大同市住宅小区物业管理条例.doc

大同市住宅小区物业管理条例大同市住宅小区物业管理条例大同市人大常委会(颁布单位)20000528(颁布时间)20000701(实施时间)20061201(失效时间)大同市住宅小区物业管理条例（2000 年 4 月 26 日大同市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2000 年 5 月 28 日山西省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）第一章 总则第二章 业主自治管理第三章 物业管理服务第四章 物业的使用第五章 物业的维修第六章 物业的前期管理与移交第七章 法律责任第八章 附则第一章 总则第一条 为了规范住宅小区物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障住宅小区物业的合理使用，创造和保持整洁、安全、文明、舒适的人居环境，制定本条例第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理第三条 本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅小区内的各类房屋及附属设施、设备和相关场地本条例所称业主，是指住宅小区物业的所有权人本条例所称使用人，是指住宅小区物业的承租人和实际使用物业的其他人本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理服务的活动。

第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则物业管理应当向社会化、专业化、市场化发展，提高服务质量，改善人居环境第五条 市人民政府房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市行政区域内的物业管理工作区房产行政管理部门根据市房产行政主管部门的授权，具体负责本辖区内的物业管理工作县人民政府房产行政主管部门在市房产行政主管部门的指导下，负责本行政区域内的物业管理工作各有关行政管理部门按照各自的职责，协同市、县房产行政主管部门做好住宅小区物业管理工作第二章 业主自治管理第六条 住宅小区有下列情形之一的，在住宅小区所在地的市、县房产行政主管部门的监督指导下，住宅出售单位应在六个月内组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）住宅小区已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；（二）住宅小区已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超过一年的第七条 业主大会由住宅小区内全体业主组成业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成住宅小区业主代表大会业主大会或者业主代表大会行使下列职权：（一）选举、撤换业主委员会的组成人员；（二）制订、修改、审议通过业主委员会章程和业主公约；（三）听取和审议业主委员会关于物业管理服务工作报告和财务报告；撤销业主委员会不适当的决定；（四）审议住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用情况；（五）决定住宅小区物业管理的重大事项。

业主大会或者业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居民委员会和使用人代表列席第八条 业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次，以投票方式表决住宅按每套单元式住宅即每户一个表决权计；非住宅按建筑面积每一百平方米或每一份额一个表决权计业主代表按所代表的表决权行使业主大会或者业主代表大会必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席业主可以书面委托代理人出席业主大会或者业主代表大会经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主大会或业主代表大会业主委员会应在接到提议后十日内就所提议题召开临时业主大会或业主代表大会业主大会或者业主代表大会的决定，经出席大会的业主或业主代表投票，赞成票超过全部表决权半数予以通过第九条 业主委员会是在住宅小区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会名单，向住宅小区所在地的市、县房产行政主管部门申请办理登记市、县房产行政主管部门应当自受理登记申请之日起十五日内完成登记工作，并在该住宅小区予以公告登记日期为业主委员会成立日期对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

第十条 业主委员会根据住宅小区的规模由五至十五人组成，人数为单数业主委员会委员应当由业主或其委托的使用人担任，每届任期三年，可以连选连任业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生住宅出售单位的业主代表可以当选为业主委员会委员，但不得担任业主委员会主任、副主任业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有全体委员的过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数通过并予以公布第十一条 业主委员会对业主大会或者业主代表大会负责，履行下列职责：（一）召集和主持业主大会或者业主代表大会，并报告物业管理年度工作；（二）选聘或解聘物业管理企业，订立、变更或者解除物业管理委托合同；（三）审议决定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算及物业管理企业提出的大中维修、更新改造共用设施设备的报告；（四）监督、指导物业管理企业对住宅小区的管理、服务工作，协调业主和使用人与物业管理企业的关系；（五）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和维修基金；（六）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责第十二条 业主委员会或其委员有下列情形之一的，业主大会或者业主代表大会应当撤换或者改组业主委员会：（一）业主委员会或其委员严重失职的；（二）业主委员会或其委员故意损害多数业主利益的；（三）业主委员会无法正常履行职责的；（四）业主委员会章程规定撤换、改组的。

