住宅类小报告市场和收益法计算表.doc

估价方法收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法净收益每年不变公式：V =A/YX[1-1/（1+Y）N]其中V——房地产在估价时点的收益价格A——房地产的净收益Y——报酬率N未来可获收益的年限净收益每年按一定比例递增公式：V =A/（Y-g）X[1-（1+g）N/（1+Y）N]其中V——房地产在估价时点的收益价格A——房地产的净收益Y——报酬率N未来可获收益的年限g——逐年递增比率序号项目名称计算说明单位价值1市场客观租金（元/月）242年总收入租金综合损失率：房地产的空置率和租金损失率为8%,押金收益率为3%•综合损失率约为5%5%年有效毛收入：月租金*12*（1-租金综合损失率）23.3年经营费用管理费（年有效毛收入的2%-5%）本次取3%8.208维修费（建筑物重置价格的2%）18.0保险费（建筑物重置价格的0.2%）1.80营业税及附加（年有效毛收入的5.55%）15.18房产税（年有效毛收入的12%）32.832合计.04年净收益年有效毛收入-年经营费用1.5：5报酬率安全利率（取一年期银行存款利率或国债利率）3.25%风险调整值（投资风险+管理者负担+缺乏流动性等补3.50%，云投资带来的优惠0.50%报酬率-安全利率+风险调整值投资带来的优惠%建筑物重置价格0202收益递增比率递增率一般在3%-5%之间4%8收益期限土地与建筑物年限孰短原则40.4收益价格5082费率3%2%0.20%5.55%12%持有期末转售收益计算期40年市场客观租金（元/月）15年总收入年;出租率及空置损失100其它收入0有效毛收入（年月租金*12*出租率及租金损失率+其它收入、）10年经营费用管理费（年有效毛收入的2%-5%）本次取2%0维修费（建筑物重置价格的2%）0保险费（建筑物重置价格的0.2%）1.0营业税及附加（年有效毛收入的5.55%）房产税（年有效毛收入的12%）21.合计33.3年净收益年有效毛收入-年经营费用1.报酬率安全利率（取一年期银行存款利率或国债利率）3风险调整值（投资风险+管理者负担+缺乏流动性等补偿率-投资带来的优惠率）3.50安全利率+风险调整值.500建筑物重置价格02收益递增比率5持有期限收益价格10.转售价格1转售价格折现101.5收益价格合计202.市场比较法结果15000收益模式的确定方法：可考虑租售比，即每平米月租金与每平米建筑面积房价的比值，国际上用来衡量一个房地产区域房产运行良好的租售比界定为1:300-1:200.如果租售比低于1：300,意味房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，这种情况应该考虑持有一段时间后转售，如果高于1：200,则标明房地产投资潜力相对较大，则考虑永续经营105均价面积收益法单价5082市场法单价54235286.660。