定制式全装修房.pdf

定制式全装修房 一、背景 上世纪 50 年代初期全装修住宅即已在西方发达国家开始实施（较为成熟和典型的有日本模式：标准化全装修；美国模式：个性化全装修；欧洲模式：简约化全装修） ，现已达开发量的 80%以上我国进入新世纪后开始推行，1999 年，国务院《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》 （国办（1999）72 号文）中，首次提出要“加强对住宅装修的管理， 积极推广一次性装修或菜单式装修模式， 避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象” 至此，住宅全装修作为住宅产业的重要内容开始在我国房地产市场出现建设部于 2002 年 7 月颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》进一步给出了全装修住宅的定义： 全装修住宅是为了满足我国现代化住宅产业的发展需要而提出的全新的住宅开发模式， 其基本含义是新建城镇商品住宅中的集合式住宅， 在房地产开发商将住宅交付消费者使用前， 套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，住宅的水、电、厨房、卫生间等基本硬件配套设施完备，简称全装修住宅目前我国一步到位的全装修住宅尚不足全国住宅开发总量的 10%，经济发达地区，占比较高上海占比约为 50%，广州 40%，北京 30%，重庆 21%，江苏作为我国的经济强省，但全装修住宅开发仍处于初级阶段，南京目前占比不足 10%。

粗略计算，我国目前每年建设城镇住宅 7 亿平方米以上， 用于装修的费用约为 8000 亿元左右，其中浪费比例约占 1/3推广全装修住宅不仅是落实科学发展观的需要，更是我国住宅建设发展到目前阶段的必然要求 二、发展趋势  简约化精装修房 这类精装修房主要考虑到不同人群的喜好不一， 故而仅将房屋处以必要的装修 其卫生间的墙面和地面已经贴面，卫生洁具已经配备；厨房中橱柜、灶具、水池等排放整齐； 在卧室、 书房、 餐厅直至客厅均不装任何屋顶照明灯具， 只在门厅、 走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明； 所有屋顶都没有吊顶， 天花板四周用石膏线装饰，房顶与四壁用乳胶漆刷白 购房者入住此类型装修的房屋需要靠大量的 “软装饰” ，如家具、窗帘、地毯等来美化室内环境，体现居室风格，满足主人个性需求简约化精装修房实施难度小，将成为我国近期装修房的发展趋势  标准化精装修房 这类精装修房可以满足住宅需求急剧增加， 建筑和室内装修工人和熟练工人明显紧缺的我国现状它使施工流程简化，由开发单位统一建造和装修，一步到位，提高了产品的质量和效率 其对住宅整体装修材料部件化、 批量化生产的要求还需我国的工业加快步伐。

另外，没有规矩，不成方圆目前购房者并没有一个精装修的概念，国家政策标准也相对简单，精装房交付没有可供参考的标准，一旦开发商疏于监控，对工程质量和用料把关不好，全装修房品质就难以得到保障对《商品住宅装修一次到位实施细则》中精装修房的规定的完善势在必行所以，基于建材零部件标准化生产和国有关规章尚需补充、 完整的难度， 标准化精装修房将成为我国中期装修房的发展趋势  个性化精装修房 这类精装修房通常先由购房者向建筑师传达其装修意向， 然后由双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见 而这类精装修房的普及需要我国的住宅及装修产业化达到较高的水平， 主体结构构建的通用程度达到相当高的标准， 特别是各类装修制品和设备的社会化标准生产和商业化多样供应， 从而使购房者在后期的使用中可以通过产品目录从市场上购买到所需要的产品自行修补或安装 个性化精装修房将成为未来精装修房的发展趋势，但要真正在我国实现，还需要走一段较长的道路，个性化精装修也将成为我国远期装修房的发展趋势 三、定制式全装修房概念 房地产开发企业在预售时，依据样板间，以满足购房者个性化需求为出发点，在设计、施工、装饰装修材料、陈设全方位为购房者提供 定制式（管家式） 全装修房。

