【商业地产商铺定价操作程序】.doc

商业地产商铺定价操作程序】商业地产商铺分割标准商铺定价操作程序 A、 根据工程的建立本钱，目的利润程度、市场竞争态势以及工程本身的立地条件、建立程度及规模，设定期望的销售总额如：Y亿元 B、 凭经历对工程不同层别进展系数设定原那么上第一层是工程价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据工程的详细情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于工程的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格程度等因素依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此 C、 计算各层别的权重系数根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积〔或建筑面积〕计算得出该楼层的权重系数〔此步骤在各楼层的计算方法一样〕 公式一：系数X销售面积〔建筑面积〕=权重系数 D、 计算总权重系数各层的权重系数相加求和得出工程的总权重系数 公式二：∑权重系数=总权重系数 E、 计算层别总价和层别均价层别总价等于工程整体目的销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积〔建筑面积〕其他层别依次类推 公式三：〔目的销售总额÷总权重系数〕X层别权重系数=层别总价 公式四：层别总价÷层别销售面积〔建筑面积〕=层别均价 F、 在得出各层别的总价和均价的前提下，详细计算各层别不同位置的商铺的售价。

详细如下： 根据各个详细的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值〔此时不考虑该层别在整个工程的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似〕位置最好、面积最适宜、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减 计算该详细商铺的权重系数用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积〔建筑面积〕计算得出该商铺权重系数 公式五：商铺系数X商铺销售面积〔建筑面积〕=商铺权重系数 依次类推计算出各个详细商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数 公式六：∑详细商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算详细商铺总价和详细商铺销售单价详细商铺总价等于该层别计算销售总额〔详细参见公式三〕除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该详细商铺权重系数；详细商铺销售单价等于该详细商铺的销售总价除以可销售面积〔建筑面积〕其他详细商铺依次类推 公式七：〔层别计算销售总额÷层别总权重系数〕X详细商铺权重系数=详细商铺总价 公式八：详细商铺总价÷详细商铺销售面积〔建筑面积〕=详细商铺销售单价 至此，商铺的详细价格制定就根本完成然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反应，目的利润的调整等因素对详细的商铺进展调整。

第 3 页 共 3 页。