湘潭步步高购物广场扩建项目发展报告150页.ppt
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湘潭步步高购物广场扩建湘潭步步高购物广场扩建项目发展报告项目发展报告编制：深圳天骜编制：深圳天骜20100623号号 开篇开篇: :湘潭，舍我其谁？湘潭，舍我其谁？------华隆步步高华隆步步高项目地块分析项目地块分析 湘潭的骄傲！湘潭的骄傲！一条众人皆知的新闻一条众人皆知的新闻6月19日9时30分，深圳证券交易所，步步高商业连锁股份有限公司（简称步步高，代码002251）董事长王填敲响了挂牌上市的钟声开盘报42元，涨16.22元，涨幅为62.19％ . 步步高在腾飞，步步高在腾飞，匹配你与融城的发展匹配你与中国的舞台展示步步高企业意志的符号湘潭走向世界最具含金量的名片你需要在什么平台展示你需要在什么平台展示\什么符号什么符号来体现？来体现？ 1.1.地块区位功能描述地块区位功能描述 本地块位于湘潭市建设南路与河东大道交汇处东南角，两个地块分别为边线较整齐的四边形A2与均匀分布的伞型A1如图示：） A1地块地块 A2地块地块 项目用地红线面积：项目用地红线面积：34233 ㎡㎡总建筑面积：总建筑面积：210742㎡㎡地上建筑面积：地上建筑面积：166724㎡㎡容积率：容积率：4.87A1区经济指标：区经济指标：用地面积：用地面积：19895㎡㎡建筑面积：建筑面积：123818㎡㎡（含原有（含原有4层商业建筑层商业建筑18532㎡㎡））新建建筑面积：新建建筑面积：119160㎡㎡其中：其中： 新建新建6层商业面积：层商业面积：50520㎡㎡ 塔楼商务写字楼面积：塔楼商务写字楼面积：53119㎡㎡(39层层) 新建地下室面积：新建地下室面积：20180㎡㎡A2区经济指标：区经济指标：总建筑面积：总建筑面积：63085 ㎡㎡ （不含地下室（不含地下室23820 ㎡㎡ ））商业裙楼：商业裙楼：27905 ㎡㎡ (4层层)商务酒店：商务酒店：25175 ㎡㎡ (21层层)公寓楼：公寓楼：10005 ㎡㎡(19层层) 2 2、项目经济技术指标（、项目经济技术指标（A1A1、、A2A2区）区） 3.3.地块现状情况分析地块现状情况分析地块内部现状，地块拆迁正在进行当中，地块尚未进行平整，七通一平现状均尚未达到。
地块一面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目 4.4.地块内部特点分析地块内部特点分析地块现内部有电线杆、变电箱，在对居民生活和以后的规划建设中，都会造成一定影响原居民楼尚未完全拆除一方面影响地块开发工程进度，另一方面会影响楼盘的销售，从而使地块开发周期和营销周期拖长，并额外增加开发成本本地块所处区域为住宅区，内部并没有人文景观和自然景观资源地块一面临主干道，噪音影响较为严重 5.5.地块的关联程度地块的关联程度 地块原基础上有步步高购物商场，东面紧邻建设路上商圈，生活购物更加便利，方便居民实际生活南面沿主干道霞光西路，交通四通八达，出行较为方便西侧靠近步步高休闲广场，莲城商业步行街，休闲设施，基本齐全北邻一规模较大的住宅区域，有效地充实了未来项目周边的生活环境，形成良好的居住办公环境 6 6、项目发展机遇分析、项目发展机遇分析Ø 建设路口日益成熟的核心商圈：建设路口日益成熟的核心商圈：建设路是河东区域主要干道，交通便利；建设路口作为湘潭河东区域的中央商业区，湘潭未来CBD雏形已经初现地理位置优势十分明显； Ø 开发商的高品牌效应：开发商的高品牌效应：步步高在湘潭作为商业巨头，在当地有较好的口碑，客户忠实度较高。
步步高作为一家上市公司，随着发展不断壮大，已经迫切地需要有一个能够代表步步高形象、作为身价名片的建筑来证明自己的“步步高的意志”，这也是步步高发展历程当中的第三次创业 本项目区域是河东商业桥头堡本项目区域是河东商业桥头堡 湘潭的商业龙头、商业门户湘潭的商业龙头、商业门户 是湘潭新商业核心是湘潭新商业核心 核心商圈效应具备了极大吸附力核心商圈效应具备了极大吸附力 这里充满了商机这里充满了商机 这里是与生俱来的商务基地这里是与生俱来的商务基地 城市标志、商务意志的塑造城市标志、商务意志的塑造一块珍稀宝地！一块珍稀宝地！在湘潭，试问舍我其谁？在湘潭，试问舍我其谁？7 7、项目地块分析结论、项目地块分析结论 第二章 产品论证篇——找准方向事半功倍找准方向事半功倍 项目开发方向研判项目开发方向研判 鉴于项目地段珍稀、成本较高，能达到项目开发目标策略的鉴于项目地段珍稀、成本较高，能达到项目开发目标策略的有以下四个方向可以匹配有以下四个方向可以匹配: : A A、五星级酒店、五星级酒店 B B、高级商务写字楼、高级商务写字楼 C C、中心区高层豪宅、中心区高层豪宅 D D、酒店式公寓、酒店式公寓迪拜迪拜- -海水中的七星级酒店海水中的七星级酒店 曼哈顿曼哈顿- -帝国大厦帝国大厦中心区高层豪宅中心区高层豪宅 迪拜迪拜- -海水中的七星级酒店海水中的七星级酒店 帝国大厦－写字楼帝国大厦－写字楼中心区高层豪宅中心区高层豪宅VSVSVSVS从地块特性与价值最大化出发从地块特性与价值最大化出发选择那个方向最佳？选择那个方向最佳？酒店酒店 写字楼写字楼 住宅住宅 本项目本项目A1A1区开发高层住宅，会面临较大开发风险，目前湘潭区开发高层住宅，会面临较大开发风险，目前湘潭住宅售价不高，将带来销售压力，建议慎重本方向开发。
住宅售价不高，将带来销售压力，建议慎重本方向开发项目产品开发方向一项目产品开发方向一A1(A1(空中豪宅空中豪宅+ +品牌百货品牌百货) )＋＋ A2(A2(商务酒店商务酒店+ +公寓楼公寓楼) )优点：项目周边为湘潭ＣＢＤ核心，消费者对区域认同度高；优点：项目周边为湘潭ＣＢＤ核心，消费者对区域认同度高； 传统产品，市场相对比较成熟，项目地块周遍交通＼购物环境优良；传统产品，市场相对比较成熟，项目地块周遍交通＼购物环境优良；缺缺点点：：湘湘潭潭城城市市化化水水平平不不高高, ,作作为为高高端端住住宅宅产产品品在在总总价价上上将将会会受受到到别别墅墅的的直直面冲击，而且面冲击，而且( (超超) )高层住宅在湘潭市民的心目中接受程度仍在发展中高层住宅在湘潭市民的心目中接受程度仍在发展中 A1A1区的发展不是最吻合步步高效益与品牌形象的方向区的发展不是最吻合步步高效益与品牌形象的方向 项目产品开发方向二项目产品开发方向二A1(A1(星级酒店星级酒店+ +品牌百货品牌百货) )＋＋A2(A2(商务酒店商务酒店+ +公寓楼公寓楼) )优点：核心商务区，酒店如整体销售单价高，品牌形象较好；优点：核心商务区，酒店如整体销售单价高，品牌形象较好；缺缺点点：：酒酒店店经经营营竞竞争争激激烈烈（（如如盘盘龙龙）），，缺缺少少打打造造顶顶级级酒酒店店的的天天然然资资源源和和环环境境；；或在硬件上要加大投入。
周边环境、出入交通动线存在影响或在硬件上要加大投入周边环境、出入交通动线存在影响本项目本项目A1A1区开发顶级酒店（或产权式酒店），形象上和档次区开发顶级酒店（或产权式酒店），形象上和档次上将处于高不成低不就的尴尬地位，面临较大开发风险，带上将处于高不成低不就的尴尬地位，面临较大开发风险，带来销售压力，建议慎重以本方向开发来销售压力，建议慎重以本方向开发 项目产品开发方向三项目产品开发方向三A1(A1(专业写字楼专业写字楼+ +品牌百货品牌百货) )＋＋A2(A2(商务酒店商务酒店+ +公寓楼公寓楼) )优点：销售单价较高，品牌切合度高，有助于树立企业品牌；优点：销售单价较高，品牌切合度高，有助于树立企业品牌； 地块条件本身打造所需的元素几乎都能满足． 地块条件本身打造所需的元素几乎都能满足．风风险险：：湘湘潭潭市市的的商商务务办办公公对对写写字字楼楼发发展展＼＼投投资资＼＼租租用用需需求求消消费费观观念念需需要要引引导导和开拓城市综合体城市综合体建议：本项目以树立大河东ＣＢＤ核心区龙头地位的功能形建议：本项目以树立大河东ＣＢＤ核心区龙头地位的功能形象打造，象打造，A1A1、、A2A2区作为建设路核心商圈城市综合体整体功能区作为建设路核心商圈城市综合体整体功能形象的完善和形象提升。
