地产开发关键成果文件分级标准与成果标准探讨.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑地产开发关键成果文件分级标准与成果标准探讨 地产开发关键成果文件、分级标准与成果标准探讨 前 言 撰稿人：赛普接洽 王成昆 房地产工程开发是一项系统工程，由于是资源整合型行业，需要决策者统筹整合各个专业、各项外部资源举行统一的协调、操纵与管理一般来说，对内外资源的整合管理，可以结合地产开发运营管理体系，将开发筹划管理（T）、会议运营管理（C）、阶段成果管理（Q）、学识积累管理（K）、、经营绩效管理（P）等各项关键事项举行统筹考虑，协同专业资源、实现企业工程开发的模范化、标准化本文力图就地产企业工程开发中所涉及到的阶段成果文件（Q）举行梳理，并就其重要性研究其判定标准，根据标准对各项成果文件举行分级，结合成果文件的分级、标准化模板研究及公司的会议/决策运营体系设定不同的管理权限，以此提高工程开发运营的效率，提升企业工程开发的模范化、标准化程度 正 文 从工程开发价值增值链的角度来看，根据赛普接洽地产开发价值链VAC模型，工程开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：工程拓展论证阶段、工程计划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。

各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的规律关系 图1 赛普接洽-房地产开发价值链VAC模型 显而易见，开发过程中，这类成果文件数不胜数，然而其中必然存在某些“关键”成果文件是某一特定阶段中所务必产生的成果文件，譬如《工程可行性研究报告》如何识别这些关键成果文件，并依据其关键程度（或言重要性程度）划分相应的文件等级予以不同的关注程度，是本文探讨的重点 一、关键成果文件的定义与特征分析 一般来说，当我们为客户建立起一套完整的流程管理体系，必然会涉及到七大技术专业（拓展、营销、设计、本金、购买、工程、客服）及三大管理操纵专业（行政、财务、人力）的职责调配与相关合作，通常来说，各专业间在某一特定阶段举行相互合作的目的是为完成某一特定任务或工作，这些任务或工作的成果往往是以成果文件的形式展现我们认为，地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输出输出关系的，能够支持下游流程符合质量操纵原那么的内外部学识成果、模板类报告、支持性关键表格、政府批复等等文件其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周到无遗漏，假若不完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。

一般来说，关键成果文件具有以下四个特征： 图2 阶段关键成果文件的特征 1、目标性根据我们的接洽阅历，关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，而且多数是流程运作的主要目的以W公司《概念设计管理流程》为例，经过识别，其流程过程中的“编制《设计任务书》”、“提交设计成果”为此流程的关键点之一，而恰是这两个关键点说明了此流程的关键成果文件：设计任务书、设计成果从流程操作的流向与目标来看，形成这些关键成果必然是本流程存在的主要目的从这一意义上来说，流程的存在仅为使成果的产生更科学、合理、可控我们可以没有流程，但务必形成合理的成果文件 2、有效性作为开发过程中的关键成果文件，务必是科学有效的，即至少在某一流程阶段中应当涵盖企业业已扫视并通过的相关成果要求，并能够根据本阶段的工作重新扫视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成全面的无遗漏的成果标准 3、指导性，该成果能指导或牵引下一步工作关键成果文件的产生其本身并不代表完全的流程意义，只有当这些成果文件能够形成并有效搭接本身流程与下游流程的规律关系时，这些成果文件才是有价值的哈默的流程有效性评估矩阵中有一项关于流程文件的指标，即“文件能否明确流程的输入输出关系与成果接口”。

由此可见，能否形成有效的关键成果文件并成为指导下游流程的持续的依据，是判定某一流程有效与否的关键指标据此可知，关键成果文件务必能够达成这样的流程操作目的 4、系统性，全面扫视流程及流程的成果根据系统论，关键成果文件确定要能够跳出某些职能模块，对某阶段流程举行全面的扫视和总结，其表达的往往不局限于某一专业部门的观法，即使是以某专业部门为主导形成，其中也往往蕴含或表达了其他相关专业部门的观法或成果，譬如《整体营销计划方案》从这一意义上来说，关键成果文件表达了流程运作的系统性，即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现工程开发的系统性和一致性 作为阶段关键成果来说，通常来说具备上述特征的几个方面 图3 某标杆企业L的35个阶段关键成果文件 表1 某标杆企业L的阶段关键成果表（片面）示意 审批完成阶段序号 阶段定义 阶段成果名称 成果定义 土地中标后，根据实际中标地价等处境，对上会时的投资模型举行修正，形成《工程投资分析模土地成交区域公司各审核人、《工程投资分析模型（土地版）》 型（土地版）》，此交审批 版模型的经济指标将作为该工程的基准评价指标 1、根据以下内容形概念设计《工程概念设计任成《工程概念设计任概念设计务书及概念阶段研务书》 发敏感点分析》 《工程投资分析模合同签订研发专员 前 区域公司略 经理 承办人 区域公司总各审核人、专员 后7日内提投资分析略 集团董事长 承办人 完成时间 承办岗位 审批流程 批准人 通知人 【1】 Ⅰ-1 土地阶段 【2】 Ⅱ-1 阶段 型（土地版）》 、工程预案 公司战略意图 2、敏感点分析 3、根据《工程概念设计任务书》，通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作 此标杆阶段成果的特点： 1) 根据开发业务性质划分各阶段关提防点（集团角度），明确35个阶段性成果的定义、承办部门岗位、审核人及批准人、发放人。

