标杆房地产企业发展.pptx

Code of this report|,1,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,标杆房地产企业发展研究,以成都市场为例,四川中原二级市场营运中心规划设计部,SiChuan.12.2014,目录,蓝光地产,保利地产,万科地产,蓝,光地产,Part 1,企业背景,产品研究,一、企业背景,/,企业概况,四川蓝光实业集团成立于,1990,年，企业目前拥有三大业务板块：和骏实业股份主要负责住宅板块；嘉宝公司主要负责商业和物业管理板块；美尚食品主要负责饮品研发销售板块，板块间的相互作用为集团房地产业的快速发展提供了保障，也为开发奠定了雄厚的资金基础蓝光主营业务解析：,和骏地产：,成立于,1990,年，以住宅开发和服务为主导是战略发展的核心主体；,嘉宝公司：,公司包含“商业运营、资源运营、物业服务”三大运营机构，通过总部职能协调补位、品牌营销组织及财务管控，形成完整的产业链运营模式美尚食品：,公司成立于,1996,年，为一家集饮用矿泉水、植物蛋白、草本饮料等绿色饮品的研发、生产和销售为一体的专业饮品企业美尚食品,蓝光集团产业构成,和骏地产（,BRC）,嘉宝公司,物业管理,饮品研发、生产、销售,文化旅游产业,商业运营,房产经济,战略发展核心主体,最重要的利润中心,品牌形象,着力培育的利润中心,稳定的现金流,利润来源中心,品牌度的提升,和骏实业,和骏投资,和骏咨询,住宅发展为主,商业开发为辅,蓝光文旅,顾问咨询,营销代理,成立于,1996,年,成立于,2000,年,住宅,地产,物业,管理,商业,地产,饮料,开发,蓝光,核心,业务,一、企业背景,/,企业概况,四川蓝光和骏实业股份有限公司（以下简称蓝光地产集团）成立于,1990,年，系四川蓝光实业集团有限公司下属控股公司。

经历,20,余年的发展，蓝光和骏已形成以住宅开发为主，商业地产开发为辅，逐步涉足旅游地产等多元化发展的产品开发思路蓝光全国城市布局规划图,四川蓝光和骏实业股份有限公司,公司业务覆盖“以成都、重庆、昆明为核心的西南区域”、“以北京、天津为中心的环渤海区域”、“以上海、杭州为中心的长三角区域”、“以武汉、长沙为中心的长江中游区域”、“以西安、太原为中心的黄河中游区域”等五大区域，共计,30,余个大中城市2013,年，蓝光地产集团销售面积全国排名第,27,位，销售合同金额全国排名第,35,位2014,年，蓝光品牌入围“,2014,中国房地产公司品牌价值,TOP20”,，品牌估值,55.41,亿元一、企业背景,/,企业发展历程,纵观蓝光地产发展历程，在竞争激烈的房地产开发舞台上，从商业地产转战住宅地产，从普通住宅到高端住宅，从主城区到区县，从单盘开发到城市运营，蓝光地产以快速反应见长，且善于审时度势、捕捉战机、步步为营、稳扎稳打，被成都地产界称为“本土仅有的有能力与全国一线房企抗衡”的房企1990-1997,年，为创业起步期，以汽配发家，后涉足商业地产；,1998-2004,年，为积累发展期，开发大量旧城改造商业项目，创造“蓝光速度”，完成原始积累。