形象的完善和形象提升 项目开发组合竞争力研判项目开发组合竞争力研判 因素类别品牌切合度地块核心优势周边客户需求景观服务商业交通消费习惯竞争机会指标机会指标写字楼写字楼高高高高高高高中低高高商务酒店商务酒店中高中高中高高中高中空中豪宅空中豪宅中高中中中中高低中风险大 呼唤领袖呼唤领袖------湘潭写字楼市场调研湘潭写字楼市场调研市场论证市场论证 一、湘潭写字楼发展历史一、湘潭写字楼发展历史湘潭写字楼的发展是随着湘潭经济的发展逐渐起步的，随着一批大中型企业的建立，湘潭逐渐发展成为湖南乃至江南的工业重镇，主要产业包括钢铁、机电、纺织等20世纪90年代，湘潭的一批企业未能顺利实现市场化出现亏损倒闭，导致湘潭的经济发展及城市发展在此一时期稍显停滞但作为经济发展的依托产物—写字楼从那时起也缓慢地发展起来了1、湘潭写字楼的发展阶段和分布特点湘潭写字楼的发展阶段和分布特点 综观湘潭写字楼的发展史，从上世纪90年代至今，湘潭的写字楼发展是十分缓慢的，先后经历了四个阶段,正在期待第五阶段的面世： 第一阶段：第一阶段：9090年代初期至中期年代初期至中期----写字楼发展萌芽期写字楼发展萌芽期 90年代初期由于市场经济不活跃只有为数不多的公司及外地驻潭办事处在外租楼办公，各类企事业单位对写字楼的需求较少。
这一时期的写字楼发展很不成熟，设备简陋，配套极少代表写字楼：潭城大厦；潭城大厦门口潭城大厦门口 大厦内部门牌大厦内部门牌 第二阶段：第二阶段：9090年代末至年代末至2121世纪初世纪初————写字楼发展期写字楼发展期 九十年代末随着经济的发展，越来越多的公司需要租用场地对外办公，一些临街的楼宇通过改造对外出租；由于以前的楼宇设施陈旧，物业无人管理，二十世纪初出现了一些新建的楼宇（如海关大楼，国税大厦，高新开发区大楼由于除了自己办公之外还有很多楼层剩余）一些大公司的对外办公点设在此处，以及近2002年以来的直销和培训事业在湘潭做得红红火火，也在市区内租房办公；代表写字楼：潭水大厦、高新开发区管委会大楼、海关大楼等 潭水大厦潭水大厦 潭水大厦写字楼分布图潭水大厦写字楼分布图 海关大楼海关大楼 高新开发区管委会大楼高新开发区管委会大楼 第三阶段：第三阶段：20052005年至年至20072007年年————写字楼又一新的发展时期写字楼又一新的发展时期 2005年随着房地产行业的发展，一些房地产商看到了湘潭写字楼的空缺及业主的需求，建成了比以往鱼龙混杂的商住楼设施完善的湘潭新一代写字楼，但与真正意义上的写字楼还有很大的差距。
代表写字楼：中荣时代广场、金湘潭等 中荣时代广场中荣时代广场 金湘潭金湘潭 第四阶段：第四阶段：20072007年以后年以后—“—“准准””成熟阶段成熟阶段 2007年是湘潭写字楼新时代的到来，九州怡景财富广场第一个在湘潭打出“5A”级写字楼，率先占领湘潭写字楼的空缺高地虽然九州怡景财富广场不管是在硬件设施还是软件服务上都达不到真正意义上“5A”级写字楼的标准，但毕竟是湘潭写字楼的又一先河，开启了湘潭写字楼新的元年，引领湘潭写字楼市场向前健康的发展新的真正意义上的“5A”级写字楼将呼之欲出 九州怡景财富广场九州怡景财富广场 湘潭写字楼的档次情况湘潭写字楼的档次情况 第一阶段：第一阶段：这一阶段是湘潭写字楼的萌芽时期，写字楼各种硬件设施和配套都很不完善，主要表现为电梯较少甚至没有、没有专业物业公司、周边环境差等，档次很低； 第二阶段：第二阶段：处于发展时期的湘潭写字楼开始从各方面逐步完善，表现为电梯增多、硬件设施完善、开始配有物管公司等，写字楼档次逐渐提升； 第三阶段：第三阶段：随着湘潭写字楼进一步发展，这一时期的湘潭写字楼的档次也进一步提升：电梯开始注重名牌、物管公司更专业、部分使用了中央空调、车位充裕并开始使用地下车库； 第四阶段：第四阶段：率先标杆自己为“5A”级写字楼实际为公寓式写字楼，各种硬件设施和软件服务日益完善，办公环境日益优越，这一时期的写字楼已经较为专业档次较高。
但与真正意义上的“5A”级写字楼还是是存在很大距离 3、湘潭写字楼的租金变化情况湘潭写字楼的租金变化情况 发展阶段发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段租金租金（元（元/ /月月/ /㎡㎡））10以下10-1516-2021-284、湘潭写字楼的业主湘潭写字楼的业主 第一阶段：第一阶段：最初在湘潭的写字楼业主主要为外地企业在湘潭的办事处、市内 主要国企和事业机关单位、各行业龙头企业或领先企业，民营企业较少； 第二阶段：第二阶段：在第一阶段基础上企业数量和行业都有所增加，如金融保险类公 司、投资公司、房地产和建筑类公司、各类广告公司等，这一时期私营企业和各类中型公司逐渐增多； 第三阶段第三阶段: :各行各业公司继续增多，最为突出的各类培训机构、销售类公司、 贸易类公司等增加数量较大； 第四阶段第四阶段: :这一时期的变化有两个特征：一是大型经济实力较强的公司开始不满足现有的写字楼办公条件，开始寻找更好更专业的写字楼；二是越来越的中小型公司以及刚起步的创业型公司已经开始热衷写字楼，写字楼需求逐渐增大； 5 5、湘潭写字楼的配套设施情况、湘潭写字楼的配套设施情况 发展阶发展阶段段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段配套设配套设施施电梯电梯、车位、地下车库、物管地下车库、物管、中央空调、多电梯 二、湘潭写字楼分布和价格走势二、湘潭写字楼分布和价格走势 1、湘潭当前写字楼分布图湘潭当前写字楼分布图 湘潭目前的写字楼分布可分为河西和河东两大版块。
河西主要分布在商业经济最繁华的地段民主路（白石公馆）车站路（潭城大厦）基建营（中荣时代广场）韶山中路（金湘潭），河东主要分布在河东大道（潭水大厦. 湘潭商业银行总部大楼）新市府板块的芙蓉路（高新开发区大楼.海关大楼.九州怡景苑.帝景国际.建鑫城市广场） 2、湘潭写字楼租金变化走势、湘潭写字楼租金变化走势 湘潭各阶段价格变化比较明显，从最初萌芽时期的5元/平米/月，长到现在的25元/平米/月，涨幅了４倍为20元/平米/月其中涨幅最大的是第三阶段到第四阶段，涨幅突破10元/平米/月可以看到，湘潭市写字楼涨副相对较大，说明写字楼发展需求旺盛 九州九州怡景怡景 财富广场财富广场写字楼名称九州怡景苑位置芙蓉路与宝塔路交汇处开发商湘潭电机总建筑面积12万㎡得房率75%总户数322户硬件配套电梯、摄像机、物业管理物业管理费用(不含空调费)1.5元/月/㎡ 上市时间06.12交房时间08.5.1装修标准毛胚客户来源投资客面积区间48—75㎡层高3.0米车位200多个主推广语财富广场卖点为地段优势业主情况基本为投资客户三、湘潭代表性写字楼赏析三、湘潭代表性写字楼赏析 租金21元/月/㎡ 中荣时代广场中荣时代广场 写字楼名称中荣时代广场位置基建营装修标准普通装修总户数108户硬件配套中央空调（需要申请，空调费8元/㎡ .月）、4台电梯、1台货梯租金28元/㎡（含物管费用）客户来源周边企业楼盘建筑风格现代 面积区间40—90㎡（可自由组合）层高3.2米车位100个 业主情况4F—7F空置，8F—9F租赁的业态为：网络培训学校，文化传播公司等停车位少，无电视监控系统。
