物业公司财务操作流程(共68页doc).doc

……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………目 录第一章 会计核算指引第一节 会计基础工作 1第二节 会计科目使用说明 11 主要会计政策 12 科目设置原则及使用说明 1第三节 会计电算化 21 建立账簿 22 分配权限 33 反结账 3第三节 税费管理 31 企业所得税 42 营业税 43 印花税 44 其他税种 6第二章 财务业务管控第一节 核心业务内部控制 71 物业服务费管理 72 停车场管理 93 能源费管理 134 工程维保业务 155 押金、保证金管理 186 多种经营业务管理 217 广告业务管理 228 增值收费业务管理 23第二节 具体财务管理办法 251 财产保险投保及理赔 252 经济合同管理 2743 工程材料管理 274 物业公司入伙流程 325 物业公司撤管管理 43附件：物业公司标准科目表 46本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业，包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销 售型物业第一章 会计核算指引第一节 会计基础工作参考《财务操作指引》第二节 会计科目使用说明1 主要会计政策1.1 会计制度：《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》。

1.2 会计年度：公历 1 月 1 日至 12 月 31 日1.3 记账本位币：以人民币作为记账本位币1.4 记账基础和计价原则：记账原则为权责发生制，资产的计价原则遵循历史成本原则1.5 坏账政策：采用账龄分析法，季度末、半年、年末计提坏账，月度可不计提期间计提比例1 年以内1%1-2 年5%2-3 年10%3-5 年50%5 年以上100%2 科目设置原则及使用说明2.1 遵循《企业会计准则》及相关规定，满足集团总体要求，兼顾各公司经营个性和共 性，规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法，直观、全面提供公司经营管理决策的财务信息支持2.2 一级至三级科目由集团统一设置，下级公司不能修改或删除,四至六级科目可根据 自身实际情况修订，但需上报商管总部财务部批准，辅助核算由商管总部统一设定，各公司 不得自行设置，修订权限如下：OA 流程：经办人-地方公司财务负责人-商管总部财务部经理 2.3 明细科目、辅助核算设置应遵循如下原则：2.3.1 只有使用频率较大、金额较大的事项方可设置明细科目2.3.2 辅助核算和台帐设置应互为补充，避免重复劳动2.4 物业公司标准科目体系详见附件 1，使用说明如下：2.4.1 物业管理费要求设立台帐进行管理，台帐应区分楼栋、单元进行明细登记，并将 分楼栋数据作为凭证附件。

科目核算中“应收账款-物业管理收入”，“预收账款-物业管理收 入”不再进行辅助核算2.4.2 公司签订劳动关系的职工薪酬一律在管理费用核算，但外包保安人员的工资应在 “主营业务成本-安全保卫费”里核算2.4.3 能源费须在“主营业务成本-物业管理成本-能源费”核算，预提费用必须在“其 他应付款-预提费用”核算，车辆费用一律在“管理费用”核算2.4.4 多种经营收入应在“主营业务收入-物业经营收入-其他经营收入”核算2.4.5 物业经营收入-其他经营收入除核算多种经营收入外，还应核算工本价签、垃圾 清运费等各类增值收入第三节 会计电算化1 建立账簿1.1 建账原则1.1.1 原则上商管公司管理自持物业(大商业)；物业公司管理所有销售型物业（公寓， 写字楼，住宅，底商，室外步行街等）1.1.2 对于商管公司管理销售型物业的情况，原则上应设立二级账套核算销售物业1.1.3 对于一个物业公司兼管多个广场的销售物业的情况，应区分广场分别建立二级账 套进行核算1.2 新公司建账流程新公司注册成立，应告知各公司行政启动 OA 审批流程，把新公司的名称、部门和人员 加入到集团的组织机构列表中，取得 RTX 和 OA 账号后再申请建立账簿、分配权限，申请时 需提供公司工商注册名称和账簿启用时间（工商注册时间），并附营业执照副本扫描件及《万 达集团财务人员及角色分配统计表》。

OA 流程：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部副总经理—商业地产公司财务部 信息化关键用户—商业地产公司投资证券部—商业地产公司人力资源部1.3 二级账套建账流程物业公司需建立二级账套的，由各公司财务部提请 OA 建账，并附《万达集团财务人员 及角色分配统计表》OA 流程同新公司建账流程1.4 同一公司多个帐套的核算原则1.4.1 可根据账套数量开立多个银行账户，并为每个账套设定专用账户；1.4.2 基本户在一级账套核算，提取现金、发放工资、缴纳税金等必须使用基本户；1.4.3 每个二级帐套专用一个一般存款户，专门核算该帐套所辖销售物业的收支；1.4.4 一、二账套间代收代付款项应通过往来处理，定期结清2 分配权限新员工入职、调动、离职及其他原因导致的权限变动，需提请 OA 审批具体流程及各 岗位财务人员权限分配见《财务操作指引》3 反结账反结账时需通过 OA 提交申请，写明账套名称和编码、原因、调整的会计期间和凭证号 审批顺序：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部负责人—商业地产公司财务部信息化关键用户-商管地产财务部副总经理第三节 税费管理各公司应严格按照税法要求纳税计缴及申报。

