房屋验收及问题处理（3）.docx

总房屋验收及问题处理房屋验收及问题处理一、室内空间尺寸看售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异验收标准：1）净高负偏差不超过20mm，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm2）净开间、净进深极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm3）测量地面水平度，当开间（进深）5m以内不超过20mm，当开间（进深）超过5m时每延米不超过5mm检查方法：1）室内净高激光测距仪每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测5点（其中距墙、柱四角300~500mm处各测1点，中间测1点）2）室内净开间、净进深激光测距仪每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测2处，（其中距墙、柱四角300~500mm处各测1处）无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）3）地面水平度激光水平仪每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测5点（其中距墙（柱）角300~500mm处各测1点，中心处测1点）29总二、墙面、地面和顶棚面层质量自备1只小榔头，用它轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙体与地面是否空鼓若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工。

仔细检查墙体的垂直度和平整度，看一下墙面是否有开裂、掉粉、起泡、渗水、露筋（钢丝网）、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因检查墙面是否方正两个相邻墙面是否成90度角，这个可以用角尺来检验；两个相对的墙面是否平行等查验墙面阴阳角是否顺直：墙面的阴阳角（墙角外阳里阴）验收时需要仔细检查墙面的阴阳角是否顺直验收标准：1）、地面空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂裂缝应按有关技术要求、规定进行整改处理）2）、墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰3）、有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求检查方法1）地面空鼓、裂缝、起砂；2）墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰；小锤轻击和观察29总3）有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差钢尺检查每一处不少于2点全数检查三、门窗安装质量试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度检查门窗安装是否牢固周正，框与墙体连接是否密闭严实，门面有无开裂、破损、垂直度等情况门扇有无变形、开裂问题，漆面有无流坠及漏刷和磕碰、表面是否平整，有无明显划痕，距离地面是否考虑预留地面装修。

检查五金配件安装是否牢固，旋转及推拉时有无异常阻力，表面有无缺损、变形钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否灵活，锁孔位置是否正常分需要安装安全玻璃的门窗是否安装安全玻璃7楼或7楼以上外开窗；面积大于1.5平米的玻璃或玻璃底边离最终装饰面小于50cm的固定玻璃；阳台护栏玻璃（5米以上钢化夹胶）验收标准：1）外窗台净高不低于0.90m，不得有负偏差，否则应采取防护措施2）外窗及周边无渗漏3总3）推拉窗必须有防脱落装置4）应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上有安全认证标志检查方法：1）外窗台高度2）外窗渗漏3）推拉窗防脱落装置4）安全玻璃认证标志四、栏杆安装质量检查需要安装安全护栏的窗户，安全护栏是否安装到位，安装是否牢固验收标准：1）临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m2）防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于0.11m3）栏杆应防止攀登4）护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合下列规定：承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，公称厚度不应小于12mm当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，必须使用钢化夹层玻璃。

检查方法：1）栏杆高度2）竖杆间距3）防攀登措施4）护栏玻璃测量和观察五、防水及给排水工程质量29总用面盆或外接软管，向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅就行了（约高2厘米），24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏验收标准：1）屋面不得有渗漏或积水现象2）地面无渗漏、排水顺畅3）墙面无渗漏1）给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏2）管道坡向正确、无倒坡3）地漏的水封高度不得小于50mm或设置存水弯4）伸缩节设置必须符合设计或规范要求（间距不大于4m），高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈或防火套管5）、在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置检查方法1）屋面渗漏根据安全和功能检验（检测）报告或雨后观察全数检查2）有防水要求的地面渗漏。

蓄水（蓄水深度为20～30mm，24h内无渗漏为合格）全数检查3）外墙渗漏雨后观察或淋水检查全数检查5总4）管道渗漏：根据安全和功能检验并观察全数检查5）管道坡向：水平尺检查全数检查6）地漏水封高度：试水观察或检查是否设置存水弯全数检查7）伸缩节、检查口、阻火圈（防火套管）设置：观察全数检查六、电气工程安装质量拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路最好用万用表测量各个强弱电是否畅通验收标准：1）漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30____，动作时间不大于0.1s；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠2）开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确；接地可靠验收内容：1）配电箱安装质量观察和检查漏电保护装置、线路回路标志全数检查2）开关、插座安装质量全数检查七、其它1、验收内容：1）烟道设置检查方法及数量全数检查2）空调孔、板设置检查方法及数量全数检查29总2、验收标准：1）烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求2）空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确第二篇：房屋漏水原因及处理房屋漏水是小区中高发问题之一，修缮多要破坏装修，特别麻烦，上下层漏水经常会造成业主、住户与物业公司之间产生____和矛盾，因此妥善处理此类问题至关重要，解决得好则有利于维护业主、住户长期和睦相处的相邻关系。