以商业开发为主,（,1990-2004,年）,2008,遇市场寒流，收购,ST,迪康亏损；,2009,年危机前的返照，思考转型高端2010,年大规模放弃城区刚需产品开发，转型高端，失去销冠2011,年继续依赖高端，放弃城区，再次排名六大开发商末尾,资金链紧张2005,年，公司战略重心从商业转战住宅；,2006,年蓝光进入别墅、企业园区和片区开发及旅游地产；,2007,年高价拿地，花掉大量现金流2014,年率先推出了基于互联网思维的“蓝光生活家系统”，,借助此系统，蓝光地产又在谋划布局社区商业，拟打造“红街,金种子计划”产品2014,年,9,月推出蓝光“彩”系产品，拟打造互联网智能社区2012,年,3,月蓝光制定计划之时，把精力集中在刚需产品上，刚需比例在,2012,年不低于,75%,，迅速回归到蓝光引以为傲的“快速度”上，成功打造了“蓝光,COCO,系列”和“幸福系”，得到极好的反响转战住宅开发,（,2005-2007,年）,转型高端市场,（,2008-2011,年）,重回快销快走,（,2012-2013,年）,打造智能化社区,（,2014,年）,蓝光地产发展历程,二、产品研究,/,产品发展史,时间,物业类型,项目,1990,2000,商业,/,办公,/,步行街,蓝光大厦、世纪电脑城、罗马假日广场等,2001,2003,商业,/,商住楼,/,专业市场,玉林生活广场、金荷花、蓝色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等,2004,2005,综合体,/,商住楼,/,住宅,/,商业,春江花月、香槟广场、郁金香广场、诺丁山、君悦领地等,2006,2008,小高层,/,高层,/,别墅,凯丽系列、富丽系列、雍锦湾、香碧歌庄园、紫檀山、观岭国际,2009,电梯,/,别墅,花满庭、十里蓝山、香江国际等,2010,高层,/,精装房,/,度假社区,北京云鼎、公馆,1881,、贡山一号、,SOFA,社区、峨秀湖等,2011,办公,/,高层,蓝光空港国际、锦绣城、金楠府、遂宁项目、嘉兴项目等,20122013,高层,Coco,系、花满庭二期、幸福系、东方天地、金双楠等,2014,高层,蓝光“彩”系,19902014,年蓝,光地产产品,2009,年以前，,蓝光地产物业,类型从以商业开发为主逐步转化为以住宅开发为主；从住宅产品线看，,蓝光地产于,2010,年开始起涉足高端、精装产品线研发，同年，公司进入旅游地产的开发领域；,2012,年到,2013,年，蓝光重回快销快走序列，,2014,年推出蓝光生活家，和蓝光“彩”系列，打造智能社区。

蓝光富丽碧蔓汀,（,96,）,二、产品研究,/,产品细分及各产品系的特征,富丽系,蓝光富丽系是蓝光地产,2005,年至,2008,年推出的住宅系列产品依次包括蓝光富丽城、蓝光富丽锦城、蓝光富丽花城、蓝光富丽东方和蓝光富丽碧蔓汀面积段配比,户型特征,从上图可以看出，富丽城户型,面积段以,70-150,为主，,但富丽碧蔓汀的面积段却以,50-130,为主110-130,的户型从,2005,年的,45%,减小到,2008,年的,2%,，同时,2008,年新增,50-70,的小户型,由此,可以看出，蓝光富丽系的产品面积从,2005,年到,2008,年实现了从大户型到小户型的转变户型,特点：,1.,赠送面积超大，有的赠送面积达,50%,以上,2.,为,实现错层露台的赠送，常采用奇偶分层设计3.,由于赠送面积大，户型,布局过于紧凑，影响采光和通风数据来源于锐理数据库,蓝光凯丽美域（,80,）,二、产品研究,/,产品细分及各产品系的特征,凯丽,系,蓝光凯丽,系是蓝光地产,2006,年,至,2008,年推出的住宅系列产品依次包括,蓝光凯丽滨江、蓝光凯丽豪景、蓝光凯丽美域和蓝光凯丽香江面积段配比,户型特征,从上图可以看出，蓝光凯丽系的凯丽滨江以大户型为主，面积主要集中在,130-150,，而凯丽香江户型较小，主要面积段在集中在,70-90,；蓝光凯丽系户型面积主要在,70,以上。

