房地产交易与登记培训教材(共204页doc).doc

……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………房地产交易与登记培训教材 房地产管理基本制度与政策邓海生根据《房屋登记人员培训考核大纲》安排第一章 民事法律基本知识 第一节 民法总论一，民法的概念与特征（了解）民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的综合1，民法是市民社会基本法2，民法是私法的基本法 3，民法是权利法 二，民法基本原则（熟悉）1，意思自治原则2，诚实信用原则3，公序良俗原则三，民事法律关系（掌握）1,概念：特定的为法律所调整的人与人或人与标的物之间的关系就是“法律关系”权利义务是民事法律关系的实质 第 3 页 ================2，民事法律关系的要素：主体、客体、内容民事主体：享有民事权利、承担民事义务的人包括：自然人、法人和其它组织，由法律赋予其主体资格客体：民事权利和民事义务指向的对象物权关系的客体是物；知识产权客体是智力成果；债权的客体是体现一定物质利益的行为内容：是民事主体享有的权利和承担的义务 第 4 页 ================四，民事法律行为(掌握）（一）概念：民事主体根据自己的意思表示，设立、变更、和消灭民事法律关系，以达到相应法律效果的行为。

《民法通则》54条：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务合法行为就是说，民事主体为达到一定目的的有意为之的行为具体到我们的房屋登记，法律行为是设立、变更、转让和消灭所有权及其他物权的原因行为法律行为产生的文件、资料是我们登记的依据二）特征1，法律行为以意思表示为核心要素 第 5 页 ================所为意思表示，是表示人将其希望发生的某种法律效果的内在意图表现与外部的过程意思表示是法律行为的工具，法律行为优势实现私法自治的工具（如想买房、卖房）2，法律行为以发生私法上的效果为目的所谓法律效果，是通过法律行为的实施而要达到的目的就是希望设立、变更、终止民事权利和义务的结果一方面自我决定，一方面自我负责，只能发生私法上的效果与房屋登记相关的法律行为有买卖、赠与、继承、分割、合并、投资入股、作价入股、联营等行为 第 6 页 ================（三）法律行为的分类：1，单方行为、双方行为与多方行为1）行为人依据自己的意思表示就可以发生法律效果是单方行为如遗嘱、赠与、放弃继承权、委托、无民事行为代理人的追认等2）双方当事人意思表示一致，达成合意才成立的是双方法律行为。

如买卖、互易、作价入股、合伙、联营、共有分割、夫妻约定、抵押等3）多方行为即多向意思表示才能成立的法律行为如共有房屋的出让、分割、抵押、集体企业职工处置房屋；公司股东或董事会决议等 第 7 页 ================2，处分行为和负担行为负担行为：导致给付义务产生的法律关系义务人对另一方根据其承担的义务来从事的行为，如债务人对债权人必须履行给付处分行为：直接作用于某项现存权利或法律关系的法律行为物权行为是最典型的处分行为处分行为的效果可以对抗任何人，这种效果是绝对的区分的意义：（1）处分特定；（2）有权处分；（3）公示原则 第 8 页 ================3，有偿法律行为和无偿法律行为有偿法律行为是一方给付对方某种利益，对方得到利益必须为对待给付的行为，如买卖；无偿行为，给对方某种利益，对方得到利益不需对待给付的行为，如赠与区分的意义：（1）许多法律行为只能是有偿的；（2）有偿行为当事人注意义务较重；（3）有偿行为主体要求具有完全行为能力（纯获利行为例外《合同法》47条）（4）适用法律不同，订立无名合同有偿的准用买卖合同的规定(合同法174条）无偿的不适用 第 9 页 ================4，诺成行为与实践行为：诺成，当事人双方意思表示一致，法律行为即告成功，“一诺即成”，实践中多数合同属于诺成合同；实践行为属于“要物法律行为”双方意思一致外，尚需交付标的物（小件寄存），属于特殊合同。

5，要式行为与不要式行为：根据法律行为是否以一定形式为要件而分如房地产的行为均属于要式行为6，死因行为与生前行为：也叫死后行为，以死亡作为生效条件的法律行为其他都属于生前行为（法人没有此行为） 第 10 页 ================五，代理（熟悉）（一）概念：《民法通则》63条二）特征：1，涉及三方法律关系；（授权、代理、效果承担）2，必须以被代理人名义行为；3，代理时代理人独立意思表示；4，法律效果直接归属于被代理人；5，人身、事实和侵权行为外，原则上任何法律行为都允许代理自己代理、双方代理问题三）代理的功能：辅助、延伸四）代理类型：委托（意定）、法定、指定================ 第 11 页 ================六，自然人（掌握）(一）概念：生理学意义上的“人”，《民法通则》第二章规定了自然人的法律地位，在私法领域，自然人是民事主体的一种二）民事权利能力与民事行为能力：1，权利能力：公民从出生起到死亡止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事责任具有平等性、普遍性、不可剥夺、不可抛弃的特点2，行为能力：分为完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力三种================ 第 12 页 ================（三）监护制度：1，概念：对无民事行为能力和限制民事行为能力的人身、财产权益的监督、保护制度。