业主联名向市、县房产行政主管部门投诉业主委员会或其委员的，市、县房产行政主管部门查实后，应当监督指导业主召开业主大会或者业主代表大会撤换或者改组业主委员会，住宅出售单位或者物业管理企业应当予以配合第十三条 业主公约是对全体业主具有约束力的有关业主在住宅小区物业使用、维护及其他管理等方面权利、义务的行为守则使用人应当遵守业主公约的有关内容业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效，并自业主公约生效之日起十五日内由业主委员会报所在地市、县房产行政主管部门备案第十四条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会作出的决定，对住宅小区内全体业主具有约束力业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定及业主公约，不得与法律、法规相抵触第三章 物业管理服务第十五条 从事物业管理的企业应当持有市房产行政主管部门核发的物业管理资质等级证书，方可从事相应的物业管理服务物业管理企业实行资质年审制度；物业管理人员实行持证上岗制度第十六条 业主委员会应当采用公开招标方式选聘物业管理企业物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理委托合同委托合同的期限为三年物业管理企业应当自委托合同签订之日起十五日内，将委托合同报住宅小区所在地市、县房产行政主管部门备案。

第十七条 物业管理服务应当保持住宅共用部位、共用设施设备完好，住宅小区环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；（二）在业主、使用人使用住宅前，将住宅的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对住宅小区进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行养护；（四）发现住宅的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理委托合同约定进行维修；（五）接到物业损坏报修时，限时进行维护和处理；（六）健全物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的业务帐册；（七）每六个月公布一次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主委员会和业主的监督；（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；（九）维护住宅小区生活、安全秩序，发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；（十）按照物业管理委托合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

除前款规定外，物业管理企业应当组织或者协助居民委员会及有关部门提供社区生活服务和开展社区文体活动第十八条 确定住宅小区物业管理服务收费标准，应当遵循合理、公开、公平以及与管理服务质量水平相适应的原则，并实行价格听证制度住宅小区物业管理服务费用由物业管理企业按照政府价格主管部门会同市、县房产行政主管部门核定的项目、标准、要求和物业管理委托合同约定向业主收取业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月第十九条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布物业管理企业已按照本条例规定向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以拒绝支付第二十条 供水、供电、供气单位对业主或者使用人用水、用电、用气实行一户一表、抄表到户、以户表计量结算供水、供电、供气单位也可有偿委托物业管理企业代收费用供水、供电、供气单位和物业管理企业不得采取向业主、使用人强行分摊水、电、气用量等方式变相提高收费标准第二十一条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后十日内，向业主委员会移交下列资料和财物，并报所在地市、县房产行政主管部门备案：（一）对预收的住宅小区物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还。

二）移交全部物业档案资料和有关业务帐册；由物业管理企业代管维修基金的，按规定要求办理帐户转移手续三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物物业管理企业在移交上述资料财物时，不得损坏、隐匿、销毁第二十二条 市、县房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，受理业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本条例行为的投诉第四章 物业的使用第二十三条 住宅小区内禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构、抗震结构和破坏房屋外貌；（二）占用、拆改、移装、损坏住宅的共用部位、共用设施设备或者违反规定进行房屋再装修，影响其正常使用功能；（三）在天井、庭院、平台、楼梯间、通道、屋顶以及小区道路、停车场、自行车房（棚）或者在其他共用场地搭建建筑物、构筑物；（四）攀折树木、采摘花果、践踏草坪、侵占绿地；（五）乱停放车辆、乱设摊点、乱设集贸市场；（六）乱倒、乱抛、乱焚和乱堆垃圾、杂物；（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；（八）聚众喧闹、发生超出规定标准的噪声；（九）排放有毒、有害等污染环境的物质；（十）法律、法规禁止的其他行为第二十四条 业主或者使用人进行房屋再装修，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋再装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。

业主或者使用人在施工中应当遵守房屋再装修的有关规定第二十五条 业主或者使用人不得改变物业的使用性质因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合有关法律、法规的规定和小区规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报市、县房产行政主管部门批准住宅小区按照规划建设的公共建筑和共用设施，任何单位和个人不得改变使用性质第二十六条 任何单位和个人不得占用住宅小区内的道路、场地和绿地因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地或绿地的，应当事先通知物业管理企业并与业主委员会就临时占用期限、挖掘后的路面、场地、绿地恢复原状或者赔偿损失等事项签订协议需要在住宅小区内公共场地新建停车场、文体设施、商店或者其他服务设施的，应由业主委员会同意，并经市、县房产行政主管部门审查批准，按规定办理有关手续后，方可施工除与居民生活直接相关的机动车辆和执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆可以通行外，机动车辆在住宅小区内的行驶、停放规定，由业主委员会决定设有固定停车场所和管理服务人员的，其车位有偿使用、车位管理维护等收费标准按政府价格主管部门核定的标准执行车辆停放的收益应当纳入住宅小区物业管理服务收费。

第二十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当。