1F—3F为商场，负一楼为心连心超市 金湘潭金湘潭 写字楼名称金湘潭位置湘潭市韶山中路（长途汽车站）开发商湘潭佳信房产总建筑面积19000万㎡总户数275户硬件配套5台电梯，从负二层开始物业管理费用2.5元/月/㎡装修标准毛坯房客户来源周边企业公交路线10、6、9等楼盘建筑风格简约面积区间60—120㎡主力户型70平方米售价3100元/㎡租金22元/㎡车位300个层高3.6米卖点地段优势,未来发展趋势共9层，1F—4F商业裙楼经营业态：餐饮、服装、超市5F—9F为写字楼，A座为投资返租(出租率达到60%），B座为投资自用（出售率达到20%） 白石公馆白石公馆 写字楼名称白石公馆位置建设路与民主路交汇处开发商湘源实业总建筑面积10万㎡ 得房率78%总户数500户硬件配套中央空调（需要申请开通）、手扶电梯、升降电梯、摄像机、物业管理物业管理费用1.5元/月/㎡(不含中央空调费)上市时间07.12.8交房时间08.12.31装修标准毛胚客户来源周边居民面积区间50—70㎡层高3.2米车位11000㎡主推广语步行街龙头起舞卖点为地段优势业主情况10%为办公,基本为投资客户 1 1、写字楼租售价格情况、写字楼租售价格情况 售价租金物业管理费租售比例白石公馆3450元/㎡\1.5元/月/㎡95%九州怡景苑3000元/㎡21元/㎡.月1.5元/月/㎡80%中荣时代广场\28元/㎡.月（包含物管费）中央空调8元月/㎡60%潭城大厦\15元/㎡.月（包含物管费）\90%高新开发区大楼\20元/㎡.月（包括物管费）\95%金湘潭3100元/㎡22元/㎡.月2.5元/月/㎡50%潭水大厦\15元/㎡.月（包含物管费用）\90%商业银行\30万/年/1000㎡\100%四、湘潭写字楼市场现状分析四、湘潭写字楼市场现状分析 2、写字楼硬件设施配套情况写字楼硬件设施配套情况 根据调查湘潭市初期的写字楼内部没有什么硬件设施，只有简单的升降电梯。
但随着湘潭经济的发展，企业的数量增加，要求房产公司开发的写字楼项目在品质得到真正的提高，如今某些楼盘致力打造出湘潭顶级5A级写字楼，硬件配套设施也由最初的升降电梯到今天的中央空调、手扶电梯、升降电梯、闭路电视监控、专业的物业管理公司、地下停车库从初期到现阶段的写字楼，这个过程是漫长的，根据本次调查分析，硬件设施提高，对写字楼的销售、租赁价格，起着至关重要的作用 3、写字楼租售情况写字楼租售情况 目前湘潭有一定形象的写字楼租售情况非常火爆，供不应求，如高新开发区大楼、海关大楼基本没有空置（我司在前阶段计划租赁都需要预约登记），而公寓式写字楼企业参差不齐，楼盘的规划形态也不符合写字楼的标准，但是租赁市场也不错，如九州怡景苑、白石公馆这样最近上市的公寓式写字楼还是占有一定的市场的调查分析得出湘潭市场整体写字楼综合租赁率约为80% 4 4、湘潭写字楼市场供应特征分析、湘潭写字楼市场供应特征分析Ø 形象差，无专业写字楼：形象差，无专业写字楼：湘潭目前写字楼形象较差，暂没有出现纯写字楼，湘潭目前写字楼形象较差，暂没有出现纯写字楼，写字楼不上档次写字楼不上档次, ,写字楼有极大的品质提升空间写字楼有极大的品质提升空间, ,形成差异；形成差异；Ø 分布零散、无序：分布零散、无序：根据调研，湘潭写字楼市场放量约为根据调研，湘潭写字楼市场放量约为15001500套（单位建房、套（单位建房、沿街铺面上盖办公楼等多属自建房，统计较为困难，不计算在内沿街铺面上盖办公楼等多属自建房，统计较为困难，不计算在内 ）；）；Ø 沿城市主干道改建的写字楼有一定供应：沿城市主干道改建的写字楼有一定供应：大量单位自建房、沿街铺面上盖大量单位自建房、沿街铺面上盖改为写字楼等现象非常明显；改为写字楼等现象非常明显；Ø 部分单位自用写字楼流入市场：部分单位自用写字楼流入市场：单位自用房剩余部分进入市场占较大比例，单位自用房剩余部分进入市场占较大比例，主要以租为主；主要以租为主；Ø 公寓式写字楼为主：公寓式写字楼为主：新增的写字楼项目如建鑫新增的写字楼项目如建鑫··城市广场、中瀚广场等多城市广场、中瀚广场等多以公寓型写字楼为主，这是湘潭写字楼普遍现象；以公寓型写字楼为主，这是湘潭写字楼普遍现象；Ø 纯写字楼分布在河东：纯写字楼分布在河东：从写字楼分布区域来看，湘潭写字楼主要分布在新从写字楼分布区域来看，湘潭写字楼主要分布在新开发区河东区域，河西的纯写字楼目前没有开发区河东区域，河西的纯写字楼目前没有; ; 零散、无序、品质低、小规模是湘潭写字楼基本特征，在供应上，公寓式写字楼、单位自建写字楼、围绕城市干道两侧改建的写字形成了目前湘潭写字楼的供应状况。
在区域上，河东作为新城区，政府机关多聚居于此，产生了单位建设的纯写字楼，如高新区大厦、海关大楼等，区域写字楼供应参差不齐目前公寓写字楼租金水平为22-36元/㎡之间(含空调费)，租赁回报率要高于住宅湘潭写字楼市场供应特征总结：湘潭写字楼市场供应特征总结：领袖型第五代专业写字楼呼之欲出！领袖型第五代专业写字楼呼之欲出！ 第三章第三章: :步步高商圈的魅力步步高商圈的魅力------湘潭写字楼消费者调研湘潭写字楼消费者调研 为全面了解湘潭写字楼市场，掌握客户对写字楼的需求情况，本公司对湘潭市30家各类企业进行了一场问卷调研，调研结果统计如下：1 1、有无写字楼、有无写字楼 调研结果中，有71%的公司没有自己的写字楼，29%的公司才有自己购买或是租用的写字楼大部分公司都选择在价格较低的住宅区办公，说明由于各种原因湘潭写字楼的市场接受度较低其中在高新科技大楼办公的相对较多 2、湘潭最好的写字楼湘潭最好的写字楼 在问及目前湘潭最好的写字楼，九州怡景财富广场提级的次数最多，为12次，金湘潭和高新其次有6次说明在影响写字楼接受度的因素中地理位置还是占首要位置 3 3、公司情况、公司情况 在调研公司里面，有近90%的公司员工不到50人，50-100人占10%，100以上占4% 4 4、对湘潭现有写字楼看法、对湘潭现有写字楼看法 认为当前湘潭写字楼不好的原因：1) 配套设施配套少；2) 物业管理跟不上，服务不到位；3) 安全设施没保障；4) 人气不足。
• 希望得到的服务：1） 写字楼星级服务；2）、会所、休闲、餐饮； 5 5、认为写字楼应具备的条件、认为写字楼应具备的条件 可以看到，客户认为写字楼应该具备的条件中交通便利占了最大的比例，为55%；其次为物业管理情况占了21%；中央空调为17% 6 6、写字楼类型、写字楼类型 可以看到，客户最看好的写字楼类型是纯写字楼和智能化公寓写字楼占了最大的比例，分别为43%和40%；其次为酒店式写字楼，为14%说明纯写字楼和智能化写字楼的市场接受度比较高 7 7、愿意购买还是租用写字楼、愿意购买还是租用写字楼 调研中，有71%的客户愿意租用写字楼，只有29%的人愿意购买写字楼对于刚起步或是暂时没有能力购买的公司来说，租用仍然是首选，可以看到价格仍然是制约因素客户还没有转移到投资用途概念上来 8 8、希望写字楼拥有的功能、希望写字楼拥有的功能在调研中客户提到希望写字楼的功能有：运动、健身、休闲和餐饮 9 9、能承受的租金价位、能承受的租金价位 在能接受的价位的调研中，几乎全部的公司都选择在20—30元/平米/月，只有少数大型实力企业能接受稍高点价位，也只选择30—40元/平米/月。
可见，租金仍然是制约湘潭写字楼发展的门槛 1010、会选择写字楼的区域、会选择写字楼的区域 可以看出，有54%的公司愿意选择在市政府附近；43%的公司愿意选择在步行街附近，只有3%公司愿意选择在基建营附近本项目所在的步行街附近的市场接受是比较高的 1111、是否愿意购买或是租用华隆步步高上面的写字楼、是否愿意购买或是租用华隆步步高上面的写字楼 调研中有72%的人愿意购买或是租用华隆步步高上面的写字楼选择的因素主要是这里交通方便、人流量大，但更多的是因为步步高的位置所在 写字楼消费者调研结论写字楼消费者调研结论1、湘潭写字楼市场的投资、湘潭写字楼市场的投资\使用需求可挖掘空间巨大使用需求可挖掘空间巨大;2、老一代写字楼已经无法满足现代企业对写字楼新、老一代写字楼已经无法满足现代企业对写字楼新 的需求；的需求；3、需求趋向服务人性化、趋向配套完善化较强烈；、需求趋向服务人性化、趋向配套完善化较强烈；4、租金接受度多为、租金接受度多为20-30元元/㎡㎡，也有部分接受，也有部分接受30-40元元/㎡㎡ ;5、对步步高所带来的商务形象、商圈效应具有极大、对步步高所带来的商务形象、商圈效应具有极大 的兴趣。
