产权案例-没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效_法律
3页1、没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效案情:2006 年 3 月,王某与胡某签订房屋转让合同,约定王某将其购买的集资房一套出卖给胡某,房价 元,同时约定,王某协助办理过户手续。合同签订当日,胡某付清了房款,王某将房屋交付给胡某。2008 年 3 月,王某向法院起诉,以房屋转让时尚未取得房产证为由要求法院确认房屋买卖合同无效,相互退房退款。经认真研究,认为房屋转让合同有效。分析: (1)没有任何关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的规定;(2)房地产管理法第 37 条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定,是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移,并不是指不能订立转让房产所有权的合同,更不是指订立的转让合同无效。合同法第 130 条规定:“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”众所周知,房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致,签订房屋买卖合同,明确双方的权利义务,当事人之间发生债的法律关系,双方均受合同的约束;二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款,出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记,将房屋所有权转移于买受人。可见,合
2、同关系是因,过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题,与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系,不符合交易的顺序与逻辑。结合本案,王某与胡某签订房屋转让合同时,王某已实际取得对房屋的支配权,对房屋有完全的处分权。至于过户手续,当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国物权法第 15 条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题的意见第 56 条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”我们知道,我国房地产市场上销售的房屋绝大多数是期房,即房屋销售时尚未盖好,更遑论取得房产证了。如果象原告所说的那样,没有房产证就导致买卖合同无效,那么我国房地产市场会是一种何等混乱的景象?!那样的话,所有的房地产开发商都可以随时以“签订合同时
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