房地产基本知识50条经典问答-15DOC.doc

房地产基本知识50条典型问答1、 　 什么是房地产一级市场？答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城乡国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地，可以是生地，也可以是通过开发达到“七通一平”的熟地房地产一级市场是由国家垄断的市场2、 什么是房地产二级市场？答:房地产二级市场，是土地使用者通过开发建设,将新建成的房地产进行发售和出租的市场即一般指商品房初次进入流通领域进行交易而形成的市场房地产二级市场也涉及土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场3、　 　 　什么是房地产三级市场?答:房地产三级市场,是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场房地产三级市场也涉及房屋的互换、抵押、典当等流通形式4、 什么是商品房?答：房地产开发经营公司,经批准用于市场发售而建造的房屋称为商品房商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房内销商品房是指房地产开发公司通过实行土地使用权出让形式，通过政府筹划主管部门审批,建成后用于在境内范畴(目前不涉及香港特别行政区、澳门和台湾）发售的住宅、商业用房以及其她建筑物。

外销商品房是指房开发公司按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府筹划主管部门列入正式项目筹划,建成后用于向境内、外发售的住宅、商业用房及其她建筑物5、 　 　什么是单位产权房？答:单位产权房(或系统产权房）,是产权属单位所有的房屋这种房屋一般没有申报商品房筹划，是单位自建或者参与联建,又是自己使用的住宅和其她建筑物6、 　 　 什么是使用权房?答：房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房严格来说，所谓购买使用权只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系7、 　 什么是安居房?答：根据《上海市安居工程实行方案》规定,安居房是指:“直接以成本价向中低收入家庭发售而建设的住房“现阶段安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户发售安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅社区基本设施建设费(涉及50%社区级非经营性公建配套费)、管理费、贷款利息和税金构成根据上海市房屋土地管理局和上海市住宅发展局199６年规定：购房人可按安居房的成本价购买,也可按职工当年配售自住公房的价格购买但差价应由所在单位承当，或由家庭成员各自单位协商承当。

中低收入家庭的原则和住房困难的原则,由市房改办规定 　　安居房购买后可按有关职工所购公有住房上市发售的规定上市8、 　 　 什么叫平价房?答：平价房是根据国家安居工程实行方案的有关规定,以城乡中、低收入家庭住房困难户为解决对象,通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济合用住房其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定9、 　 购买内销商品房的对象有哪些规定?答：上海内销商品房购买对象已逐渐扩大，目前可购买上海内销商品房的对象为：境内外公司、事业单位、机关、团队、其她组织及具有合法身份证明的中国公民、在境外留学或工作未获得长期居留权的中国公民、在境内注册的“三资“公司(限于购买新建内销商品住宅，供本单位员工居住)１０、购买外销商品房的对象有哪些规定？答：外销商品房可以发售给除法律另有规定外的中华人民共和国境内外的公司、公司、其她组织和个人１1、购买上海新建内销商品住宅,申报蓝印户口有什么规定？答：申报蓝印户口有如下规定：(１) 　 　购买住宅类型：在上海注册并具有房地产开发资质的房地产开发经营公司在上海行政区域范畴内投资建造并自主经营,依法获得《内销商品房预售许可证》或《房地产权证》后,初次预售或发售的新建内销商品住宅。

2) 　 购买原则:购买上海浦西地区和浦东陆家嘴中央商务区的新建内销商品住宅每套建筑面积在８0平方米以上(含8０平方米)、价值在4０万元以上（含40万元）的可申报1个蓝印户口；购买除陆家嘴中央商务区以外的浦东地区新建内销商品住宅,建筑面积在1２0平方米以上（含12０平方米)且房屋总价值在4０万元以上（含4０万元)的,可申报2个蓝印户口;购买除陆家嘴中央商务区以外的浦东地区新建内销商品住宅，建筑面积在16０平方米以上（含1６0平方米）且房屋总价值在4０万元以上(含4０万元）的，可申报３个蓝印户口３) 　 申报蓝印户口对象:购房者如是单位可为其职工申报，购房者如为个人可为其本人或配偶或其她直系亲属申报蓝印户口(如为其配偶或其她直系亲属申报蓝印户口，须提供与购房人本人关系的公证书）4) 申报蓝印户口者的条件：除购房者的未成年子女外，其他对象应具有18周岁以上;具有完全民事行为能力;具有高中以上文化限度;有合法的居住理由;符合筹划生育政策；未曾劳教或追究刑事责任1２、什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？答：房屋建筑面积是房屋各层面积的总和每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。