的兴趣 第四章第四章: :融城引领中部崛起融城引领中部崛起------湘潭社会经济发展与湘潭写字楼发展趋势研判湘潭社会经济发展与湘潭写字楼发展趋势研判 长株潭融城中湘潭的地位长株潭融城中湘潭的地位 两型试验区下的湘潭与房地产的机遇两型试验区下的湘潭与房地产的机遇以长株潭融城中心城为基本战略定位的规划以仰天以长株潭融城中心城为基本战略定位的规划以仰天湖和昭山风景区湖和昭山风景区CBD/CTD/CLDCBD/CTD/CLD为核心的城区定位为核心的城区定位新特区的确立，使长株潭一体化发生了质的飞跃，新特区的确立，使长株潭一体化发生了质的飞跃，从地区性经济增长极到国家改革试验区的提升；实从地区性经济增长极到国家改革试验区的提升；实现了从省域发展战略到国家发展战略的飞跃现了从省域发展战略到国家发展战略的飞跃 长株潭城市群空间规划长株潭城市群空间规划•根据“两型社会”实验区和长株潭城市群发展需要，长株潭城市群核心区发展规模将达到1000万—1200万人口的特大城市群，核心区用地规模约4500平方公里•城市群规划为组团式布局：长沙: 三城七组团, 株洲为两城五组团，湘潭为两城三组团（河东新城、河西老城，昭山、九华、易俗河）。
湘潭市的战略发展规划设想湘潭市的战略发展规划设想 1 .总体思路：“东建西改，南跨北进，完善功能，提升品位2．规划结构：建设“一轴两区三带” （“一轴”即韶山大道；“两区”即全面完善河东城市中心区的完善河东城市中心区的规划规划，加快河西旧城改造步伐和城区延伸；“三带”即湘江生态经济带、长潭西线经济带和天易经济带）3．战略定位：湘潭市城市空间定位为长株潭“两型社会”实验区和“3+5”城市群主体功能区的核心片区之一，是湖南省西南部主要的经济辐射源，是湖南省重要的工业、科教、旅游、宜居城市 战略发展方向战略发展方向 城市的空间发展方向，湘潭市应在坚持原有城市的空间发展方向，湘潭市应在坚持原有的的“东建西改东建西改”的基础之上，突破原有思维的基础之上，突破原有思维局限，重视向南和向北的空间拓展：局限，重视向南和向北的空间拓展：“南跨南跨北进北进”这一方面是体现长株潭这一方面是体现长株潭“两型社会两型社会”实验区的要求；另外一方面，也是湘潭突实验区的要求；另外一方面，也是湘潭突破现有以及潜在发展瓶颈的重要战略措施，破现有以及潜在发展瓶颈的重要战略措施，可以为未来湘潭市大发展留下足够战略空间。
可以为未来湘潭市大发展留下足够战略空间 战略发展规模战略发展规模 随着城市化进程的加快和经济增长潜力的激随着城市化进程的加快和经济增长潜力的激活，湘潭市的城市人口战略发展规模将达活，湘潭市的城市人口战略发展规模将达250万万—300万人湘潭九华新城建议空间规万人湘潭九华新城建议空间规模为模为80～～100km2，，人口控制在人口控制在80万～万～100万万之间；易俗河城区空间规模为之间；易俗河城区空间规模为30～～50km2，，人口为人口为30万～万～50万之间；万之间；河东城区为河东城区为80万人万人左右左右；昭山易家湾地区为；昭山易家湾地区为10万人左右；河西万人左右；河西城区城区40—50万人左右万人左右 湘潭的湘潭的河东新城区河东新城区，，昭山地区昭山地区和和九华新九华新城城将成为长株潭城市群发展的热点，从将成为长株潭城市群发展的热点，从区位角度分析，河东新城区更适合建立区位角度分析，河东新城区更适合建立为湘潭的为湘潭的CBD特区的建立为湘潭特区的建立为湘潭房地产业创造了空前机遇！房地产业创造了空前机遇！ 湘潭工业园区的发展湘潭工业园区的发展 河东组团：规划“一区（城市新中心区）、一带（湘江生态经济带）、两城（钢城、电城）三园（双马机电工业园、高新生物医药园和新材料工业园）”。
河西组团：规划以老城区为主体的传统商业中心，羊牯—赤马片区大学城昭山—易家湾组团：规划建设昭山风景旅游区鹤岭组团：城市重工业区河东组团河东组团新新材材料料工工业业园园河西组团河西组团大学城大学城昭山昭山-易家湾组团易家湾组团昭山风昭山风景旅游区景旅游区鹤岭组团鹤岭组团中中心区心区湘湘江江生生态态经经济济带带高新生高新生物医药物医药园园电城电城钢城钢城双马工双马工业园业园老商老商业中业中心心城市重城市重工业区工业区湘潭工业园区的发展湘潭工业园区的发展 湘潭的工业园区建设，方兴未艾；湘潭的工业园区建设，方兴未艾； 湘潭的工业园区经济，如火如荼湘潭的工业园区经济，如火如荼湘潭市共设立各类园区、工业小区9个，其中：省级园区4个，其他工业小区5个主要有：高新技术开发区内的德国工业园和新材料工业园、雨湖区先锋工业园、岳塘区双马工业园、湘乡皮革工业园、湘潭县易俗河经济开发区内的天易工业园和吴家巷工业园 •湘潭（德国）工业园湘潭（德国）工业园——产业定位于环保产业、建材产业、汽车配件制造业，形成中德中小企业产业基地、中德环保产业基地•湘潭九华工业园湘潭九华工业园——产业定位于汽车工业、机电一体化、工程机械、钢制品精深加工、机械制造业，创建湖南先进制造业中心。
•湘潭易俗河经济开发区湘潭易俗河经济开发区——由天易生态工业园、金霞旅游文化区、商贸区三部分组成，初步形成了生物医药、机电制造、食品加工和新型材料四大主导产业•湘乡市皮革工业园湘乡市皮革工业园——小规模分散型的制革企业集聚，建立制革、成品深加工、销售服务三位于一体的规模化集约化专业工业区•湘潭市先锋工业经济园湘潭市先锋工业经济园——重点支持①现代高科技的研究与开发，高新技术项目的孵化；②新材料、生物、医药、环保项目；③农、林产品的深加工；④文化、商贸、基础建设等•湘潭市双马工业园湘潭市双马工业园——引进技术含量高、管理理念先进、市场前景较好的企业入园投资兴业各园区产业定位 入园企业不断增加中入园企业不断增加中……•易俗河经济开发区已引进企业126家•先锋工业园引进９家企业•高新区德国工业园和新材料工业园区 ，有德国专家村及４家入园企业 •吴家巷工业园已落户４６家企业 •湘乡皮革工业园 ，入园制革企业７家 •岳塘区双马工业园，目前入园企业21家，“十一五”期间计划引进100家企业•对外办事、上下游企业 湘潭经济与房地产主要情况湘潭经济与房地产主要情况 湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市历年湘潭市历年GDP增长情况增长情况（单位：亿元）（单位：亿元）2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年湘潭市区湘潭市区29.1131.3839.0648.9465.873.6市区增长率市区增长率11.02％7.80％24.47％25.29％34.45％11.85％湘潭全市湘潭全市235.4259.16332.78367.03422.1523.1全市增长率全市增长率10.09％28.41％10.29％15.00％23.93％湘潭市近5年GDP持续保持较高增长的态势，特别是03年—04年之间，增长幅度特别大。