充分满足客户人性化、个性化需求，使购房者全程参与，体现一房一设计及施工 四、运营方案  房地产开发企业与建筑装饰企业签订《定制式全装修房合作协议》 ，确定建筑装饰企业为定制式全装修房总承包商 全权负责 定制式 全装修房的设计、 实施及采购  房地产开发企业与建筑装饰企业共同商定 定制式 全装修房硬装修材料的品牌及选型、施工工艺标准和软装饰品的品牌及标准  房地产开发企业与购房者签订定制式 全装修房购房合同、设计合同、装饰装修合同  建筑装饰企业根据客户个性化、人性化需求一房一设计、施工和采购  在定制式 全装修房的销售过程中，建筑装饰企业派驻设计团队配合房地产开发企业的营销工作  房地产开发企业与建筑装饰企业协商利润分配 五、定制式全装房 VS 传统意义全装房  责任明确， 很大程度上降低了因住宅装饰装修质量问题给房地产开发企业带来的投诉率  保质保量， 房地产开发企业与建筑装饰企业各司其职， 避免了建筑装饰企业自行设计及组织施工带来的弊端  彰显个性，购房者直接与建筑装饰企业交流，完全按客户个性化喜好定制  降低成本， 房地产开发企业前期不必投入大量的人力、 物力和资金在全装修房的设计、施工、售后等实际工作当中。

 房地产开发企业和项目可获得品牌的提升 六、运营流程 七、市场调研 依据开发商项目及产品定位，采用问卷的方式组织市场调研工作内容涉及（详见客户调查表） ：  住宅风格及流派喜好  住宅体系功能设计需求  硬装修材料、施工工艺 售后服务 全装修房交付使用后，开发商与装饰设计公司分别对负责范围内的产品售后服务 交房验收 开发商与装饰设计公司分别对负责范围内的产品进行验收 软装饰代购 依据整体设计方案，家具、家电、灯具、饰品、织物和花卉绿植采购 组织施工 依据购房者个性化需求设计，进行图纸标准化、 施工工厂化、管理可视化、现场整洁化等组织施工管理，确保工程质量 住宅销售 开发商通过样板间实景展示，进行定制式全装修房销售；装饰设计公司通过样板间实景展示，以购房者个性化需求定制住宅装饰装修 样板间策略 依据楼盘及住宅定位和市场调研，制定完善的样板间策略 市场调研 根据楼盘项目及产品定位进行市场调研，对购房者主体的实际个性化需求充分了解分析，为定制样板间策略和下一步住宅销售策略做铺垫  软装设计、配置需求  售后服务需求  其他 八、样板间策略 根据市场调研分析，结合项目及产品定位，制定完善的样板间策略。

策略包括：  定制式全装修房营销策略  样板间硬装修设计及施工  硬装修材料标准  施工工艺及验收标准  住宅体系功能设计演示  软装设计及配置展示  售后服务体系 九、住宅销售  依据样板间策略，全体销售及设计人员整体培训  凭借样板间策略，开发商进行全装修房整体销售  装饰设计公司依据样板间策略，延续开发商住宅销售，并根据购房者实际个性、人性化需求完成一房一设计及施工 十、组织施工  图纸标准化 施工图纸在设计的基础上，根据实测实量结果深化，深度指导施工  施工工厂化 统一规格尺寸控制，集中加工  管理可视化 施工现场品质、进度、工序过程进行可视化管理，设置清晰的过程控制表格  现场整洁化 整个施工过程中，现场管理责任划分，严格按照标准施工工序安全文明施工；统一着装，现场整洁 十一、 软装饰代购 在施工接近尾声或基本结束时，依据整体设计方案，家具、家电、灯具、饰品、织物和花卉绿植采购 十二、 验收 施工完毕后，一房一验收  房地产开发企业对住宅主体及相关设施进行验收  建筑装饰企业对住宅装饰装修进行验收 十三、 售后服务 全装修房验收完毕后交房使用，同时相关售后服务开始。

 房地产开发企业指定物业公司对住宅主体及相关设施开始售后服务  建筑装饰企业为购房者开具住宅装饰装修保修卡开始售后服务 十四、 利润分配 。