第九章房地产开发企业营业收入的核算.doc

第九章房地产开发企业营业收入的核算第九章房地产开发企业营业收入的核算第一节房地产营业收入核算概述一、 收入的分类收入是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供 劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活 动所形成的经济利益的总流入一般包括主营业务收入、和 其他业务收入两部分一） 主营业务收入主营业务收入是指企业从事主要经营活动所取得的收 入，可以根据企业营业执照上主营业务范围来确定房地产 开发企业的主营业务收入一般包括：土地转让收入、商品房 销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和投资性 房地产的租金收入等二） 其他业务收入其他业务收入是指企业非经常性的，兼营的业务产生的 收入一般包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、固 定资产（设备等）出租收入等二、 房地产开发企业营业收入的确认和营业成本的结转（一）营业收入的确认营业收入的确认是指何时登记营业收入一般来说企业 应当在发出商品、提供劳务同时收取价款或取得索取价款的 凭据时确认经营收入根据上述收入确认的一般标准，结合房地产开发企业经 营的特点，房地产开发企业营业收入的确认可分为以下几种 情况：1. 房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地 和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为 收入的实现。

2. 房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程 竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价 款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现3. 房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售 土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收 入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的 前提条件4. 房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程 完工的百分比确认收入和费用二）营业成本的结转为了正确反映每一会计期间的收入、费用和利润情况， 房地产开发企业应根据收入与费用配比的原则，在确认收入 的同时或同一会计期间结转相关的成本除结转成本外，在确认收入的同时还要计算和确认相关 的税金具体见本讲座第七章流动负债部分税金的核算） 第二节 房地产开发企业主营业务收入的核算一、主营业务收入及相关成本结转的账户设置（一） “ 主营业务收入 ” 账户 房地产开发企业为了核算对外转让、销售、结算和出租 房地产所取得的经营收入，应设置 “ 主营业务收入 ” 账户该账户属于损益类账户其贷方登记本期实 现的主营业务收入，借方登记期末结转到 “ 本年利润 ” 账户的主营业务收入，以及销售退回部分的价款。

期末结转后，该账户应无余额主营业务收入账户应按照主营业务的类别设置明细账， 进行明细核算如：主营业务收入——土地转让收入——商品房销售收入 ——配套设施销售收入 ——代建工程结算收入 ——房地产出租收入等二） “ 主营业务成本 ” 账户 按照会计核算的配比原则，企业在实现收入的同时，应 该结转与该收入相关的成本为了结转主营业务收入的相关成本， 企业应设置 “ 主营业务成本 ” 账户该账户属于损益类账户其借 方登记从有关账户结转来的与实现收入相关的开发产品等 的实际成本， 贷方登记期末结转到 “ 本年利润 ” 账户的主营业务成本期末结转后，该账户应无余额主营业务成本账户应按主营业务的类别设置明细账户， 该账户的明细账户应与 “ 主营业务收入 ” 的明 细账户相对应如：主营业务成本——土地转让成本——商品房销售成本 ——配套设施销售成本 ——代建工程成本 ——投资性房地产累计折旧（摊销）等二、土地和商品房销售收入的核算 开发和转让、销售土地和商品房是房地产开发企业的最 主要业务企业转让、销售土地及商品房，有销售实现同时 收款、销售实现款项未收和过去已预收账款三种不同的情况。

如果企业预收账款不多，也可以不设 “ 预收账款 ” 账户，发生的 “ 预收账款 ” 直接在 “ 应收账款 ” 账户核算即登记在应收账款账 户的贷方）现举例如下：【例 8-1 】企业销售某小区住宅共计 2000 平方米， 每平 方米售价 2500 元，共 500 万元，按照合同规定，已预收定 金 200 万元， 现房屋已竣工并办理决算， 实际总成本 400 万 元，并向买方办理了交接手续， 余款已全部收讫并存入银行 应作如下会计分录：[答疑编号 811090101 ：针对该题提问 ]（ 1 ）房屋竣工进行决算时：借：开发产品——房屋 （某小区） 4 000 000贷：开发成本——房屋开发 （某小区） 4 000 000（2 ） 确认已实现的收入时：借：应收账款 5 000 000贷：主营业务收入——商品房销售收入5 000 000（3 ） 冲转预收定金时：借：预收账款 2 000 000贷：应收账款2 000 000（4）收到余款时：借：银行存款000 000贷：应收账款3 000 000（ 5）按照规定计算出应交纳营业税 25 万元、城市维护 建设税 1.75 万元、教育费附加 0.75 万元、土地增殖税 21.75 万元。