2，监护类型：（1）对未成年人：父母、祖父母、外祖父母、兄姐、其他近亲属；（2）成年精神病人：配偶、父母、成年子女、其他近亲属、关系密切的其他亲戚 第 13 页 ================（四）宣告失踪与宣告死亡1，宣告失踪的条件：（1）下落不明满两年（战争下落不明的，从战争结束之日起计算）（2）利害关系人向法院提出申请（3）法院经寻找公告三个月，作出判决2，法律后果（1）为失踪人财产设定代管人；（2）代失踪人履行义务、实现权利3，撤销失踪：宣告失踪人重新出现或确知其下落终止代管、返还财产、汇报代管情况 第 14 页 ================4，宣告死亡的条件：（1）下落不明四年、意外事故，从事故发生起两年（战争结束之日起四年）；（2）利害关系人提出申请；（3）人民法院发出寻找公告一年；因事故或有关单位证明死亡的三个月，作出判决5，法律后果，导致被宣告人已形成的民事法律关系归于消灭，婚姻关系消灭，财产有继承人继承，6，撤销宣告：重新出现或确知下落，本人或利害关系人申请，财产恢复原状，人身关系不能自动恢复（婚姻、收养） 第 15 页 ================（五）其它属于自然人主体资格的：1，个体工商户：个人经营，法律地位就是自然人；家庭经营的，法律地位属于合伙。

2,农村承包经营户：法律地位同上3，个人独资企业：（1）一个自然人投资，财产为投资人个人所有，个人对企业承担无限责任的2）不同于具有法人性质的独资企业（国有独资公司、一人有限责任公司）（3）与个体工商户不同：A，可以自行管理、也可以聘用其他人管理、可以招工；B，可以设立分支机构、申请贷款、取得土地使用权 第 16 页 ================七，法人（一）民法上的“人”，包括自然人和法人，为独立的民事主体，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织二）法人的分类：大致分企业法人和非企业法人具体有企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人三）公司法人：依据《公司法》设立的企业法人法律特征：以营利为目的的组织、拥有独立财产、设有组织机构、承担财产责任 第 17 页 ================1，公司法人的类型：我国《公司法》规定了两类公司：有限责任公司和股份有限公司；依据股东人数多少，可分为普通有限责任公司、一人有限责任公司和国有独资公司；依据股票是否上市，股份公司分为上市公司和非上市公司2,公司组织形式的变更：有限责任公司和股份有限责任公司可以相互转化，在保持公司人格持续性的前提下，《公司法》第九条规定可以互相转化。

公司组织变更，不导致公司法人资格中断，变更前的房屋、土地由变更后的公司承继，属于变更登记，不是所有权或他项权的转移 第 18 页 ================3，有限责任公司和股份有限公司的主要区别：（1）设立公司是的股东人数不同，有限股东可以是1人，也可以多人，最多不超过50人；股份发起人为2人以上200人以下2）注册资金不同，有限最低3万元；股份最低500万元3）设立方式不同,有限只能采取发起设立的方式；股份可以发起设立，也可以募集设立4）股权形式不同,有限公司设立后，向股东签发出资证明书，该出资证明不能流通和转让；股份公司成立后，向股东发行股票，股票可以转让和流通 第 19 页 ================4，子公司、分公司、外国公司的分支机构（1）子公司是被母公司所控制的公司，属于从属公司根据《公司法》14条2款规定，子公司具有法人资格，独立承担民事责任2）分公司是公司的分支机构，没有法人资格，其民事责任有公司承担他可以领营业执照，但不是《企业法人营业执照》3）外国公司分支机构，必须向中国主管机关申请，提交公司章程和该国公司登记证书在国内办理登记，领取营业执照，必须指定代表人和拨付相应资金。

第 20 页 ================八，其他组织：根据《合同法》第二条《民诉法》第三条规定，其他组织在我国可以成为民事活动主体最高法院《民诉法意见》40条：其他组织是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织包括：（1）私营独资企业、合伙组织（2）合伙联营企业（3）中外合作企业、外资企业（4）社会团体（5）法人设立的分支机构（6）人民银行和各专业银行分支机构（7）保险公司及其分支机构（8）乡镇、街道、村办企业（9）符合本条规定的其他组织 第 21 页 ================九，权利客体（掌握）（一）涵义：权利客体通常有两层含义：第一层指支配权和利用权的客体，即民法上的”物“第二层是指权利和法律关系二）物的概念与特征：1，民法上的“物”，指的是存在于人体之外，为人力所支配能满足人类社会需要的有体物2，特征（1）存在于人体之外，活着的人体不是物；（2）为人力所能控制、管领和支配；（3）能满足人们观念上的社会需要；（4）须为有体物包括动产和不动产某些无形物能够被民事主体排他性加以支配的，也作为物权的客体，如知识产权中的。