06年咸宁市中心新区开发项目可行性研究报告.doc

F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料咸宁市中心新区开发项目可 行 性 研 究 报 告咸宁中心区新区开发项目研究组2006年11月10日目 录一 项目概况………………………………………………………………………51.1项目概况……………………………………………………………………51.1.1位置………………………………………………………………………51.1.2面积………………………………………………………………………71.1.3地块分部状况……………………………………………………………81.1.4项目周边交通情况………………………………………………………101.2. 项目用地条件……………………………………………………………101.2.1道路………………………………………………………………………101.2.2给水………………………………………………………………………101.2.3排水………………………………………………………………………101.2.4用电………………………………………………………………………101.2.5通信………………………………………………………………………111.2.6有线电视…………………………………………………………………111.2.7燃气………………………………………………………………………11二 咸宁总体经济发展分析……………………………………………………122.1咸宁市基本情况……………………………………………………………122.2咸宁市经济发展概况………………………………………………………132.3咸宁市产业发展概况………………………………………………………142.4咸宁市交通概况……………………………………………………………15三 城市总体发展战略………………………………………………………………163.1城市区域定位………………………………………………………………163.1.1构建武汉城市后花园……………………………………………………163.2城市发展战略目标与构想…………………………………………………16 3.2.1咸宁在武汉城市圈中的定位……………………………………………163.2.2咸宁在武汉城市圈的建设目标…………………………………………173.2.3咸宁市建设生态城市的构想……………………………………………173.2.4咸宁市建设生态城市的目标……………………………………………173.3中心新区发展前景…………………………………………………………183.3.1城镇体系建设现状与问题………………………………………………183.3.2市域人口现状及预测……………………………………………………183.3.3市域城镇化水平现状及预测……………………………………………193.3.4市域城市化水平现状及预测……………………………………………19四 项目周边区域分析………………………………………………………………204.1咸安区………………………………………………………………………204.2咸宁市温泉经济技术开发区………………………………………………204.3咸宁温泉区…………………………………………………………………20五 咸宁市房地产市场发展分析……………………………………………………225.1咸宁市房地产市场总体分析………………………………………………225.1.1房地产发展现状及发展趋势……………………………………………225.1.2房地产消费群体、消费特征及消费水平………………………………225.1.3供需分析…………………………………………………………………235.1.4价格分析…………………………………………………………………245.2咸宁市住宅发展总体分析…………………………………………………255.3咸宁市政府对房地产的总体发展规划设想………………………………25六 咸宁土地市场分析………………………………………………………………276.1咸宁市商住开发用地概况…………………………………………………276.2咸宁市土地现状及发展规划………………………………………………276.3商住土地供需情况分析……………………………………………………286.4咸宁市潜在可开发土地区域分布…………………………………………28七 项目优劣势分析…………………………………………………………………297.1优势…………………………………………………………………………297.2劣势…………………………………………………………………………307.3机会…………………………………………………………………………307.4威胁…………………………………………………………………………31八 项目定位及开发模式……………………………………………………………328.1项目定位……………………………………………………………………328.2开发模式……………………………………………………………………328.3客户层定位…………………………………………………………………348.4价格定位……………………………………………………………………358.5定价依据……………………………………………………………………368.5.1总体依据…………………………………………………………………368.5.1经济适用房定价依据……………………………………………………368.5.2中高档住宅定价依据……………………………………………………368.5.3低密度住宅定价依据……………………………………………………378.5.4商业用房和楚文化用房定价依据………………………………………37九 项目开发与销售计划……………………………………………………………389.1项目开发计划………………………………………………………………389.2项目销售计划………………………………………………………………39十 项目经济效益评估………………………………………………………………4010.1 测算参数选取……………………………………………………………4010.2 总投资金额与总收入……………………………………………………4110.3 利润率……………………………………………………………………41十一 项目敏感性分析………………………………………………………………4211.1 第一期投资………………………………………………………………4211.2 第二期投资………………………………………………………………4211.3 敏感性分析………………………………………………………………4311.3.1 成本变动………………………………………………………………4311.3.2 价格变动………………………………………………………………43十二 项目风险分析…………………………………………………………………4412.1 宏观政策风险分析………………………………………………………4412.2 市场风险分析……………………………………………………………4512.3 操作风险分析……………………………………………………………46十三 项目战略意义…………………………………………………………………47十四 结论与建议……………………………………………………………………48一 项目概况1.1 项目概况1.1.1位置本项目位于经湖北省政府审定的咸宁市城市规划的中心区域。

北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地面积约10平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路（青龙路，金桂路，十六潭路）两侧本项目外围四面全部均已经开发建设：西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委、市政府所在的温泉区接壤；东北面和西南面是温泉经济技术开发区本项目距武汉市中心区约70公里，本项目的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各10公里新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端1.5公里；现有的京广铁路咸宁站在本项目的西北2公里见图1－1、1－2、1－3)咸宁市图1-1：咸宁市位置图图1-2：咸宁市与武汉位置示意图温泉开发区长江开发区图1－3项目区域图1.1.2面积本项目总占地面积约138万平方米，约合2073亩（以最后测量土地面积为准），可实际开发面积是整个中心区的面积扣除区内的自然保护区青龙山、浮山、十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约1107.6余亩土地，金桂路范围内未被征用的约370余亩土地，十六潭路未被征用的约595.5余亩土地青龙山青龙路长安大道金桂路A地块AB地块BD地块十六潭路C地块长江开发区银泉大道浮山城市中心新区咸安区市委市政府十六潭公园CD温泉开发区温泉区图1-4项目地块分布示意图1.1.3地块分部状况本项目由五块地(以A，B，C，D区分)构成，A地块位于青龙路以北，B地块位于青龙路以南；C地块位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块位于十六潭路北测（见图）。

A地块：占地面积657.6亩,位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较为平坦、略有起伏；B地块：占地面积450.3亩，位于青龙路南侧与A地块相望；C地块：占地面积370亩，位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块：占地面积595.5亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望图1-5十六谭路地块分布图图1-6青龙路地块分布图图1-7金桂路地块分布图1.1.4项目周边交通情况l 项目东西两侧分别为连接咸安区和温泉区的银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行、下行的联络线，上至武广高速铁路咸宁站、107国道、京珠高速公路咸宁北出口，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市的南出口长安大道连接京广铁路咸宁站、京珠高速公路咸宁市南出口、咸潘公路和107国道l 项目所在的青龙路、金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道的城市中心东西主干线金桂路连通东西两大开发区（温泉开发区和长江开发区）l 咸宁市区全部公交车辆均经过长安大道和银泉大道l 项目的交通优势非常明显1.2 项目用地条件开发区域内目前为未被征用的集体用地，周边的市政条件如下：1.2.1道路本项目位于城市中心，东西侧分别为城市南北向主要干道银泉大道和长安大道，均为双向2车道。

项目区域内青龙路、金桂路和十六潭路，是已经规划于今年底动工修建的连通银泉大道和长安大道的城市中心东西向主干线1.2.2给水目前城市给水主干网沿银泉大道和长安大道铺设，根据城市规划，将沿项目区内青龙路、金桂路和十六潭路铺设城市给水管网，市政给水干管管径DN600，接入本项目的预留接口分别为左侧DN400，右侧DN4001.2.3排水根据城市规划，年内将在长安大道北端建立50－150万吨污水处理厂，沿项目区内青龙路、金桂路和十六潭路铺设城市排水主干管网项目内污水排放系统接入城市排水主干管网即可1.2.4用电负。