但07年市区增长率11.85%较06年的4.45%有下降趋势湘潭市经济发展逐渐回归理性 年份年份指数指数2005年年2006年年2007年年商品房新开工面商品房新开工面积积115.87万平米188.98万平米221万平米商品房竣工面商品房竣工面积积96.46万平米108.65万平米138万平米房房产产市市场场投投资额资额16.73亿元23.64亿元26亿元商品房商品房预预售面售面积积77.57万平米165.69万平米187万平米从以上图表可以看出，湘潭市房地产行业正以稳健的姿态向前发展，从以上图表可以看出，湘潭市房地产行业正以稳健的姿态向前发展，07年年商品房新开工面积、竣工面积、投资额和预售面积都较商品房新开工面积、竣工面积、投资额和预售面积都较06年有较大程度的年有较大程度的提升开发投资开发投资湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况 湘潭市固定资产投资湘潭市固定资产投资 湘潭固定资产投资稳步上升,2004年增幅最大,增长率达到49.4%. 2005年、2006年增幅放缓并呈下降趋势,主要是国家宏观调控,使湘潭固定资产投资放慢了脚步,同时也表明了湘潭的固定资产投资将由快速时代转为平稳上升时代.湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况 湘潭市全社会消费总额湘潭市全社会消费总额 全社会消费总额是社会经济活跃的表现.湘潭从2002年以来全社会消费总额逐年增长,2005年增幅出现下降,而2006年开开始增幅迅速上升,2007年跃居近几年首位.体现了湘潭社会经济活跃性,也体现了湘潭消费能力增强.湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况 湘潭市金融存款和贷款湘潭市金融存款和贷款 随着经济发展,湘潭人们的余款越来越多,形成了一大笔闲余资金,但是贷款也在不断的增加,体现了湘潭经济的发展和灵活的运用融资渠道.也凸显了湘潭缺乏一种适合大众投资的产品以及缺乏投资观念.湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况 湘潭房地产供求分析湘潭房地产供求分析湘潭房地产自2002年呈现快速增长迹象，近几年来发展速度异常迅猛，无论是市场供应量还是需求量，都呈几何倍增长，其中03年—06年的年增长率分别达到了217%和231%。
从03年—07年的市场供求比来看，呈现出一个完美的W型，但总体来说是供求平衡，市场需求与市场放量同步增长，表明湘潭人的购房需求十分旺盛，还有很大潜力湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况 湘潭房地产虽起步较晚，但发展迅速，楼市迅速飙升，湘潭房地产虽起步较晚，但发展迅速，楼市迅速飙升，自自2003年以来，商品房住宅年增长率年以来，商品房住宅年增长率达到达到18%，，其中其中20072007年商品房住宅均价达到年商品房住宅均价达到15811581元元/ /平米，其中河东地区均价高达平米，其中河东地区均价高达19341934元元/ /平平米，部分高品质楼盘均价甚至突破了米，部分高品质楼盘均价甚至突破了28002800元元/ /平米的大关平米的大关以此增长幅度预测，以此增长幅度预测，08年湘潭市整年湘潭市整体均价预计将增长体均价预计将增长300元元/平米，即整体均价在平米，即整体均价在2100元元/平米平米—2200元元/平米之间！平米之间！20032003—20072007年湘潭楼市均价走势分析年湘潭楼市均价走势分析湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况 湘潭湘潭0707年年6 6月月—08—08年年5 5月价格走势图月价格走势图湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况 湘潭湘潭0707年年6 6月月—08—08年年5 5月销售成交套数走势图月销售成交套数走势图湘潭市经济和房地产主要情况湘潭市经济和房地产主要情况 分析：由上图可以看出，除了长沙的房价收入比略超过国际标准，株洲、湘潭两地的房价收入比还是处于非常合理的范围内。
因此，我们有充分的理由相信，长株潭房地产市场发展前景还很广阔，还有比较大的发展空间长株潭长株潭20072007年房价收入比年房价收入比 启示启示湘潭市社会经济、房地产正进入上行通道，房地产供求基本平衡，固定资产投资平稳、房地产价格稳步上升，老百姓手里余钱增加，目前的宏观经济政策对市场产生一些轻微影响，但整体发展面趋势看好经济的稳定发展，为湘潭商贸业、工业园区、现代服务业都起到积极的推动作用从另一方面也催生写字楼的发展 二、湘潭中小企业成长与发展趋势二、湘潭中小企业成长与发展趋势1、当前湘潭中小型企业发展数量当前湘潭中小型企业发展数量 截止到2008年上半年，在湘潭市的注册各类企业一共有4260家其中，全市共有独立核算的工业企业1340家，大中型企业26家，中央、省属企业14家分类型来看，农业类企业38家，建筑企业123家，保险公司17家产值过亿的有27家，省级重点扶持企业50家2 2、未来几年湘潭中小企业发展数量、未来几年湘潭中小企业发展数量 预计在未来三年，湘潭各类企业数将有望突破5000家按每家平均需求办公面积150平方米计算，理论上存在75万平方米写字楼的需求除一部分单位自建办公房外，需要在市场上进行解决。
1 1、高标准的、高标准的5A5A级写字楼将成为湘潭中大型企业发展的必然需求，级写字楼将成为湘潭中大型企业发展的必然需求，在未来几年需求将增大；在未来几年需求将增大；2 2、湘潭以各工业园为依托，以中大型企业改制向国际化接轨为、湘潭以各工业园为依托，以中大型企业改制向国际化接轨为契机，越来越多的企业需要一个专业高档次的写字楼作为名片，契机，越来越多的企业需要一个专业高档次的写字楼作为名片，需求加大；需求加大；3 3、湘潭各工业园区的发展，写字楼需求主要体现于满足企业商、湘潭各工业园区的发展，写字楼需求主要体现于满足企业商务、行政需求加大上；务、行政需求加大上；4 4、现代化服务业在湘潭发展对写字楼的增长需求明显；、现代化服务业在湘潭发展对写字楼的增长需求明显；5 5、长株潭融城，湘潭房地产的、长株潭融城，湘潭房地产的““价格洼地价格洼地””效应将吸引更多的效应将吸引更多的投资者进入，目前写字楼的租金回报（约投资者进入，目前写字楼的租金回报（约9%9%）远远高于住宅，）远远高于住宅，大大刺激投资者的需求大大刺激投资者的需求湘潭写字楼未来趋势研判湘潭写字楼未来趋势研判 湘潭写字楼湘潭写字楼“井喷井喷” 时代即将到来！时代即将到来！第五代写字楼蓄势待发！第五代写字楼蓄势待发！ 第五章第五章: :项目开发项目开发定位定位------商务意志力商务意志力 湘潭总部经济基地湘潭总部经济基地 曼曼哈哈顿顿帝帝国国大大厦厦- -- -- -商商务务全全球球化化的的意意志志 上上海海·金金茂茂大大厦厦北京北京·财富中心财富中心 香港香港·中银大厦中银大厦 台北台北··101101大厦大厦 深圳深圳: :地王大厦地王大厦大中华国际交易广场大中华国际交易广场 广州中信大厦广州中信大厦南宁南宁·帝王国际商会中心帝王国际商会中心 国内写字楼发展现状国内写字楼发展现状从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段：初级阶段初级阶段→中级阶段中级阶段→高速发展阶段高速发展阶段→成熟阶段成熟阶段Ø 国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础； Ø 与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般性办公需要，入住客户零散、档次较低，供应、需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随之提升； Ø 在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段。