建筑面积涉及使用面积、辅助面积和构造面积三部分住宅使用面积是指住宅分户门内所有可供使用的净面积的总和，涉及卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等 　　 住宅居住面积是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和13、建筑面积计算有什么规则？答：建筑面积有如下计算规则:(1) 计算建筑面积的范畴:1) 单层建筑物不管其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积2) 　 多层建筑物的建筑面积按已建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算3） 　 　 层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不涉及采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算4） 　 用深基本做架空层加以运用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积5) 　 坡地建筑运用吊脚做架空层加以运用且层高超过2．２米，按围护构造外围水平面积计算建筑面积。

6) 穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不管其高度如何，均按一层计算建筑面积门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积7) 　　　　　 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积8)　 　 舞台灯光控制室按围护构造外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积９） 　 　建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次,层高超过2．2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积10) 　 　 与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积11) 　 　 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积1２)　 突出屋面的有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护构造外围水平面积计算建筑面积13）　 　 突出墙外的门斗按围护构造外围水平面积计算建筑面积１4） 封闭阳台、挑廊,按其水平投影面积计算建筑面积凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积1５) 　　 　 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按柱的外边线水平面积计算建筑面积。

无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一增计算建筑面积16) 两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积17) 　　 室外楼梯作为重要通道和用于疏散的,按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯的,室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积18) 　　 　跨越其她建筑物、构筑物的高架单层建筑物,按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算１9) 　 室内体育馆按实际层数计算建筑面积体育馆（场）看台下空间加以运用的，其超过１.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）２0) 原始设计为假层(含顶层阁)屋面所有翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1．8米的，按实际计算建筑面积2) 　 不计算建筑面积的范畴：1) 　　 突出墙面的构件和艺术装饰,如:柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等2) 　 　检修、消防等用的室外爬梯3) 　　 　 层高在2．2米以内的技术层、夹层４) 构筑物,如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水）池、储仓、地下人防干、支线等5) 　　 建筑物内外的操作平台、上料平台,及运用建筑物的空间安顿箱罐的平台。

６) 没有围护构造的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台7) 　　 　单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间8) 　　　 　层高不不小于２．2米的地下室、半地下室深基本地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层９) 　 　 　 　岗亭、警亭、书报亭等1０）　 　 里弄房屋后天井内的天棚1１） 运用马路、通道及隙地所搭棚架12) 阁楼13) 　 　 房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等3) 　 　 其她：在计算建筑物面积时,如遇上述以外的状况,可参照上述规则精神办理1４、公用建筑面积分摊有什么规则？答：公用建筑面积按如下规则分摊:（1）　　　 　 分摊原则：1） 房屋公用建筑面积分摊以幢为单位公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积与幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫房等)不得分摊到本幢房屋内2)　 房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内有关面积的比例进行分摊公用建筑面积分摊后,不划分各户摊得面积的具体部位公用建筑面积部位一经分摊,任何人不得侵占或变化其原始设计的使用功能。

3) 　 　 商、住、办综合楼,其房屋内各部位使用功能,房型分隔差别较大,应根据其用途或房型分隔的不同，按有关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（本次分摊的最小单位为层),然后再分摊各自公用建筑面积4) 　　 商品房按“套”或“单元”发售商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（如下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积套(单元)建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(2)　　 　 计算措施:1） 　 套内建筑面积由如下三部分构成:A、 　　　　 套(单元）内的使用面积;套内使用面积的计算应符合下列规定:a、　 　 　套内使用面积涉及卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;b、 　 　　 跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；ｃ、 　　 不涉及在构造面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；B、 　 　 套内墙体面积新建住宅各套(单元)内使用空间周边的维护或承重墙体,有共用墙和非共用墙两种新建住宅各套(单元）之间的。