2) 除文件中定义的审批人和抄送人，各区域公司可根据实际需要，申请增加审核人和抄送人，但需经过集团总经理的批准 3) 随公司进展，集团会增减管控的阶段性成果范围和对审批流程举行更新 4) 相应的阶段成果由集团形成相对模范的模板要求，各地区公司可以根据当地实际举行优化、调整和增减，但集团要求提交的成果务必根据节点筹划提交 5)上阶段成果完成审批才能进入下一阶段工作，而且阶段成果间形成确定的串行关系，通过流程体系举行镶嵌、搭接，确保开发过程流畅可控 6) 集团运营部门负责对各区域公司提交阶段性成果的实时性、模范性举行管控、考核，对不按时提交阶段性成果的工程，集团每月在“OA集团”公告中定期公示，公示内容包括未完成阶段性成果的工程名称、概括经办人、责任部门及经理 7)工程阶段性成果与相应的工程开发里程碑筹划举行挂钩管理，每一项关键成果须按商定权限提交集团或区域决策层以会议决策体系或个人决策的形式举行审批，必要时调整筹划安置 在接洽实践中，笔者曾为W公司建立其自身的阶段性关键成果文件，其阶段成果文件体系如下图所示： 图4 W公司地产开发38+8个阶段关键成果文件及相互关系示意图 备注： 1、此图为简化示意版，细致阶段成果及输入输出关系、主责人/合作人、决策机制、模板标准、工作时限等请参照《W公司地产开发阶段关键成果一览表》。

2、不同的企业在工程开发过程中关提防要不同，阶段成果并非完全一致，譬如W公司有精装修业务，而且更加重视客户合意度/品牌，因此室内精装修设计成果、客户投诉报告为其关注的关键成果文件 根据上述企业的阶段关键成果文件，结合其他客户的接洽阅历，我们初步整理并归纳出关键成果文件的分类一般来说，阶段关键成果文件可以为分以下几类： 1、 工程经营/投资/计划类成果此类成果文件通常为公司对工程开发的经营/投资/计划要求，如工程告成标尺、利润目标、本金目标、进度要求、产品品质、客户合意度等方面，其中相当重要的是工程的筹划进度要求与利润要求通常来说，这类成果往往会表达在公司的里程碑节点筹划的要求当中，如工程一二级筹划、工程（进展）计划报告、本金预设（目标本金）报告、投资效益测算报告（阶段版本）等成果文件 2、 专业职能/业务管理类成果此类成果文件通常表达相关专业的专业才能、专业视角，往往以报告、专业成果等形式展现，可以作为决策依据譬如工程可行性研究报告、产品定位报告、设计成果、工程管理规划书（指导书）、购买计划方案等 3、 流程业务运营/过程支持类成果。

此类成果文件一般为内部运营过程中赖以支持流程业务运营的成果文件，属于“程序性文件”，是借以保障流程运营的模范化、精细化和标准化的重要文件，这些文件从运营模范的角度明确提出流程操作的程序、方法、权限、分发、备案，是确保流程有效执行的重要工具譬如材料部品操纵表、招标评标表、销售物料打定清单等需要留神的是，并非全体的过程表格都是阶段关键成果文件，仅有那些符合其特征的文件才可以列入成果体系 4、 政府批复/强规类成果此类成果文件一般为外部关键节点相关的政府批复、观法报告、法律证件、强规合同等，一般来说，这些成果文件不属于地产开发的关键线路活动，但对开发的关键线路活动有相当重要的影响和意义，是保证工程开发合法性、合理性、合规性的重要保障，如无法获取或成果不符合开发要求，将对工程进展产生致命影响如五证、规划批复、综合验收证明文件等 — 8 —。