万科A财务报表综合分析.doc

万科Ａ财务报表综合分析一、万科A的公司情况概述万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务是中国大陆首批公开上市的企业之一1９88年进入房地产领域, 同年发行股票2８００ 万股, 资产及经营规模迅速扩大19９1 年开始发展跨地域房地产业务, 同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一1９92 年, 确定以大众住宅开发为核心业务，　进行业务调整1993　年, 4500 万股Ｂ 股发行并在深交所上市, 募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显1997 和20０0 年, 共增资配股募集资金1０.0８　亿元, 实力增强2001　年, 转让万佳百货股份有限公司股份, 完成专业化２002 和2003 年, 发行可转换公司债券34.9 亿元, 进一步增强了资金实力１984 至２０0５ 年，　万科营业收入从0.5８ 亿元到10５.6亿元, 增长１82 倍; 净利润从０.05　亿万元到13.５　亿元,　增长270 倍, 业务扩展到１9　个大中城市, 凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌,分别于２000　和２0０１　年入选世界权威财经杂志——福布斯的全球最优秀３00 家和２00 家小型企业，　获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP１0 评选”第一,　在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四, 在行业中业绩优异。

其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可2009年,万科共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米实现营业收入4８8.8亿元,归属上市公司股东的净利润５3.3亿元较20０8年分别增长１9.2%和3２．1%,各项经营指标也全面超越2０07年分别增长了37.6％和10%,成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司,并２009年获得全球住宅企业销售冠军二、杜邦分析原理介绍杜邦分析法,又称杜邦财务综合分析体系,简称杜邦体系,是利用各种主要财务指标间的内在联系，对企业财务状况及经济效益进行综合系统分析评价的方法在该分析体系中,净资产收益被视为衡量企业获利能力的最重要的龙头性指标净资产收益是杜邦分析体系的核心比率,它具有较强的综合性其中几种主要的财务指标关系为:净资产收益=总资产收益率*平均权益成数因为:总资产收益率=销售净利率＊总资产周转率所以:净资产收益=销售净利率*总资产周转率*平均权益成数　 　　 　 　 　 =（净利润／营业收入）*(营业收入/平均总资产）＊(平均总资产/平均净资产) 三、万科A２０08年--２010年的杜邦分析图及其分析1、2008年杜邦分析图及其分析200８年杜邦分析图如下图所示:主要数据如下：主营业务收入：404８9６03４00净利润：4０３317０027．89平均资产总额：(1１９２365７9721.09+1000944６7908.29）/2=109６65５23814.69平均负债总额：（8０418030239.８9+６6１74９４４87９.25）／２＝73296487559.57销售净利率：40３317002７.８9/４0991７7９214.96*１00%≈9.83%总资产周转率：4099１77９2１４.96／ 109６6５5２38１４．6９=0．373７平均资产负债率：7３296４87559．57／1096６5523814.６9*10０%≈6６.８3%总资产收益率：9．８3％*０．３737=3.67%平均权益乘数：1/（1－66.８3%)=3.01净资产收益率：３.67%*3.01=11.０4％ 　 　 　 　 　 　　 　 净资产收益率11．04％总资产收益率３.６7% 　 　 * 　 　 　 　 平均权益乘数3．01 　 　销售净利率９.8３%　*　总资产周转率０.3７３７　 1/(1－平均资产负债率６６.83％)净利润 / 主营业务收入　　 主营业务收入/平均资产总额 　 　平均负债总额/平均资产总额403３1７0027．89／4048９603４00 404896034０0/10９６65５238１4．6９ ７32９64８7５５9.5７　1０９66552381４.６9分析：从上图可看出,20０８年万科A的图中任何一个比率净都会资产收益率，其中净利润与营业收入的比可以概括企业的经营成果，权益乘数可以反映企业的最基本的财务状况，所以净资产收益率反映企业所有者投资的获利能力。