Ø 但由于城市整体规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离 由于国内不同城市发展写字楼环境复杂多样，我们在此以国内仅有的真正意义上的CBD区域为例子加以写字楼环境的比较和分析 地区地区核心区规模核心区规模热点区域名热点区域名称称核心优势核心优势地位地位香港香港CBD1.25平方公里中环成熟、标准全球公司东亚地区商务据点上海上海CBD3平方公里陆家嘴金融、贸易发达全球公司的中国商务据点北京北京CBD3.99平方公里国贸政治、文化、科技、事务中心全球公司的中国商务使馆和事务据点长沙长沙—市中心金融、商贸、科技中心区域性商务中心区其他经济区高档酒店、高档餐饮、交通发达、政府南迁长沙市未来商务办公中心 这是个注意力经济时代这是个注意力经济时代这是个是中心化商务时代这是个是中心化商务时代城市城市CBD地标性大厦地标性大厦代表着新锐、主流和商务中心化代表着新锐、主流和商务中心化国际化、现代化的主流国际化、现代化的主流高标准专业写字楼高标准专业写字楼——作为企业走向社会作为企业走向社会的名片同时也承载着这个城市走向世界的的名片同时也承载着这个城市走向世界的一张响亮名片一张响亮名片 项目开发策略项目开发策略 －垄断价格－垄断价格 －产品具有不可复制性 －产品具有不可复制性 －引领市场风向 －引领市场风向 －改变游戏规则－改变游戏规则 －强调新的评估标准 －强调新的评估标准 －强调产品特色和价值 －强调产品特色和价值 －搭便车 借势 －搭便车 借势 －以小博大杀伤战术 －以小博大杀伤战术 －价格战的制造者 －价格战的制造者 －目标明确挖掘客户－目标明确挖掘客户 －瞄准市场缝隙 －瞄准市场缝隙 －创新产品和需求点 －创新产品和需求点领领领领导导导导者者者者追追追追随随随随者者者者挑挑挑挑战战战战者者者者补补补补缺缺缺缺者者者者行业老大行业老大敏锐的机会者敏锐的机会者次／非主流市场次／非主流市场非行业老大非行业老大项目开发策略项目开发策略——高品质、高标准、高起点、领导型产品高品质、高标准、高起点、领导型产品 市场竞争策略：市场竞争策略： 与步行街产品开发形成差异化，并作为与步行街产品开发形成差异化，并作为商业龙头带动整个街区发展。
商业龙头带动整个街区发展 走高品质开发路线，实施理念与品质创新的战略走高品质开发路线，实施理念与品质创新的战略 当我们站在湘潭城市发展进程的高度，特别是当我们站在湘潭城市发展进程的高度，特别是河东建设路口区域发展的高度河东建设路口区域发展的高度发现本项目所具备的重要价值发现本项目所具备的重要价值对本项目所处的区域价值进行审视对本项目所处的区域价值进行审视未来湘潭城市中心区湘潭未来中央商业区区域价值的重新审视区域价值的重新审视 中央政务区中央政务区湘潭城市湘潭城市CBD老商业区老商业区中央商业区中央商业区城市副商业中心城市副商业中心区域价值的重新审视区域价值的重新审视 湘潭中央商务生活区湘潭中央商务生活区 商务领袖商务领袖本项目主题形象：本项目主题形象： 打造建筑综合体，有效整合物业组合形式，实现 打造建筑综合体，有效整合物业组合形式，实现项目最大价值项目最大价值 核心开发策略核心开发策略 项目定位项目定位 未来，这里会诞生什么？未来，这里会诞生什么？地块地块A A 每每一个人，都有一个梦想！一个人，都有一个梦想！城市也一样，需要一种城市城市也一样，需要一种城市精神，需要一种荣光。
精神，需要一种荣光 建设路口步步高项目如何营造最佳社建设路口步步高项目如何营造最佳社会效益与经济效益，实现城市、企业的会效益与经济效益，实现城市、企业的品牌传播、价值超越，值得期待！品牌传播、价值超越，值得期待！[本方案纯属建议性质，敬请保密] 香香港港有有中中银银大大厦厦 深深圳圳有有地地王王大大厦厦 上上海海有有金金贸贸大大厦、厦、东东方方明明珠珠 吉吉隆隆坡坡有有双双子子星星! 湘潭有什么湘潭有什么?湘湘潭潭的城市精神是什么？的城市精神是什么？ 总部经济 •总部经济是指一个城市创造良好条件吸引跨国公司、外埠大型企业、本区域内大型企业总部入驻，进而集聚各种生产要素和创新要素，提升自己的核心竞争力，从而达到企业与城市的双赢，是中国区域经济发展成熟化、规范化阶段的必然产物•总部经济有利于企业利用区域比较优势，实现经营成本最小化；同时使企业总部入驻城市增加政府财政收入，促进就业和消费，推动城市转型升级总部经济”具有强劲的纳税效应、就业拉动效应、产业积聚效应和经济辐射效应能在较短的时期内给当地带来明显的经济带动作用，提升当地的GDP总量，可以说是刺激当地经济发展的一剂“强心针” 建设路口核心商圈作为湘潭建设路口核心商圈作为湘潭CBD的步步高项目生逢其时！的步步高项目生逢其时！ 世界十大最高建筑世界十大最高建筑台北台北101大楼大楼 双塔大楼双塔大楼 西尔斯大厦西尔斯大厦上海金茂大厦上海金茂大厦 湘潭标志性建筑即将诞生！湘潭标志性建筑即将诞生！ 一个新的标志正在形成中一个新的标志正在形成中……一个城市的荣光！一个城市的荣光！一个时代的腾飞！一个时代的腾飞！一个企业的使命！一个企业的使命！这里有：这里有：一件受人尊敬的，有着影响力的，寄托我们理想，承载一件受人尊敬的，有着影响力的，寄托我们理想，承载我们这代人责任，记录我们城市观的作品。
我们这代人责任，记录我们城市观的作品 这里将诞生——湘潭的城市精神向上向上挺拔挺拔一种一种“敢为人先敢为人先”的气的气势势 1、项目总体物业定位、项目总体物业定位A1地块功能地块功能商务、 商业、 公寓、 居住、休闲、娱乐、投资等功能复合；科技研发、教育培育、湖湘文化都市功能复合、人文复合都市功能复合、人文复合品牌百货、总部经济写字楼商务会所/配套、休闲广场停车场A2地块功能地块功能星级酒店酒店式公寓休闲、娱乐、卡拉OK酒吧街复合型商务物业提升项目整体形象，荣升片区物业新贵复合型商务物业提升项目整体形象，荣升片区物业新贵湘潭湘潭CBD—CBD—总部经济城市综合体总部经济城市综合体（（A1A1、、A2A2地块）地块） 城市精神城市精神 • 商务领袖商务领袖2、项目总体形象定位、项目总体形象定位 客户类型描述：客户类型描述： 湘潭大中型国有企业、中央、省属企业、各办事处、湘潭大中型国有企业、中央、省属企业、各办事处、建筑企业、现代服务业、工业园区企业建筑企业、现代服务业、工业园区企业……客户业态描述：客户业态描述： 金融、证券、保险、科技、软件、咨询、顾问公司、金融、证券、保险、科技、软件、咨询、顾问公司、物流贸易、代理公司、中小型广告公司、设计工作室、物流贸易、代理公司、中小型广告公司、设计工作室、装饰公司、文化公司、动漫工作室装饰公司、文化公司、动漫工作室……3、总体客户定位、总体客户定位 各类型客户类型及需求分析各类型客户类型及需求分析客户类型客户需求心理大中型国有企业作为企业名片、对外窗口，专业写字楼是必备的展示场地发展中中小型公司看中区域发展潜力，对环境及楼宇素质、形象有一定要求建设路核心商圈区域办公的公司熟悉片区环境，生意往来在该区，需要拥有自己的办公空间与市政府有紧密来往的公司经常与政府部门打交道，熟悉该区，认可区域办公环境各开发区技术型、服务型公司优惠政策好，形象高，环境好，交通方便投资者看好区域未来经济发展，觉得区域有升值潜力，投资回报率有保障 项目规划布局建议项目规划布局建议 标志性建筑个性化外立面建议 立面采用个性化造型，独特而具昭示性 地块不规则，占地面积不大，做地块不规则，占地面积不大，做多栋塔楼难度较大。
同时在功能多栋塔楼难度较大同时在功能规划中建议将部分商务公寓融入规划中建议将部分商务公寓融入到写字楼功能中到写字楼功能中; ;一方面：满足一方面：满足商务办公市场需求另一方面：降商务办公市场需求另一方面：降低开发、运营成本，快速回笼资低开发、运营成本，快速回笼资金确保物业的纯粹性和高端品金确保物业的纯粹性和高端品质 Ø建筑薄体板式布局，昭示面最大化建筑薄体板式布局，昭示面最大化Ø景观面最大化景观面最大化Ø开辟前广场，易于聚集人流及地面停车开辟前广场，易于聚集人流及地面停车方案一：时尚薄板商务楼方案一：时尚薄板商务楼规划布局建议规划布局建议N 写字楼大堂与步步高百货写字楼大堂与步步高百货高高层层区区为为纯纯写写字字楼楼，，为为中中大大型型公公司司提提升升公公司司形形象象而而量量身身定定做做, ,面面向向用用家家市市场场, ,景景观观开开阔，价值较高阔，价值较高低层区为中小型公司全新商低层区为中小型公司全新商务空间，开放式办公空间、务空间，开放式办公空间、loftloft等，自由分隔、随意组等，自由分隔、随意组合，舒适、气派，面向投资、合，舒适、气派，面向投资、自用型客户群体购买自用型客户群体购买。