下面和大家共同____一下物业漏水的原因，大致分以下三种：一、防水层破坏漏水；二、管线损坏漏水；三、房屋裂缝漏水；按规定屋面、外墙面、厨房、卫生间、地下室的防水工程保修期为五年出现这些问题如何处理呢根据不同的情况处理的方法也不同，经常出现的有以下几种：1、保修期内精装修房因防水层损坏漏水怎么办一般该由开发商负责维修因使用不当造成损坏应由行为人修复；2、保修期内毛坯房因防水层损坏漏水怎么办1）如果在收房时客户曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由客户负责；7总（2）如果客户没有亲自确认，开发商只有竣工验收合格证，能证明客户人为损坏的由客户负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方负责；3、保修期外防水层因自然损坏漏水怎么办房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就在于房产的不同所有人之间，存在结构相连或共有、共用设备和附属建筑，这叫异产毗连房屋《城市异产毗连房屋管理规定》中第九条规定：发生自然损坏，所需修缮费用由涉及的所有人按分额比例承担4、保修期外防水因人为损坏漏水怎么办《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定：异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责5、相邻业主不配合怎么办。

对于相邻业主不配合的情况，《城市异产毗连房屋管理规定》第十条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时维修，不得拖延或拒绝，否则，造成损失的，责任人应负责赔偿根据这条规定，如果相邻业主不配合，可以找业主委员会或社区居民委员会协调，因为协调业主关系也是他们的义务，如果不成，向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民____提起诉讼6、保修期内因管线损坏造成漏水怎么办29总在保修期内，一般由开发商负责因使用不当造成的损坏应由行为人修复7、保修期外因管线损坏造成漏水怎么办管道属于公用设施，因为它是整体设施设备的一部分，可启用公共维修资金8、保修期内因房屋裂缝引起漏水怎么办在保修期内由开发商负责维修；因使用不当造成裂缝的渗漏应由行为人自行修复9、保修期外因房屋裂缝引起漏水怎么办房屋容易出现裂缝的部位包括屋面、外墙、楼板等，这些均属于房屋的主体结构，全体业主共同拥有，是房屋整体不可分割的一部分，可启用房屋公共维修资金及时维修房屋裂缝的原因及处理建筑裂缝可分为：1、结构性裂缝是构件的强度和刚度不够裂缝宽度失去控制而引起的较规律的严重裂缝，这类裂缝危及结构安全，必须及时对之进行补强结构性裂缝主要是设计错误或施工中偷工减料造成的（____少见）9—10—总2、非结构性裂缝。

是指构件的强度和刚度足够，由于施工、材料等原因而引起的无规律、不太严重的裂缝，此类裂缝不影响结构安全，但会影响房屋的正常使用和混凝土的寿命，必须加以处理产生裂缝的原因：一、施工方面的原因：1、项目施工时盲目追求高速度，过早撤除模板；2、过早在楼板上施工荷载，造成混凝土内部损伤；3、混凝土养护时间不足或振捣不密实，增加收缩量；4、pvc管埋设不当；5、施工中楼板负筋被踩踏破坏等；二、材料方面的原因：1、工程建设中采用高标号的早强性水泥比较多，增加了混凝土的收缩量；2、工程中采用细沙，并且沙的含泥量大，使混凝土收缩量增大；三、人为造成的原因住户在装修时，在房中堆放大量装修材料，超过住宅设计楼板的每平方活荷载150公斤，使楼板产生裂缝维修方法通常采用灌胶的方法进行处理，保证裂缝里的钢筋不发生生锈，确保构件的使用寿命11—11—总第三篇：房屋漏水原因及处理房屋漏水原因及处理房屋漏水是小区中高发问题之一，修缮多要破坏装修，特别麻烦，上下层漏水经常会造成业主、住户与物业公司之间产生____和矛盾，因此妥善处理此类问题至关重要，解决得好则有利于维护业主、住户长期和睦相处的相邻关系下面和大家共同____一下物业漏水的原因，大致分以下三种：一、防水层破坏漏水；二、管线损坏漏水；三、房屋裂缝漏水；按规定屋面、外墙面、厨房、卫生间、地下室的防水工程保修期为五年。

出现这些问题如何处理呢根据不同的情况处理的方法也不同，经常出现的有以下几种：1、保修期内精装修房因防水层损坏漏水怎么办一般该由开发商负责维修因使用不当造成损坏应由行为人修复；2、保修期内毛坯房因防水层损坏漏水怎么办1）如果在收房时客户曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由客户负责；11—12—总（2）如果客户没有亲自确认，开发商只有竣工验收合格证，能证明客户人为损坏的由客户负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方负责；3、保修期外防水层因自然损坏漏水怎么办房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就在于房产的不同所有人之间，存在结构相连或共有、共用设备和附属建筑，这叫异产毗连房屋。