石家庄2005年住宅市场报告.doc

上海诚宇机构·诚宇投资咨询 地产市场部文件石家庄住宅市场报告诚宇机构·诚宇投资咨询市场总监·郑秋皓2005年11月目 录第一部分 石家庄宏观环境第二部分 石家庄房地产市场第三部分 石家庄房地产住宅市场第一部分 石家庄宏观环境1、经济环境石家庄市的综合经济实力快速发展，国内生产总值增长迅速l 全市国内生产总值由“八五”末的540亿增加到1001亿，年均值增长13.3%l 200４年实现地区生产总值1633亿元,按可比价格计算,增长14.1%,增速创98年以来最高2004年第一产业稳定增长，增速有所加快，完成增加值230亿元，增长6.3%,比上年提高1.2个百分点，第二产业完成增加值795亿元，增长17.6%，增速比上年提高2.1个百分点，第三产业保持了较快增长, 完成增加值608亿元，增长12.4%，增速比上年提高0.9个百分点，对GDP的贡献比重也接近四成（37.23%） l 2004年，个体私营经济实现增加值596.9亿元，比上年增长22%，占全市GDP的比重达到36.5%，比以往石市的传统支柱产业工业、建筑业的比重之和还要高出半个百分点；个体私营经济上缴税金29.2亿元，比上年增长25.3%，占全市财政收入的比重达到20%。

l 2004年全市工业稳步快速增长全市规模以上工业企业完成增加值459.8亿元，比上年增长25.0%，增速比上年提高3.8个百分点，其中国有工业完成增加值187.1亿元，增长17.7%工业产销衔接良好，工业经济效益稳步增长全市工业产销率达99.1%全市规模以上工业实现利税176.0亿元，比上年增长19.3% l 建筑业全年完成总产值135.2亿元，比上年增长36.3%，其中建筑工程完成产值99.5亿元，比上年增长42%,竣工产值78.6亿元，增长24.8%竣工面积529万平方米,增长6.2%全市商品房销售面积121.1万平方米，销售收入18.7亿元，分别增长4.4%和1.3%l 农业在政策效应下实现了较快增长2004年全市农林牧渔业总产值426亿元，比上年增长6.4%，其中农业产值190.5亿元l 高新技术产业开发区健康快速发展全年实现生产总值80.6亿元，比上年增长21.3%；技工贸总收入294.4亿元，增长23.7%；出口创汇1.6亿美元，增长14.3%；实现利税24.6亿元，增长11.7%；财政收入7.66亿元，增长14.4%；固定资产投资完成23.2亿元，其中基础设施投资2.96亿元，同比增长1.2倍。

2、交通环境l 公路交通京石、石太、石黄、石安高速公路和1 07、207、307、308国道以及2条省道、42条县道在市域纵横交错，公路通车总里程6379公里    l 铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道石家庄火车站是全国特等站之一，也是全国三大货车编组站之一，主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作，日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万多人，日均到发货物列车230多列，办理货车11500辆l 空中航线石家庄民航机场可起降各种大中型客机，现已开通44条国内、国际航线，通达上海、深圳、大连、香港等国内32个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区，引进国航、东航、南航等1 2家航空公司加盟石家庄机场的航线运营l “五桥一环”的建成通车以及市内交通主干道的拓宽改造，使市内交通及市外联系更加便利快捷基本形成“四横，六纵、三环、八射“的城市路网体系2005年石环公路的兴建将大大缩短城郊与市区的时间距离，对带动石家庄周边郊县的经济有较大利好。

l 2004年我市城市建设快速发展，市区道路进一步畅通槐南路建设工程全线通车，体育大街、建华大街等主干道新改建工程竣工 “城中村”改造稳步推进，市政配套设施逐步完善年末城市道路总长度562.9公里，道路面积1069.3万平方米，排水管道长度达990公里 l 城市公用事业较快发展煤气、天然气管道总长度403公里，年内新增天然气用户3万户,煤气用户1.7万户供热管道总长度500公里，城市集中供热面积达4230万平方米，比上年增加了380万平方米我市有水厂8座，日产水能力80万立方米，管线总长度1162公里，全年供水量1.75亿立方米l 城市公共汽车营运线路达82条，营运车辆1703辆，营运线路长1089公里，年客运总量2.25亿人次3、商贸环境l 2004年服务业增加值比重占全市GDP的42%以上生产要素市场快速跟进，房地产、人才、劳动力、技术等市场发展日新月异，推动经济发展作用日益显现 l 外地知名商企的进驻，大大带动了石家庄商贸的发展，天津家世界、北国超市新石店、盛福祥支农店等超市正式开业；上海联华超市与万利福超市完成了合并重组；l 新华区民族路商业街、桥东区大经南街改造完成并正式开街；物流配送设施建设开始起步。

同时，各大型商场、超市、批发市场积极推进电子商务，建立和完善了专门网站，并开始探索实行网上交易，各类市场的现代化水平逐步提高 l 石家庄市场交易额持续上涨势头强劲：投资5316万元在建的桥西蔬菜中心批发市场升级改造项目；总投资4326万元的保龙仓金谈固超市，现已开工建设；商业街区建设也取得了新进展：怀特家居城、青年街市场二期、怀特国际商城、泰丰家园等33个市场项目或投入运营或年内竣工；卓达商贸广场、新家园商业城、和平路装饰建材广场、鑫汇商厦等31个市场项目正抓紧建设；正定国际小商品服装批发市场、河北鼎坚灯饰商贸广场、西柏坡山珍山货市场、河北鑫顺国际装饰材料交易中心等39个市场项目的前期工作正在紧张进行，力争近期开工建设，为今后市场交易额的持续快速增长提供了支持4、消费环境 l 2004年，城、乡居民收入均实现两位数增长市区城市居民人均可支配收入8622元，增长11.4%，增速比上年提高4.5个百分点人均消费性支出6525元，增长7.1%；农民人均纯收入为3799元，增长11.9%，增速比上年提高7.3个百分点，是1997年后增速最快的一年l 中低收入阶层为主流，贫富差距相当大，中等收入阶层没有成为主流，说明城市收入呈增长趋势，中等收入阶层将扩大。