规划布局规划布局商务配套、酒楼、餐饮、商商务配套、酒楼、餐饮、商务会议厅务会议厅顶层为高级商务会所顶层为高级商务会所 功能分布功能分布1 1层为写字楼大堂，层为写字楼大堂，1-61-6层为层为步步高品牌百货步步高品牌百货16-2716-27层为中大型企业写字层为中大型企业写字楼每层约楼每层约13601360㎡㎡2-42-4层商务配套，层商务配套，餐饮、商餐饮、商务会议厅等务会议厅等28-3628-36层为步步高企业总部层为步步高企业总部37-3937-39层为高级商务会所层为高级商务会所5-155-15层为中小型企业写字楼层为中小型企业写字楼/ /公寓式写字楼，每家公司公寓式写字楼，每家公司办公面积约办公面积约150--250150--250㎡㎡ 方案一垂直功能分布方案一垂直功能分布层层数数功能功能负1-负2F地下室1F写字楼大堂2-4F商务配套5-17F中小企业办公区18-32F中大型企业办公区33-37F步步高企业总部38-39F高级商务会所 •高层部分为纯高档写字楼物业，最大化利用了高层景观、高层部分为纯高档写字楼物业，最大化利用了高层景观、视野感等产品优势，并转化为价值兑现；视野感等产品优势，并转化为价值兑现；•低层部分宜商宜住的公寓式写字楼规避了纯商务写字楼高低层部分宜商宜住的公寓式写字楼规避了纯商务写字楼高成本、高价的销售压力；成本、高价的销售压力；•形成良好的内部循环链，商务办公、居住、商业三种功能形成良好的内部循环链，商务办公、居住、商业三种功能业态形成有机联动，最大化利用了自身资源配置；业态形成有机联动，最大化利用了自身资源配置；•项目整体形象完整。
项目整体形象完整规划评价规划评价 Ø宽体设计，大气、独特宽体设计，大气、独特Ø立面时尚动感，造型具有较强的标志感和立面时尚动感，造型具有较强的标志感和现代感现代感Ø物业功能合理分配，品质绝佳物业功能合理分配，品质绝佳N方案二：分体商务楼方案二：分体商务楼 商业商业商务会议厅商务会议厅塔楼为纯写字楼塔楼为纯写字楼步步高百货上增加部分步步高百货上增加部分商务公寓设计商务公寓设计规划布局规划布局顶层为高级商务会所顶层为高级商务会所 功能分布功能分布1 1层为写字楼大堂，层为写字楼大堂，1-61-6层为层为步步高品牌百货步步高品牌百货2-42-4层商务配套，层商务配套，餐饮、商餐饮、商务会议厅等务会议厅等5-155-15层为中小型企业写字楼层为中小型企业写字楼/ /公寓式写字楼，每家公司公寓式写字楼，每家公司办公面积约办公面积约150--250150--250㎡㎡16-2716-27层为中大型企业写字层为中大型企业写字楼每层约楼每层约13601360㎡㎡28-3628-36层为步步高企业总部层为步步高企业总部37-3937-39层为高级商务会所层为高级商务会所增加增加1010层左右的小户型公寓，层左右的小户型公寓，每套面积约每套面积约50--7050--70㎡㎡ •方案二根据现有地块情况，规划设计能否实现存在问题，方案二根据现有地块情况，规划设计能否实现存在问题，•方案二纯商务写字楼规模有些大，写字楼市场消化会有一些方案二纯商务写字楼规模有些大，写字楼市场消化会有一些问题。
问题方案二可行性还需由设计院论证！方案二问题方案二问题 我我司司建议优选方案一建议优选方案一辅推方案二辅推方案二需由设计院和营销公司进一步论证后确定需由设计院和营销公司进一步论证后确定 单体设计建议单体设计建议 以以70-120平方米作为基本单位设计，并可自由组合，灵活分割；相对常规平方米作为基本单位设计，并可自由组合，灵活分割；相对常规以以50-60平方米为基本单位设计，可减少柱网，提高使用率及档次形象平方米为基本单位设计，可减少柱网，提高使用率及档次形象办公型商务公寓产品设计（办公型商务公寓产品设计（5-155-15层低层区）：层低层区）：产品设计产品设计产品类型产品类型产品特色产品特色基本单位面积基本单位面积商务公寓商务公寓方正、实用、灵活、可拼合方正、实用、灵活、可拼合约约35-12035-120㎡㎡创新产品办公创新产品办公型商务公寓型商务公寓灵活、可拼合、个性灵活、可拼合、个性约约70-12070-120㎡㎡约约80-20080-200㎡㎡LOFTLOFT产品产品个性、共享空间个性、共享空间通过偷面积增加卖点通过偷面积增加卖点约约75-10075-100㎡㎡ 注明：注明：1 1、以打造小面积开间商务空间为主要设计目标，保证首次入市资金回笼及市场影响。
以打造小面积开间商务空间为主要设计目标，保证首次入市资金回笼及市场影响2 2、基本设计单元以、基本设计单元以70-12070-120㎡㎡、、150-160150-160㎡㎡两种设计单位，本着自由、变幻组合的原则进行调整，两种设计单位，本着自由、变幻组合的原则进行调整，单元面积、套数配比可根据推售时的最新市场行情做适当的调整单元面积、套数配比可根据推售时的最新市场行情做适当的调整3 3、在设计上，设置四位一体创新组合产品，提升产品附加值及企业形象在设计上，设置四位一体创新组合产品，提升产品附加值及企业形象办公型商务公寓产品设计办公型商务公寓产品设计7.2M7.6M7.6M3.8M3.8M3.8M3.8M四位一体组合产品四位一体组合产品复式办公空间开放式办公空间高体办公空间标准单元标准单元1 1loftloft单元单元复式单元复式单元附中庭单元附中庭单元 设置设置LOFT空间空间LOFT原指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面原指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅逐渐演化成为一种时尚的商务、居住生活方式它的布置住宅逐渐演化成为一种时尚的商务、居住生活方式它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
是业主自行决定所有风格和格局 产品建议样板图例样板图例复式复式LOFTLOFT效果示意图效果示意图4.8m 弹性单位效果示意图弹性单位效果示意图（（大框架、少墙、少柱；平面相邻单位大框架、少墙、少柱；平面相邻单位可以自由打通，让业主可以自由打通，让业主DIY））产品建议办公空间剖面示意办公空间剖面示意开放式办公空间开放式办公空间标准层办公空间标准层办公空间3.3m3.3m两层高，计算一层面积核心筒 特色复式公寓创新设计特色复式公寓创新设计 个性与舒适相结合，首创小户型空中个性与舒适相结合，首创小户型空中TOWNHOUSETOWNHOUSE；； 改变单纯的改变单纯的40-6040-60平方米的户型设计，建议户型多样化，分为单房、一房、平方米的户型设计，建议户型多样化，分为单房、一房、两房，以扩大客户来源；两房，以扩大客户来源； 下层下层上层上层商务公寓产品设计（方案二主楼上盖部分）商务公寓产品设计（方案二主楼上盖部分） 特色公寓创新设计特色公寓创新设计赠送面积，将大户型全赠送赠送面积，将大户型全赠送6 6米高露台花园设计引入本项目公寓设计米高露台花园设计引入本项目公寓设计嵌入式阳台设计方式解决实用功能要求与立面形象矛盾嵌入式阳台设计方式解决实用功能要求与立面形象矛盾 私家空中花园私家空中花园功能型小户型设计 第七章：项目经济分析第七章：项目经济分析 （仅针对（仅针对A1地块写字楼部分）地块写字楼部分） 