银行个人二手房贷款操作流程.doc

X X银行个人二手房贷款操作流程X X银行个人二手房贷款操作流程一、对合作中介与借款人的调查、审查与审批（-）中介公司的调查、审查与审批1、中介公司的调查1.1调查岗职责:受理中介公司二手房按揭合作中请，调查岗应对调查资料 及情况的真实性、完整性、合规性、合法性负责1・2工作要点1.2.1中介公司需提交《XX银行中介公司合作审批表》，及以 下原件供审核，复印件留存：（1） 合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明 书及身份证资料；（2） 二手房中介公司经营资质证书复印件；（3） 二手房中介公司关联信息库的查询报告；（4） 借款人需提供的其他资料1. 2. 2调查员收妥资料后，须对客户情况及提交资料进行调查和 核实，了解二手房中介公司的投资方（或股东方）背景，撰写相关业 务调查报告对符合业务受理要求的客户，应约见二手房中介公司法 定代表人，了解贷款合作意图，并对公司注册地址或下属门店进行抽 样调查后，在《XX银行中介公司合作审批表》提出调查意见报审查 岗审查1. 2. 3出现以下情况之一的中介，严禁与其合作发放二手房贷款 和其他各类个人住房贷款：（1） 注册资金50万元以下；（2） 公司月业务量少于300万元；（3） 门店数少于5个（贷款服务公司除外）；（4） 存在不良信用记录的二手房中介公司。

1.2.4公司出现以下情况的，应停止与其合作，并在一个刀内查 明原因：存在5户（含）以上连续违约次数2次（含）以上或累计违 约次数5次（含）以上的，且户数占比超过该二手房中介公司在我行 贷款总户数10% （含）以上对于确非二手房中介公司原因造成以上违约的，可在违约户数下 降到贷款总户数5%以下后，恢复个人住房贷款业务2、 中介公司的审查2. 1审查岗职责:对市中介公司办理的二手房按揭业务进行审查，审查岗应 对调查资料及情况的完整性、合规性、合法性负责2. 2工作要点2.2.1审查人员应主要就以下内容进行审查：（1）中介公司与借款人提供的资料是否齐全、清晰；（2）中介公司是否具备与我行建立按揭合作关系的条件；对二 手房贷款提供阶段性担保的，其担保是否符合我行的有关规定，是否 有担保能力；2.2.2审查岗需根据对中介公司的调查意见，以及我行对受理中 介公司合作的要求，在《XX银行中介公司合作审批表》签署审查意 见3、中介公司的审批3. 1审批岗职责:对中介公司及其项目调查资料进行审批，在《XX银行中 介公司合作审批表》提出审批意见，对资料及贷款申请的合规性、合 法性负责二手房借款人的调查、审查与审批1、调查1.1调查岗职责:受理个人二手房贷款申请，调查岗应对调查资料及情况的 真实性、完整性、合规性、合法性负责。

1.2 1作耍点1.2.1借款人申请个人二手房贷款须填写《XX银行个人购房贷 款申请表》，并提供以下资料：（1） 借款人的合法身份证件（身份证、护照、军官证等）和户 口簿（包括地址页和户主页）复印件；（2） 《房地产买卖合同》；（3） 首付款证明；（4） 贷款人认可部门出具的借款人和共同还款人的经济收入或 偿债能力证明；收入证明有多种形式，如单位出具的收入证明、工资 单、个人收入调节税税单、代发工资存折、股权分红税单等如借款 人单位开具的以上各种形式收入证明不足以全面反映其偿债能力的， 可提供我行开具的“存款证明书”、近期家庭固定支出（水、电、煤、 、物业管理等）的凭证或房屋租赁合同、作为对其偿债能力综合 考察的依据建立公共事业单位联系制，核实客户提供资料的真实性国家公务员、银行证券保险机构正式在编人员（保险代理人除 外）、医生、教师、高级技术职称人员、执业注册会计师、执业律师 等持有效职业证明申请个人住房贷款时，若月还款额为3000元以下 的，可免交收入证明5） 有配偶借款人需提供夫妻关系证明包括结婚证（复印件）、离婚证（复印件）、未婚证明（原件）、 未婚声明（原件），其中，未婚证明由借款人携带身份证及户口簿至 户口所在地民政部门婚姻科即可办理，结婚证或离婚证遗失可同样处 理，外地借款人无法提供未婚证明的，可要求其提供未婚声明。

6） 所购二手房的《房地产权利证明》原件及复印件；（7） 所购住房共有产权人同意抵押的证明文件；（8） 房龄在5年（含）以上，或个人住房贷款额度在50%以上、 或贷款人认为房屋价值需评估的，借款人应提供贷款人认可的房地产 评估机构出具的房屋价值评估报告（评估费用市借款人承担）；(9) 如抵押物有产权共有人的，产权共有人应在借款合同上共 同签字，并在抵押物清单上签字如确系不能共同签字的，应出具经 公证的产权共有人同意抵押的书面授权文件；(10) 对存在已登记的租赁合同的，调查人员应在贷款审查前要 求买卖双方和承租人三方赴银行共同签署声明：承租人签署承诺放弃 在同等价格下的购买权；二手房卖方应以书面形式告知买方现有租赁 关系的存在，并获得买方签字认可租赁关系的延续或由卖方直接与承 租人解除原有租赁合同；(11) 贷款人要求提供的其他资料1.2.2调查岗必须与借款人当面核验身份，证实借款真实意图， 核对身份证件、户口本和房地产权证原件，在复印件上签署“与原件 核对一致”字样，并签名1. 2. 3对借款人及其配偶、共同还款人进行个人信用征信方面的 查询，并完成资信评估的打分1.2.4对符合贷款条件的，调查人员可在本行审批权限内判定单 笔贷款的成数、期限、金额和利率，并指导借款人填写《XX银行个 人购房借款(综合)合同》与借款凭证，借款人及抵押物共有人需分 别在合同“借款人”栏与“抵押物共有人”栏签字并盖章；借款人 需在借款凭证上签字并盖章。