l 平均生活消费支出占可支配收入的81.4%；最低收入群占其可支配收入的104%；中等收入阶层占83.7%；高收入阶层占77.9%l 生活消费支出结构发生变化，用于家庭设备及服务、交通与通讯、医疗保健、住房、杂项商品和服务等方面的支出大幅增 长平均住房支出仅占生活消费支出的3%，相对偏低住房需求潜力巨大，住宅市场将长时间呈上升发展趋势l 恩格尔系数0.32，居住支出472元，其中住房157元，占2.9%居民消费结构基本合理，但住房支出偏低第二部分 石家庄房地产市场1、石家庄房地产投资房地产投资额在1993年开始大幅膨胀，经过90年代中期的短期波动，在1998年以后呈稳定上升趋势，2004年比2001年增长278%说明石家庄市从2001年开始投资额有相当的放量这是石家庄房地产市场前景被普遍看好的征兆考虑到2005年6月1日地产新政的全面施行，金融业对房地产的资本支持力度骤减，对开发企业的资本金比例提高到35%，因此，从中长期来看，2005年房地产社会投资额增速应有所回落由下表可知，从1989年至今石家庄房地产市场经历了三个阶段：l 1982——1992年间的投资低水平徘徊；l 1993——2002年间的平稳投资阶段；l 2003年——至今的投资高速增长阶段。

2、石家庄房地产交易量2004年石家庄共完成房地产交易量307万平方米，其中二极市场交易量为150万平方米，其中商品房交易121.1万平方米； 而石家庄的三级市场(二手房)交易量达到157万，首次超过“一手房”成为房地产住宅市场主流商品房住宅交易量明显增加，其中住宅所占比例基本持平住宅交易中个人购房比例急速上升，实际销售量中个人购房比重占住宅交易量由63.8%增至75，预售交易量中个人购买住宅占61.5%增至86%说明单位购房比例仍然相当大，个人购房比例增幅达10%以上，市场需求向更成熟的多元性方向发展3、石家庄房地产价格水平住宅产品：l 住宅产品成交价格增长明显，成交均价由2000年的1685元/㎡增至2004年的2400元/㎡，增长48%大大超过人均可支配收入增长速率2005年第一季度种种迹象表明，石家庄住宅交易价格呈较大幅度的增长趋势成交均价将突破2600元/㎡l 中心城区、裕华区东南板块等热点区域的价格随着政府土地政策（城市副中心）的引导，土地成本上升过快，使价格上涨幅度较大，顺驰·蓝郡、国际城三期的销售均价在3800——4500元/平米l 东南二环开发潜力促使房价一路走高，升值空间支撑东南部楼盘价格呈上升走势。

l 城区西北区域土地即将放量，将会成为下一个房地产中高档住宅开发的热点区域，升值空间巨大写字楼产品：在价格上分为4000元/平米以下、4300—4500元/平米、4800—5300元/平米三个区间，其中以中档价位产品市场接受度最高，反倒是高档产品陷入营销困境商业产品：近年来上市产品的形态发生了由单纯的沿街商铺向MALL、商业街区的转变，这是产品的升级（为满足消费需求），但却是商业地产运作的倒退（分割销售），许多项目的租售陷入困境也说明了这点从今年在售的SHOPING MALL、商业街区项目的销售价格来看（罗马假日、南花园街、大经街、各写字楼商业裙房等），价格现状为：1-2层均价15000元/平米4、石家庄房地产需求——二次置业取代首次置业成为市场需求的主流——传统住房消费以区域客为主，形成相对封闭的区域市场——石环建设规划打破城乡的隔阂，城郊结合部受到重视，市场需求向外围扩展，需求区域空间扩大5、地产新政对石家庄房地产市场的影响l 石家庄房地产市场在近几年发展中所产生的泡沫远小于沿海、长三角区域等城市（尤其是上海），所以因此产生的消极影响要小得多l 考虑到政策影响的顺延性，其在房地产投资额，供应结构、量体，价格水平等方面所引起的变化还不够明显，最敏感的就是新建商品房、存量房的成交数量锐减，但其根本原因并非投资比重大，而是自用客的集中观望，因此是短期现象。

l 考虑到这种冷市是一种假象，因此在不久势必会将该期间积压下的自用需求释放出来，因此作为开发企业应该判断好形势，切莫因自身原因错过这一集中爆发期l 从房地业在国民经济中的比重来看，房地产业是不能低迷的，尤其是在“政策为王”的大环境下，作为上海、长三角的过热城市被降降温，不仅仅是行业健康、稳定发展的需要，更是社会稳定的必要（房价上涨太快）但作为房地产的二线城市——石家庄，好象没有必要“无病也吃药”，应该从问题的根本来剖析，做符合自身市场现状的动作综上所述，石家庄房地产市场正处于一个快速上升的阶段，主要体现在土地市场的活跃、市场不断放量、房地产（尤其是住宅）销售较好，租金水平和售卖价格不断提高等等可以预见，未来3-5年内：石家庄的住宅市场仍会保持良好的发展势头，受多元需求影响，住宅产品的售卖价格继续平稳上升，但租金水平将会停留在相。