由此可以看出，从,2006,年至,2008,年，蓝光凯丽系的产品面积也在减小户型,特点：,1.,赠送面积超大,，可变空间多，实得率高2.,大露台、飘窗、花池全赠送，阳台和入户花园半赠送3.,由于赠送面积大，户型,布局过于紧凑，影响采光和通风数据来源于锐理数据库,蓝光公馆,1881,（,188,）,二、产品研究,/,产品细分及各产品系的特征,公馆系,蓝光公馆系,是蓝光,地产,2011,年推出的高端精装产品代表作为蓝光公馆,1881,面积段配比,户型特征,从上图可以看出，蓝光公馆,1881,的主力户型面积在,180-280,公馆,1881,是蓝光在,2011,年打造的高端豪宅产品，户型面积整体偏大，适合中高端改善型家庭公馆,1881,是蓝光地产高端战略的一次实施，是“蓝光,CRM10,大人居保障体系”的完美演绎同时项目了通过国家绿色建筑认证户型,特点：,1,.,不追求赠送面积，更注重舒适度，赠送的阳台一般不会改作房间2.,双入户电梯配置，主仆独立入户，私密性高3.,功能空间完善数据来源于锐理数据库,蓝,光,光,Coco,蜜,城,城,（,（,67,）,二,、,、,产,产,品,品,研,研,究,究,/,产,品,品,细,细,分,分,及,及,各,各,产,产,品,品,系,系,的,的,特,特,征,征,Coco,系,蓝,光,光,Coco,系是,蓝,蓝,光,光地,产,产,2012,年,推,推,出,出,的,的,以,以,地,地,段,段,产,产,品,品,取,取,胜,胜,的,的,精,精,致,致,城,城,市,市,公,公,寓,寓,系,系,产,产,品,品,。

主,主,要,要,包,包,括,括,蓝,蓝,光,光,Coco,金沙,、,、蓝,光,光,Coco,时代,，,，蓝,光,光,Coco,蜜城,和,和蓝,光,光,Coco,国际,后,来,来还,有,有更,名,名的,Coco,锦绣,和,和,Coco,香江,面积,段,段配,比,比,户型,特,特征,蓝光,Coco,系列,面,面积,主,主要,面,面积,段,段主,要,要集,中,中在,50-70,，,个,个别,项,项目,设,设计,有,有特,色,色的,复,复式,产,产品,蓝光,Coco,系产,品,品主,要,要针,对,对刚,需,需客,户,户，,这,这类,客,客户,支,支付,能,能力,不,不强,，,，对,城,城市,依,依赖,度,度很,高,高，,正,正处,于,于家,庭,庭人,口,口变,动,动较,大,大的,过,过渡,期,期，,Coco,系控,制,制面,积,积和,总,总价,，,，降,低,低区,域,域购,买,买“,门,门槛,”,”，,做,做足,内,内功,，,，满,足,足刚,需,需家,庭,庭的,需,需求,户型特点：,1.,产品,以,以套,二,二为,主,主，,整,整体,面,面积,较,较小,，,，但,功,功能,齐,齐全,，,，配,合,合一,定,定的,赠,赠送,面,面积,，,，大,部,部分,可,可变,为,为紧,凑,凑小,套,套三,。

2.,普遍,为,为,3T8,户，,最,最低,也,也有,3T7,户，,梯,梯户,配,配比,很,很高,注,重,重房,间,间数,量,量，,功,功能,空,空间,尺,尺度,较,较小,，,，舒,适,适性,低,低数据,来,来源,于,于锐,理,理数,据,据库,二、,产,产品,研,研究,/,产品,细,细分,及,及各,产,产品,系,系的,特,特征,幸福,系,系,蓝光,幸,幸福,系,系是,和,和城,市,市保,持,持合,适,适距,离,离的,品,品质,配,配套,生,生活,大,大盘,，,，它,在,在产,品,品上,主,主要,考,考虑,了,了家,庭,庭关,系,系，,邻,邻里,关,关系,，,，社,会,会关,系,系项,项目,主,主要,包,包括,蓝,蓝光,幸,幸福,满,满庭,和,和蓝,光,光花,满,满庭,2,期面积,段,段配,比,比,户型,特,特征,蓝光,幸,幸福,系,系主,力,力产,品,品面,积,积段,为,为约,50-80,，以,套,套二,、,、套,三,三户,型,型为,主,主，,同,同时,拥,拥有,少,少量,的,的套,四,四其,其中,48,可做,套,套二,，,，,68,可做,套,套三,，,，小,面,面积,却,却拥,有,有大,功,功能,。

蓝光,幸,幸福,系,系的,客,客户,依,依然,是,是刚,需,需客,群,群，,由,由于,产,产品,面,面积,较,较小,，,，总,价,价较,低,低，,商,商业,生,生活,配,配套,较,较完,善,善深,受,受市,场,场欢,迎,迎蓝光,花,花满,庭,庭,2,期（,74,）,户型特点：,1.,产品,赠,赠送,面,面积,大,大，,主,主要,以,以飘,窗,窗全,赠,赠送,和,和结,构,构板,全,全赠,送,送为,主,主，,。