要想提高销售净利率,一是要扩大销售收入,二是要降低成本费用扩大销售的收入既能提高销售净利率,又可提高总资产周转率2、2０09年杜邦分析图及其分析2009年杜邦分析图如下图所示：主要数据如下:主营业务收入:４831６228６00净利润:５329７377２７．０0平均资产总额:（1１9236579721.09＋1３76085548０0.00）／2=１284２25６7２60.55平均负债总额：（92200042375.3２+804１8０３０23９.89）/2=８63０９036307．６1销售净利率：5３29７３77２７.0０/4888１0１3143．4９*１00%≈１０.90％总资产周转率：48８8１０1314３.4９/12８42２567２75．２4=０.３806平均资产负债率：８6３09０3６３07.61／１２８4225６72６0．55*10０%≈67．20%总资产收益率:1０.90％*０.3８06=4．14％平均权益乘数:1/(１-６7.20%)=3.05净资产收益率：４.14％*3.０５=1２.62%净资产收益率1２．62%总资产收益率４.１4% 　　 　 ＊ 　 平均权益乘数3.05　　 　 　 销售净利率1０．9% * 总资产周转率0.3806 　1/(1－平均资产负债率67.2％）净利润 / 主营业务收入 主营业务收入／平均资产总额 　 平均负债总额/平均资产总额532973７727/4８3１6２2８600 　4８3162２86０0/１2842２5672６0.５５ ８6309０36307.６１/１２8422５67２60．55分析：从上图中可以看出,万科2０09年比２０0８年的销售净利率有所提高,说明2009年比2０08年有着更好的企业经营成果；从权益乘数来看,2009年比2008年的企业负债程度较高,在给企业带来较多的财务杠杆利益的同时,也带来较多的风险。

总资产周转率也比20０8年高，表示企业的整体经营情况和财务活动业绩都要比2０08年的好3、２０１0年杜邦分析图及其分析2０10年杜邦分析图如下图所示：主要数据如下：主营业务收入:5０030951700净利润：728３１27039.15平均资产总额:（215637５51700.00+1３760８５５4８0０.0０）/2=1７6623053２5０.0０平均负债总额：(１6１0５10000０0+92２０0042375.32）／２＝１2６6２5５２１187.66销售净利率:7283１27039.15／507１３85１442.６3＊100％≈14.36％总资产周转率：507１3851442.63 ／176623０532８5.61=0.28７1平均资产负债率：126625521187.6６/176623053250*100％≈７1．69%总资产收益率:14.36％*0.2８７1=4.１2%平均权益乘数:１/（１-71.69%）=3.53净资产收益率：４.12%*３.5３=1４．5４%净资产收益率１4．5４%总资产收益率4.12% 　 　　 　*　　　 平均权益乘数３. 53 　　 　 　 销售净利率１4．3６％ * 总资产周转率０.2871　 1／(１-平均资产负债率７1.6９%）净利润 /　主营业务收入 　　 主营业务收入／平均资产总额 　 平均负债总额/平均资产总额７283127０39.15/500３0９517００　 　　500３09517００／17６６230５325０　 　 　 12６625５21187．66／176６2３０5３250分析:从图中可以看出，201０年的净资产收益率比2009年的要高出1.92%,万科的销售净利率在20０9年、2010年有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。

而这个是由销售净利率、总资产周转率和权益乘数决定的要想提高销售净利率，一是要扩大销售收入,二是要降低成本费用随着主营业务收入的增长,所以201０年的销售净利率比２009年要高2０10年的权益乘数比2009年的高,说明万科的负债程度比较高，给企业带来的较大的风险四、同行业的比较及分析我们以信达地产２０１0年和万科Ａ2010年做比较分析信达地产2０10年:净资产收益率６.07%总资产收益率2.７２％　 　　* 　平均权益乘数2.23　 　 　 　 　 销售净利率10.47％　* 总资产周转率0.2601 　 1/（1-平均资产负债率５5．０9%)净利润 ／ 主营业务收入 　 主营业务收入/平均资产总额 　平均负债总额／平均资产总额432777105.91/41334９6713．60　　 413３４967１3．60/15８9１951993．８5 8７5487635３.41/１589１95１993.85万科A２０１0年：净资产收益率14.54％总资产收益率4．12%　 　 　 * 　 平均权益乘数3. 53 　 　 销售净利率1４.36% * 总资产周转率0．2８7１ 1/(1－平均资产负债率７1.69%)净利润 / 主营业务收入 主营业务收入／平均资产总额 平均负债总额／平均资产总额72８３１２703９.1５／5０03０9５1700 　 5００3０9517０0/1766２305325０　 　 １2６625521187.６６/１７6623０532５0分析：由上图可以看出，销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。

万科房地产的销售净利率比信达地产的要高,说明万科的盈利能力比信达地产强权益乘数主要受资产负债率影响负债比率越大,权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度,给企业带来较多地杠杆利益,同时也给企业带来了较多地风险该万科的权益乘数比信达地产较大,说明万科的负债程度较高，万科风险较大从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高,说明了万科的财务风险比信达地产小五、总结通过以上分析可见, 万科拥有较强的偿债能力、营运能力、获利能力, 且这三种能力有很好的稳定性20０8年-２0１0年这三年，万科一直保持了很高的盈利水平， 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力,　规范、独特的价值观也是其长盛不衰的秘诀另外，万科的营运能力体系的建立、发展和运行,必然会使企业在竞争和发展中顺利进行。