物业公司消防安全管理工作调研参考报告.doc

物业公司消防安全管理工作调研参考报告　　物业治理是一种新型的治理方式，其职责是集中多种治理效劳职能，整合各类专业技术人员，有效地协助居民处理生活中遇到的实际咨询题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境随着经济社会的持续开展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求日积月累，居民住宅区的消防平安作为人民群众最关怀、最需要处理的咨询题自然成为了物业治理的一项重要职责当前，由于消防警力、业务经费、治理体制、业务水平等要素的妨碍，多数物业治理单位治理水平参差不齐、大部分物业单位的消防平安职责不明确、消防平安认识淡薄，加之业主委员会与物业治理单位之间缺乏信任根底等缘故长期存在，致使委托治理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患当前，各类小区物业治理方式在消防平安治理上面临着严峻的挑战　　一、物业治理单位履行消防平安职责过程中存在的主要咨询题　　(一)多数物业治理单位消防法律认识观念不强　　在日常的消防治理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防平安治理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防平安职责理解不多《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防平安治理规定》第十条，都明确规定了物业治理单位的各项消防平安职责。

然而，一些物业治理单位对此知之甚少，甚至根本不明白法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直截了当或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长　　(二)一些物业治理人员消防业务素养不高　　在平时在履行消防检查时发觉：个别物业治理单位聘用的治理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，平安认识差大部分小区消防操纵室的值班制度流于方式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防操纵中心的各种消防设备的运转及日常的防火巡查情况却不甚理解，值班人员对消防设备运转的正常与否毫不关怀，对消防操纵中心自动报警系统发出的声响不闻不咨询有的值班人员可以发觉咨询题，但不会处理咨询题，更有甚者直截了当关闭了之一些单位消防器材无人治理，内部消防设备、器材被盗现象严峻，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设备器材长期处于缺损状态一些单位与开发商、业主互相推诿、扯皮、推脱职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设备的成效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设备的完好性、可靠性，致使投资上百万的消防设备形同虚设，无法发挥应有的功能　　(三)大部分物业单位消防平安治理职责不明　　物业治理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目的是效劳于与业主的各项合同商定，也确实是说，其只对合同商定的内容负责。

而目前普遍情况是物业治理单位在与业主的交接过程中有非常多单位和业主对消防设备的治理没有明细的合同商定，致使物业公司对消防设备要不要治理、如何治理、治理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也根本不关怀除电梯运转及环境卫生等以外的公共设备的治理，导致部分消防设备不能时刻处于工作状态，或有毛病而不能及时得到恢复，妨碍了设备的工作效能;　　(四)物业对部分消防平安认识淡薄的业主缺乏治理　　部分业主往往只注重本人居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体平安的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑构造、楼梯方式，封堵排烟口、侵占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和治理责任，在本单位无力处理的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任开展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天分”的火灾隐患;　　(五)物业治理单位准入缺少消防必要条件　　物业治理企业，是指依法设立、具有独立法人资历，从事物业治理效劳活动的企业尽管建立房管部门在核发资质证书时对物业治理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。

加上目前非常多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业治理企业根本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资历，但依附受制于房地产开发商，建立和治理不分的体制严峻制约了物业治理单位的工作开展;　　(六)消防设备日常维修资金得不到有效保障　　由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的效劳质量等方面业主与物业之间非常容易引起矛盾，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念妨碍，物业治理处于被动弱势地位，导致物业治理费用不能及时收取同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业治理企业作为施行单位，提出年度使用打算及分工程维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政治理部门审批后方可将维修基金分批拨付施行单位，其操作程序复杂，非常少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设备在内的公共设备维护保养经费的使用得不到有效保障　　(七)消防平安管　　理未纳入委托治理的正常范畴　　在日常的监视执法过程中，笔者遇到如此的情况，由于与业主之间存在锋利的矛盾，有些物业治理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常治理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进展日常治理。

而消防部门进入该小区进展监视抽查时，往往注重对物业治理单位的治理与监视，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设备的相关维护材料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防平安治理纳入委托物业单位治理范围，那么新物业治理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任承担才能，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量　　二、处理当前物业治理中消防平安职责不落实咨询题的对策　　(一)进一步明确和完善相关法律规定　　政府相关部门应依照目前物业治理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定标准业主、业主委员会与物业治理单位之间处置咨询题的程序，明确合同商定中消防平安治理的详细内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业治理公司应通过竞标方式进展，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业治理单位治理把建筑消防设备的委托治理作为业主聘请物业公司治理的先决条件，确保消防设备有人治理，明确物业治理单位的接收时间并完善建筑消防设备移交的手续;　　(二)提高物业公司的准入门槛　　建立房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业治理单位必须装备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且获得相应的消防资历证书作为核发物业治理单位资质证书的前置条件。

同时要建章立制，制定消防部门与建立房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业治理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防治理才能的强弱及履行消防平安职责情况纳入物业治理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业治理单位消防平安认识和治理水平;　　(三)加强对物业公司消防工作的指导　　区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核治理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的治理单位进展消防监视检查，把加强对物业公司的治理作为今后消防治理的一项经常性工作，并把物业治理单位纳入日常监视治理的视线，把标准物业治理单位履行消防平安职责作为加强各类建筑、小区消防工作的根底内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发觉小区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所，实在将一些隐患扼杀在襁褓之中同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理，从严处分;　　(四)加大消防教育培训力度　　实在加强对物管单位负责人及相关治理人员进展消防平安培训街道平安办要详细抓好摸底、统计汇总工作，催促落实，防止漏报漏训。

通过培训，使物业治理人员加强消防平安观念，实在学明白学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防平安治理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防平安职责，树立起消防平安责任主体认识治理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾力争使物管单位消防治理工作水平、岗位人员素养有所提高　　(五)标准对公共维修基金的治理　　《物业治理条例》已明确了维修基金制度相应的法律地位，其使用是否公平、合理，将直截了当妨碍到每一名业主的切身利益因而，必须完善标准维修基金的使用治理，尤其应明确公共部分详细设备设备相对应的维修基金使用原那么、程序等，建立物业单位主要负责人为消防平安责任人的防火组织，定期召开消防工作会议，实在处理火灾隐患、经费等咨询题，关于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应协助物业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的方式告知各业主，以便尽快地启动维修基金，以保证火灾隐患能得到及时、有效的整改总之，物业治理单位消防平安责任的落实牵系于千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分只有政府、职能部门亲密配合、协作，共同努力，物业治理单位充分认清火灾情势和火灾危害，认真履行消防平安职责和义务，努力为居民的安居乐业和城市的经济开展提供坚实的消防平安保证，才能营建居民小区良好的消防平安环境，共同为构建和谐社会作出应有的奉献。