宅信息表序号项目名称总户数物业费售价租金1武侯名园1500197072055-22252锦宏阁7801.587052800-35003蜀汉公寓3800.887011900-23004天亿大厦2681.564982500-55005武侯花园6000.671001400-28006香月楠岸6301.897851800-28007百花公寓1401.583521400-22008太平盛世6960.886661600-24009金地花园6931.585362800-400010置信花园2201.897712500-360011园丁园4091.190372000-300012森世阳光11001.895002500-360013竹园3601.580002100-340014双楠名城8301.282001100-430015金色家园7402105002300-400016双楠美邻144191001800-300017鹭岛国际27712.8147002200-1000018丽百居1040.580001800-280019置信逸都2201.8100002800-360020溢阳绿城5940.8105002600-400021龙锦花园1001.875751800-300022绿城花园1930.779962100-360023丽景华庭16421.590002200-380024爱丁堡1261.284502000-4000本案华通大厦长城金融大厦锦宏阁武侯名园蜀汉街社区高升桥小游园健康大厦蜀汉公寓香月楠岸花样年华百花公寓每日大厦桑瑞大厦百花小区百花新居金地花园西南民族大学成都体育学院成都武侯祠博物馆成都体育学院附属医院四川省交通厅公路局成都医院康河俪景康骨医院财富双楠写字楼武侯区教师公寓森桦苑置信花园成都石室双楠实验学校小学部碧云天园丁园卫雅苑竹园森世阳光双楠名城好家园成都医学院附属不孕不育医院宏景园银泰香樟林橙堡红馆太平盛世成都市太平小学双楠映象楠雅阁武侯国际美好时光丽百居聚园金色家园鹭岛国际社区龙爪社区花间兰庭棕北中学西区双楠美邻置信逸都花园爱丁堡中海大厦溢阳绿城丽景华庭绿城花园龙锦花园龙华阳光大华情融苑10地块分析| 区域学校构成项目1公里范围内拥有6所幼儿园、 4所小学、2所中学、6大医院，复合型客群逾20万人。

石室小学石室中学武侯实验小学川大附属小学龙祥路小学棕北中学太平小学43中学红牌楼小学西川中学第二人民医院成都双楠医院西南脑科医院第九人民医院武侯区人民医院四川省人民医院棕北小学成都第二人民医院武侯实验小学11地块分析| 项目四至武侯大道二环路逸都路商业氛围： 展示性： 交通组织： 商业氛围： 展示性： 交通组织： 商业氛围： 展示性： 交通组织： 商业氛围： 展示性： 交通组织： 临逸都路面紧邻伊藤洋华堂，以后成熟的商业氛围，且出入口交通组织便捷，本案商业主入口建议设置在此；临二环路面展示性最高，但交通通透度低，建议将该面打造为本案的形象展示面；临武侯大道面展示性较高、出入口交通组织较便捷，建议将该面设置为本案次入口；12晋阳商圈双楠光华村街商圈外双楠餐饮休闲娱乐零售2.6KM2.2KM2.3KM未来区域竞争中u在核心商圈有金科双楠天地与双楠悦天地两个项目；u在次级商圈中主要为金楠天街、大悦城、优品道三个项目；距离本案均在2.5公里左右，竞争性相对较低u已开业项目主要以零售为主，而本案区域同样以零售为主，餐饮空间较大地块分析| 区域竞争关系13档次规模金楠天街大悦城仁和春天优品道伊藤洋华堂悦天地双楠天地市场空间从消费档次与商业规模两个维度的交叉分析发现，中小规模的大中档次存在较大市场空间，与本案的商业规模相契合。

地块分析| 区域竞争关系14优势（S）劣势（W）地处双楠核心核心地段；项目周边立体交通网络成型；成熟商圈，区域站住人群多；整体商业市场较冷，竞争激烈；地块进深长，规划无法避免内街；机会（O）SO策略（增长型策略）WO策略（扭转型策略）市场存在商业项目的空白点；伊藤带动了大量客流；强化项目地段、商圈、消费人群众多的核心优势；合理定位，差异化竞争，科学规划，提升商铺实用价值；威胁（T）ST战略（多种经营战略）WT战略（防御型战略）临近项目双楠悦天地与金科双楠天地更早进入市场；推广渠道与现场展示扬长避短，强化伊藤带动的巨大作用；有序开发，保证各阶段的收益SWOT总结地块分析| SWOT总结15地块| 总结商圈主题特征非常明显，多传统临街底商形式，随着区域不断发展，开始逐渐转型升级为集中商业的形式商圈整体发展较为成熟，以伊藤为代表，经营状况良好区域周边临街商铺相较其他区域，经营品质更高，承租力更强，转让费、租金均比其他区域高出一个档次商圈人流旺盛，且为复合结构，住宅区常住人口逾8万人，学校、医疗等复合型客群逾20万人，消费支持充足借力于成熟商圈带来的发展机会16PART2 成都商业宏观市场分析17成都商业市场分析| 区域政策商务部部长：国务院决定新设立7个自贸区，四川、重庆在列；8月31日新华社消息，商务部部长高虎城在接受专访时表示，上海、广东、天津、福建自贸试验区建设取得的成效，彰显了自贸试验区的试验田作用。