1.2.5对符合贷款条件的，调查人应要求客户办理保险，保险第 一受益人须为贷款行；办理保险手续吋，贷款调查人不得代收客户保 险费1. 2. 6调查人员在审批表上签署调查意见后，将资料-并转交贷 款审查人；对不符合贷款条件的，退还材料，不予受理1. 2. 7借款人在申请个人二手房贷款时支付首付款比例超过6 成的可结合实际情况,减免部分贷款资料，提高审贷效率具体包括: 1、借款人可免交经济收入证明2、可免去对借款人的资信评分环节, 只需进行不良记录查询1.2.8在个贷系统录入借款人客户信息与合同信息2、 个人二手房贷款的审查2. 1审查岗职责：对个人二手房贷款申请进行审查，审查岗应对调查资料及 情况的完整性、合规性、合法性负责2. 2工作耍点2. 2. 1审查人员应主要就以下内容进行审查：（1） 贷款期限加房龄和贷款成数是否符合规定；（2） 是否按规定委托我行认可的评估机构对房屋进行价格评估, 价格的确定是否合理；（3） 贷款资金是否划入售房人账户（须有买卖双方书面申请）2. 2. 2审查岗在《X X银行个人购房贷款申请审批表》签署审查 意见后，将全部贷款资料移交审批人3、 个人二手房贷款的审批3. 1审批岗职责：对个人二手房贷款进行审批，在《XX银行个人购房贷款 申请审批表》提出审批意见，对资料及贷款申请的合规性、合法性负 责。

审批人审批同意发放贷款，在审批表上签署审批意见，对超过授 权范围的贷款申请，应按规定上报审批如经审批不符合贷款条件的 个人二手房贷款，记录客户信息，并将有关材料退还借款人二、贷款合同的签订、抵押登记（一） 个人二手房贷款合同的签订与抵押登记同一手房贷款，详 见《XX银行个人信贷业务操作规范（试行）》，根据审批意见如需 更改合同条款内容则另约请借款人重新签订合同；原则上必须在办妥 相关抵押登记、取得他项权证后放款二） 借款人要求取得收件收据发放贷款的，必须由二手房中介 公司提供阶段性担保，该中介公司须符合以下条件：1、 注册资金在500万元（含）以上；2、 已与银行签订《保证金账户质押合同》；3、 公司应按贷款金额的5-10%存入保证金，保证金金额下限为 50万元；4、 其他我行特别争取•且管理良好的优质的中介公司三） 对中介公司不满足上述条件，但客户确实需要提前放款的, 必须落实有效的担保公司对贷款进行阶段性担保该担保公司须符合 以下条件：1、 注册资金在500万元（含）以上；2、 已与银行签订《保证金账户质押合同》；3、 公司应按贷款金额的5-10%存入保证金，保证金金额下限为 50万元，上限为担保贷款余额的30倍；4、 担保公司必须报分行个人信贷管理部门认可，并列入分行认 可的担保公司名单；5、 担保公司必须在相应《XX银行个人购房借款（综合）合同》 的保证人栏内签章。

三、贷款发放（一） 贷款发放前应核实抵押担保落实情况；（二） 贷款发放前应由售房人（或借款人）本人至我行开立用 于接收贷款资金划付或用于日后还款的个人活期账户；我行人员不得 代客户保管该帐户载体（如东方卡、活期存折）三） 二手房贷款资金的划付方式有以下两种选择（在合同中 约定）：1、 资金直接划付至售房人在我行开立的活期账户；2、 贷款资金直接划付至买房人（借款人）在我行开立的活期账 户对借款人要求将贷款转至本人的活期账户的，须由买卖双方向贷 款行提出书面申请经办行应核实书面申请的有效、合法四） 贷款发放后，应由专人负责及吋通知收款人贷款发放事宜，并取得对方确认四、贷后管理、收回同个人一手房贷款，详见《XX银行个人信贷业务操作规范（试 行）》附件：XX银行中介合作审批表（二手房中介公司适用）附件XX银行中介合作审批表（二手房中介公司适用）年 月曰中介公司二手房按揭贷款合作协议编号：公司基本情况中介公司名称 法人代表企业性质注册资本 资质等级注册地址 联系地址联系 门店数员工总数 其中持证经纪人数见单放款或见证放款 保证金比例月业务量 我行月贷款量其他合作银行银行审批情况调查岗意见签名：年 月曰审查岗意见签名：年 月曰审批岗意见签名：年 月曰同意按揭额度同意按揭成数同意按揭期限附件：有或无二手房中介公司资料 有或无评估公司资料营业执照 营业执照技监局代码证 技监局代码证法定代表人证明书 法定代表人证明书法定代表人身份证 法定代表人身份证税务登记证（国、地） 资质证明验资报告 验资报告中介经营资质证明 公司章程公司章程 预警查询按揭合作协议 验资报告预警查询 其他其他资料 其他资料二零零四年九月一日。