借：营业税金及附加492 500贷：应交税费——应交营业税250 000——应交城市维护建设税17 500——应交土地增殖税217 500——应交教育费附加7 500（6）结转已售商品房的营业成本 4 000 000 元 借：主营业务成本——商品房销售成本 4 000 000000 000【例 8-2 】企业对外转让已开发完成的土地一块，价值800 万元，实际开发成本 560 万元，已办理交接手续，价款 已收讫并存入开户银行作如下会计分录：[答疑编号 811090102 ：针对该题提问 ]（1 ） 确认已实现的收入时：借：银行存款 8 000 000贷：主营业务收入——土地转让收入 8000 000（2 ） 结转转让土地的实际成本时：借：主营业务成本——土地转让成本 5 600 000贷：开发产品——土地 5600 000（3） 按照规定计算出相关税金及附加时，分录参照例8-1三、代建房屋和工程结算收入的核算（一）代建工程的结算办法 房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发代建工 程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建工程合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程的 结算收入。

房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工 验收、办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结 算账单提交委托单位时，确认经营收入的实现根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办 法：1. 一次结算代建工程全部建筑安装期限在一年以内的， 或者工程合同价值在 100 万元以下的， 可以采用一次结算办 法具体办法是：工程价款每月预支，竣工后一次结算2. 分期结算代建工程当年开工，半年不能完工的，可 按照工程的形象和进度， 划分不同阶段， 分段分期结算收入目前房地产开发企业一般采用一次结算方式 （二）代建工程收入核算举例【例 8-3 】某房地产公司 3 月份接受市政工程局的委托， 代建某项工程，按合同规定，期限为 5 个月，工程合同价款 为 280 万元，每月对方预付工程款 40 万元发生以下经济 业务：4000001.3 月 12 日收到市政工程局第一个月预付款 40 万元 [答疑编号 811090103 ：针对该题提问 ] 借：银行存款 400000 贷：预收账款——市政工程局2.4 月 5 日收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为90 万元[答疑编号 811090104 ：针对该题提问 ] 借：原材料——钢材 900000 贷：预收账款——市政工程局 9000003. 第 4、5、6 月收到市政工程局预付款 每月收到预收款时分录如下： [答疑编号 811090105 ：针对该题提问 ] 借：银行存款 400000 贷：预收账款——市政工程局 400000（注：到 6 月末，预收账款账户已有贷方余额 250 万元）4.7 月 26 日为市政工程局代建的该项工程已全部竣工， 验收合格。

按合同规定将工程结算账单交给市政工程局工 程全部价款为 300 万元根据有关凭证作如下会计分录： [答疑编号 811090106 ：针对该题提问 ]① 确认代建工程结算收入和应收账款 借：应收账款——市政工程局 3 000 000 贷：主营业务收入——代建工程结算收入 3 000000② 转销原来的预收账款 即将从市政工程局预收的全部账款转入应收账款账户： 借：预收账款——市政工程局 2 500 000000③ 结转代建工程的销售成本 假定该项工程已经结转了完工工程成本 即已将 “开发成本——代建工程开发 ” 结转到 “ 开发产 品——代建工程 ” 账户该项工程的实际成本为 260 万元那么，当确认了销售收入的同时，要结转代建工程的 销售成本，分录如下：借：主营业务成本——代建工程成本 2 600 000 贷：开发产品——代建工程 2 600 0005.7 月 30 日收到市政工程局补付的工程款 50 万元，已 存入银行[答疑编号 811090107 ：针对该题提问 ]借：银行存款 500 000 贷：应收账款——市政工程局 500 0006.计算代建工程应交的相关税金： （营业税税率为 3% 、 城市维护建设税税率为 7% ，教育费附加为 3% ）应交营业税 =3 000 000×3%=90000 （元） 应交城市维护建设税 =90000×7%=6300 （元） 应交教育费附加 =90000×3%=2700 （元）99000借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税90000——应交城市维护建设税6300——应交教育费附加2700四、房地产出租经营收入的核算（见本讲座第六章 ” 投资性房地产 ” ）五、房地产开发企业特殊销售业务的核算（一）分期收款开发产品的核算 房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售 方式。

对于土地和商品房采用分期收款销售方式的，应在土 地和商品房移交给买主后，将土地和房屋的实际成本从 “ 开发产品 ” 账户结转到 “ 发出开发产 品” 账户，并要按合同规定的收款时间分次确认收入， 在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本例 8-5 】某房地产开发公司 2007 年 1 月 5 日销售商 品房 1200 平方米， 实际成本 180 万元，每平方米售价 2000 元，销售合同约定 240 万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清， 1 月 5 日付 80 万元，6 月 5 日付 80 万元，11 月5 日付 80 万元相关会计分录如下：[答疑编号 811090108 ：针对该题提问 ]1.1 月 5 日，公司将商品房移交给买方时，将商品房的 实际成本转入 “ 发出开发产品 ” 账户会计分录 如下：借：发出开发产品 1 800 000贷：开发产品——房屋 1 800 0002.1 月 5 日，根据销售合同规定，收到买方交来的。