财务负责人为各公司纳税申报第一责任 人，必须亲自复核相关纳税申报情况101 企业所得税1.1 总分机构纳税问题： 目前大连物业尚不具备总分机构合并纳税的条件，因此各地大连物业分公司应与所在地税务局沟通，暂按独立核算纳税人申报纳税 1.2 纳税筹划原则：1.2.1 销售型物业公司的基本要求是盈亏持平，年度内应酌情平衡各季度税负，防止 预缴所得税，年度终了必须按照实际盈亏情况纳税申报1.2.2 通过预收款项的合理结转，筹划预缴所得税1.2.3 一次性从项目公司取得的开办费收入，应根据用款进度且结合开办费合同期限， 合理确认收入；亦或根据用款需求，分批向项目公司申请款项1.2.4 季度末可以通过计提费用、坏账准备等方式筹划预缴企业所得税2 营业税2.1 营业税的纳税义务时间原则上应为收讫营业款项的当天，即遵循现金收付制，并据 此进行相关发票的开制，当地税务局另有要求须上报总部处理2.2 垃圾清运费分为装修建筑垃圾和日常垃圾清理两种，其收支均应分别核算，并根据 收款额和开票额缴纳营业税金及附加2.3 水、电、集中供暖等能源费须按照代收代付处理2.4 房产税及土地使用税：原则上物业用房不需缴纳房产税及土地使用税，如需缴纳则 须上报总部处理。

3 印花税3.1 原则上以下合同无需贴花，特殊情况须上报总部处理：3.1.1 保洁合同、保安服务协议——属于劳务合同，印花税税目税率表中未列举，不用 贴花常见于物管部，大部分是阶段性合同如灭鼠杀虫服务合同、白蚁防治合同3.1.2 电网与用户之前签名的供电合同，不用贴花3.1.3 消防器材维护保养合同——维保合同，由于其合同中明确规定合同金额不包括维 修款等，因此不属于加工承揽合同常见于工程部3.1.4 演出合同、活动协作合同——其中演出合同属于劳务合同印花税税目税率表中 未列举，不用贴花常见于企划部3.1.5 招聘信息发布合同——不属于加工承揽合同，印花税税目税率表中未列举，不用 贴花常见于行政部3.1.6 信息登记发布合同——属于公关合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴 花常见于行政部3.1.7 体检合作协议——印花税税目税率表中未列举，不用贴花常见于行政部3.1.8 稅审合同、律师聘用合同、物业规划咨询合同——一般的会计、审计、法律等方 面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花常见于财务部3.2 商管/物业公司常见涉税（印花税）合同及相应税目税率：序号适应税目常见涉税合同税率1购销合同物资物品采购合同。

按购销金额 0.3‰贴花2加工承揽合同企划部的各类设计合同、制作合 同、装饰布置合同、印刷合同、 广告合同； 工程部的工程项目安装合同、改 造合同、维修合同、检测合同； 物管部各类制作合同、系统改造合同、测试合同按加工或承揽收入 0.5‰贴花3财产租赁合同停车场租用合同，租户答谢会场地租赁合同，办公用房租赁合同按租赁金额 1‰贴花税额不足1 元，按 1 元贴花4财产保险合同车辆险、机器损坏险、财产一切险、公众责任险按保险费收入 1‰贴花5权利、许可证照工商营业执照等按件贴花 5 元4 其他税种日常税务处理原则参考《财务操作指引》第二章 财务业务管控第一节 核心业务内部控制1 物业服务费管理1.1 物业服务费标准的测算和申报1.1.1 物业公司应积极与项目公司沟通，开盘前 1 个月须完成物业管理成本的测算，并 据此拟定物业服务费标准物业服务费标准必须包含 10%的酬金，且在未来 3 年间能够满足 各项成本增长带来的影响，确保物业管理收支平衡1.1.2 测算物业服务费时应根据项目的不同业态，分别测算物业服务费标准，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商铺、销售型写字楼等销售型物业；其中带 有自供冷、暖的写字楼项目应独立于其它业态单独测算。

1.1.3 物业服务费测算中的公共区域能源费一项，应根据地方相关管理规定合理测算， 包括但不限于供冷季、供暖季的供给总天数、每天供给时间等，设备的运行系数应根据地方 的气候特点合理设定，确保日后此项成本的合理性1.1.4 物业服务费测算中的组织架构设置和人工成本，应执行国家和地方的劳动法规， 特别是基层岗位，建议采取综合工时制，本着四包一的原则进行设置；豪宅和甲级写字楼的 关键部门，根据当地物业服务水平可设部门副职，以保证物业服务品质1.1.5 物业服务费文件完成后应在区域公司内组织各专业副总和各部门经理进行初步评 审，评审合格后报商管总部审批，流程为：经办人→总部物业管理部业务分管对接人审核→ 物业管理部总经理审核→商管总部分管业务副总经理同意后，方可与当地项目公司营销部对 接评审，沟通无异议并得到商管总部物业管理部总经理同意后方可发起 OA 流程正式上报审 批1.1.6 物业服务费标准经商管总部和项目管理中心各级领导批准后，当地商管/物业公司 应尽快配合项目公司到所在城市相关管理部门（如房管局物业科）办理备案手续，与项目公 司签订《前期物业服务合同》物业服务费的定位需考虑楼盘档次和周边同类收费标准，同 时还要考虑项目公司售楼时承诺的收费标准；一般住宅楼的收费标准须经所在区物价局审批 通过，而商住楼只需物价局备案。

1.2 收费注意事项1.2.1 物业公司收费范围项目收费范围收费面积费用标准备注住宅物业费、建筑垃圾清运费预售合同约定面积预售合同约定标准按建筑面积计算精装式公寓物业费预售合同约定面积预售合同约定标准按建。