一、一、A1地块项目经济指标（写字楼部分）地块项目经济指标（写字楼部分）经济指标名称计量单位数量备注总用地面积平米4680此处为按分摊计算的写字楼用地面积，本项目覆盖率按29%计算（写字楼每层面积约为1362㎡） 总建筑面积平米其中写字楼面积53119停车位个236按照建筑面积200-250㎡左右配一个车位标准地下层建筑面积平米20180地下二层建筑密度%29.0% 商务办公楼功能垂直分布商务办公楼功能垂直分布层层数数功能功能用途负1-负2F地下室车位出售1F写字楼大堂公用部分2-4F商务配套出租5-17F中小企业办公区出售18-32F中大型企业办公区出售33-37F步步高企业总部自用38-39F高级商务会所出租 二、项目收入核算二、项目收入核算1、、写字楼收入写字楼收入 1.1、写字楼出售部分销售收入、写字楼出售部分销售收入 湘潭市公寓写字楼的售价现为3000-3400元/㎡，湘潭市纯写字楼很少，因此调查的价格偏低，预估未来一年半该项目的写字楼售价为4200元/㎡；项目写字楼的总建筑面积53119㎡，总层数为39层，平均每层建筑面积1362㎡；根据写字楼的垂直功能得到，出售部分的楼层为5-32层，总层数28层，建筑面积38136㎡；假设销售率为100%，写字楼的售价收入为： 38136㎡㎡×4200元元/㎡㎡ ＝＝16017万元万元 1.2、写字楼出租部分租金收入、写字楼出租部分租金收入1）根据市场调查，湘潭市写字楼的租金为25-35元/㎡/月，由于该项目将打造成该区域的标志性建筑，写字楼的定位标准比较高，因此判断租金为42元/㎡/月；出租部分的层数为5层，建筑面积6810㎡，有效出租年限为40年；假设空置率为20%，写字楼的年租金收入为：42×12×6810＝343万元。
2）由于资金存在时间价值，根据银行利率可折算出基期（）由于资金存在时间价值，根据银行利率可折算出基期（2009年下半年）年下半年）的收入；的收入；另外，根据湘潭市宏观和微观发展状况及趋势，结合地区经济发展水平及趋势，综合确定写字楼的租金收入第3年-6年增长率5%（前2年为建设年，第3年为基年），第7年第至12年增长率分别为4%、4%、3%、3%、2%、2%，第13年至第20年为1%，第21年至第42年年均增长率为0%因此：前4年年均租金收入为：343+343×（1+5%）+343×（1+5%）2+343×（1+5%）3＝1478万元第7-8年年均租金收入为：429×（1+4%）+429×（1+4%）2＝910万元第9-10年年均租金收入为：464×（1+3%）+464×（1+3%）2＝970万元第11-12年年均租金收入为：492×（1+2%）+492×（1+2%）2＝1014万元第13-20年年均租金收入为：512×（1+1%）×[1-（1+1%）8 ]/[1-(1-1%)]＝4285万元第21-42年年均租金收入为:554×22＝12188万元综合得出综合得出40年后写字楼租金收入为：年后写字楼租金收入为：1478+910+970+1014+4285+12188＝ 20845万元年均租金收入为：年均租金收入为：20845 /40=512万元万元 通过折现率折算到基期的公式综合得出写字通过折现率折算到基期的公式综合得出写字楼的租金收入为楼的租金收入为7941万元。
万元 1.3、写字楼综合销售、租赁收入为：、写字楼综合销售、租赁收入为： 16017＋＋7941＝＝24339万元万元 2、车位销售值分析、车位销售值分析4A级写字楼车位个数的标准一般为：每200-250㎡的建筑面积配一个车位项目总建筑面积为53119㎡，车位个数：53119/225＝236个 本项目共规划地下停车位共计236个，根据湘潭房地产市场停车位销售情况判断，参考周边项目车位销售价格，预计本项目停车位销售均价为100000元/个，假设车位的销售率为80%,即车位部分能产生销售值如下： 236×100000×80%＝＝1888万元万元 3、项目总收入、项目总收入写字楼销售、租赁收入＋车位销售收入写字楼销售、租赁收入＋车位销售收入＝＝24339＋＋1888＝＝26227万元万元 4、项目收入测算表、项目收入测算表项 目单价(元/m2)数量（㎡）收入（万元）备 注写字楼销售42003813616017假定写字楼销售率为100%，租赁率均为80%写字楼租赁4268107941车位10万/个236个1888假定销售率为80%总计26227 5、项目成本预估（步步高自用部分不计入收入情况）、项目成本预估（步步高自用部分不计入收入情况）地块开发成本测算表地块开发成本测算表序号项 目指标(元/m2)数量（m2）金额（万元）备 注一土地费用273.97万元/亩7亩1918 二前期费用 1242 1.报建费140元/㎡53119743.7 2.招标费 15.0 3.可行性研究费 8.0 4.规划设计费165311985 5.水文、地质、勘察费25311910.6 6.质检费0.00312795万元38按建安费用千分之三 7.监理费0.00512795万元64按建安费用千分之五 8.三通一平553119265.6 9.施工排污清污费25311910.6 10.避雷检测费0.32531191.7 三工程费用 12795 1.高层建安费（含商业）1550531198233.4 2.地下室建安费（含人防）1800201803632.4 5.道路围墙及主要设备155311979.7 6.绿化、景观、道路2053119106.2 7.水电7053119371.8 8．消防工程7053119371.8 地块开发成本测算表地块开发成本测算表四配套设施费用1381甲级写字楼标准1.中央空调16053119849.92.楼宇自动化10053119531.2五开发费用 万元2885 1.销售和广告费用0.0326227786.8 2.财务费用0.0326227786.8 3.管理费用0.0326227786.8 4.物管费用0.0226227524.5 六税费1458 1.交易税351757㎡15.52.营业税5.5%26227万元1442.5七不可预见费0.0126227262 八总成本合计21941 九总收入合计26227十利润（税前） 4286 6、经济分析综述一、经济分析综述一(未计算步步高自用部分未计算步步高自用部分)投资利润：投资利润：项目商品房总销售值为：项目商品房总销售值为：26227万元万元项目总投入：项目总投入：21941万元万元项目总利润：项目总利润：26227万元－万元－21941万元万元=4286万元万元投资利润率约（税前）：投资利润率约（税前）：4286/21941=20%投资利润率约（税后）：投资利润率约（税后）：3125/21941=14%建议：通过分析步步高除了获得建议：通过分析步步高除了获得5层层6810㎡㎡自用写字楼外，还具有不错的自用写字楼外，还具有不错的回报率。
该项目开发方向可行，而且本项目地段难得具有很强的操作性，回报率该项目开发方向可行，而且本项目地段难得具有很强的操作性，建议在建议在09年度上市年度上市 7、经济分析综述二、经济分析综述二(把步步高自用部分作为租赁计算收入把步步高自用部分作为租赁计算收入)投资利润：投资利润：项目商品房总销售值为：项目商品房总销售值为：33350万元万元项目总投入：项目总投入：23188万元万元项目总利润：项目总利润：33350万元－万元－23188万元万元=10162万元万元投资利润率约（税前）：投资利润率约（税前）：10162/23188=41.8%投资利润率约（税后）：投资利润率约（税后）：7622/23188=33%分析：当我们把步步高自用的分析：当我们把步步高自用的5层层6810㎡㎡写字楼计算租赁收入后，显而易写字楼计算租赁收入后，显而易见项目开发利润可观，该项目开发方向可行见项目开发利润可观，该项目开发方向可行 汇报完毕！汇报完毕！ 。
