房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题强化卷（答案）[49].docx

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题强化卷（答案）答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.以下属于房地产资产管理范围的是（）A.制订物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【正确答案】A2.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【正确答案】A3.在房地产自然周期的()市场上只有可以承受高风险的投资者A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】A4.一般来说，()对企业的市场营销有直接影响A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B5.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金这主要体现了房地产投资风险的（）A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【正确答案】A6.【真题】张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。

该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为()A.1.16B.1.22C.1.74D.1.93【正确答案】B7.某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06【正确答案】C8.【真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【正确答案】B9.【真题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是()A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险【正确答案】D10.写字楼租金常常以每平方米()为计算基础A.建筑面积B.可出租面积C.使用面积D.套内面积【正确答案】B11.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）A.土地增值税B.权益资本金C.短期借款D.自营收入【正确答案】A12.以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。

A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费【正确答案】A13.某开发商向银行申请了年利率为16％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为()万元A.6B.7.05C.7.59D.13.59【正确答案】C14.在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即（），定位于最大的细分市场，即（），同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【正确答案】B15.项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【正确答案】B16.房地产投资能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.风险较低D.需要专门的知识和经验【正确答案】A17.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大【正确答案】A18.已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为()。

A.12.55％B.12.68％C.14.75％D.15.01【正确答案】C19.【真题】从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于()存在着差异性A.房地产产品B.项目区位C.房地产需求D.住房价格【正确答案】C20.下列费用中，不属于管理费用的是（）A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费【正确答案】D21.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值【正确答案】B22.在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【正确答案】A23.下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】A24.按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场【正确答案】D25.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（）A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【正确答案】A26.某房地产投资者以300万元购入一商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余为银行提供的利率为10％、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该商铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）的权益投资回报率为()A.10％B.27％C.14.18％D.22.55％【正确答案】D27.【真题】下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是()A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【正确答案】D28.【真题】房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售【正确答案】A29.【真题】国有建设用地使用权出让市场是()市场A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【正确答案】D30.甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.无法判断【正确答案】A31.以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅【正确答案】D32.当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A.扩张B.适度从紧C.紧缩D.稳健【正确答案】A33.【真题】线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【正确答案】A34.衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()A.投资利润率B.成本利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率【正确答案】C35.某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法【正确答案】A36.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率【正确答案】C37.开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【正确答案】A38.投资者所要求的最低利率是()A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【正确答案】A39.对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。

A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【正确答案】A40.【真题】某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是()A.月B.季度C.半年D.年【正确答案】B41.【真题】在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率P的取值范围是()A.P≥0B.P≤1C.0≤P≤1D.P≥1【正确答案】C42.下列贷款不属于房地产抵押贷款的是()A.个人住房抵押贷款B.商用房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地抵押贷款【正确答案】D43.【真题】在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是()A.指数平滑法B.移动平均法C.简单平均法D.加权移动平均法【正确答案】B44.在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。

A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【正确答案】C45.（）不属于证券市场的功能A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能【正确答案】C46.。