近日，党中央、国务院决定，在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立7个自贸试验区，这代表着自贸试验区建设进入了试点探索的新航程成都青羊辖区欲集中推地930亩 城西蔡桥板块未售先热成都下半年还将集中加推热点区域地块，仅城西青羊辖区就推地高达930亩，涉及上市地块17宗，其中青羊新城区域占了800亩，像紧邻蔡桥地铁站的蔡桥板块拟上市土地累计300多亩，备受各界关注成都一家地产机构人士表示，城西土地供给本来就相对稀缺，从目前拟上市的17宗地块来看，均属备受各方青睐的高性价比优质地块，且下半年成都大型房企“储粮”心理迫切，争抢势必会常态化整体遵照全国经济稳健发展的大方向，以区域性利好政策为带动，城西将得到新一轮发展18项目发展初判 | 小结思考百战不殆，信息很重要首先需要对本案的市场环境有一个准确的认知由于本案商业包括“商铺”“办公”“公寓”三个品类，故分别对上述三部分进行市场研判19成都商业市场分析| 土地市场本月商业性质用地供应宗数5宗，供应面积182.2亩，环比增加，同比减少本月新增5宗商业性质用地，环比增加4宗，合计推出面积182.2亩，环比上涨149.1%，同比下跌53.3%。

1、土地供应20成都商业市场分析| 土地市场2、土地成交本月成交2宗商业土地，环比减少5宗；成交面积为88亩，环比下跌68.4%，同比下跌89.2%21成都商业市场分析| 土地市场2、土地成交本月成交土地都为挂牌成交的纯商业用地，底价成交，土地成交单价68万元/亩，成交楼面地价为483元 /22成都商业市场分析| 商业新增供应1、月度走势本月成都市新增商业面积17.0万，环比下跌45.6%，同比下跌76.0%；24成都商业市场分析| 商业新增供应1、月度走势新增供应大部分来自郊区，整体供应占比达到58.9%25成都商业市场分析| 商业新增供应2、行政区比较本月彭州市与天府新区排名前两位，供应面积为3.34万、2.68万，分别占比19.8%与15.9%武侯区8月无新增供应26成都商业市场分析| 商业销售情况1、月度走势本月成都市商业销售15.2万，环比下跌10.0%，同比下跌1.0%；27成都商业市场分析| 商业销售情况1、月度走势商业成交集中在主城区，成交6.7万，占比44.0%28成都商业市场分析| 商业销售情况2、行政区域比较本月商业销量前三为成华、高新与温江，各占比分别为17.9%、11.5%、8.8%。

武侯区成成交0.6万，占比3.6%，环比下降50%29成都商业市场分析| 商业销售情况3、商业存量截止本月底，成都市商业物业存量累计1356.6万，环比下跌1.1%，预计去化周期89.25个月武侯区存量81.6万，占比6%，在主城区中排在第三位，存量较高，预计去化周期102个月行政区域存量面积占比环比天府新区37.72.8%1.3%锦江区76.85.7%1.6%成华区102.57.6%0.4%金牛区51.03.8%-1.2%青羊区49.73.7%0.6%武侯区81.66.0%-2.1%高新区182.613.5%-2.5%行政区域存量面积占比环比近郊467.334.4%0.1%双流区78.15.8%-0.6%温江区72.85.4%0.1%龙泉驿745.5%-0.3%郫县75.85.6%-0.1%新都区166.712.3%0.6%远郊307.322.7%-3.4%30成都商业市场分析| 商业销售情况4、商业供销比成都商业供销比大于1，供大于求；今年2-6月份，供销比持续大于2.1，6月份达到3.6，商业库存量继续加大，销售疲软，竞争压力大31成都商业市场分析| 商业销售情况5、销售排行项目名称区域销售面积()成交套数排名清凤时代城高新区23372.583181保利两河森林金牛区22917.731492天香高新区21027.411493峰度天下高新区15579.97804成都青羊万达广场青羊区14437.771555蓝光中央天地金牛区14159.752096华润二十四城成华区13728.871357绿地世纪城金牛区8862.822168天府北京街天府新区8806.23969高盛金融中心高新区7804.918510主城区1-9月总销售排名主要为高新区项目。

32成都商业市场分析| 小结本月商业性质用地供应上涨，成交跌至历史低位：新增5宗商业性质用地，合计推出面积182.2亩，环比上涨149.1%；成交2宗，成交面积为88亩，环比下跌68.4%，天府新区与彭州各成交1宗，天府新区成交单价252万/亩，楼面地价504元/，彭州成交单价30万/亩，楼面地价450元/；本月商业物业供销下跌：新增面积17.0万，环比下跌45.6%；成交面积15.2万，环比下跌10.0%；截止本月底，存量面积达到1356.6万，环比下跌1.1%，高新区与新都区存量居各行政区前面；存量去化时间达9年以上1、整体市场库存量高，去化速度较慢，周期较长，市场对商业那地呈谨慎态度，非优质项目成交2、目前武侯区新增供应较。