商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南
9页1、商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南2019年12月江苏高院民六庭下发了商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南的通知,该指南针对限购限价情形下,装修房买卖合同纠纷中争议较大的单独解除装修合同、装修质价不一、装修质量标准等问题进行了规范和指引。这个指南也是小编目前看到的国内第一个专门针对精装房的规范指导意见!小编个人学习体会是,该指南在争议问题导向、裁判尺度统一和纠纷有效解决等方面深度解渴、意义重大。江苏省高级人民法院民事审判第六庭关于印发商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南的通知各市中级人民法院、各基层人民法院民事审判相关部门:商品房买卖合同质量纠纷案件愈加集中于装修质量环节。为规范案件审理,统一裁判尺度,平等维护购房者和房地产开发企业的合法权益,省法院民六庭经专题调查研究形成了商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南,现予印发,供全省法院参考。在此类案件审判中遇到新情况、新问题的,请及时报送省法院民六庭。特此通知。江苏省高级人民法院民事审判第六庭 2019年12月16日江苏高院商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南随着住宅产业现代化快速发展,商品房买卖中买卖装修
2、房的比例日趋增多、买卖毛坯房的比例逐渐减少,商品房买卖合同质量纠纷愈加集中于装修质量环节。为平等维护购房者和房地产开发企业的合法权益,规范、正确、及时审理商品房装修房买卖合同装修质量纠纷案件,根据中华人民共和国民法总则中华人民共和国合同法中华人民共和国房地产管理法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律、司法解释的规定,结合全省审判实践,制定本指南。一、商品装修房买卖合同的特征1商品装修房买卖合同的概念。本指南所称的商品装修房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。相对于商品毛坯房,商品装修房,也就是俗称的“精装修房”、商品住宅装修一次到位实施导则所称的“全装修房”,在房屋交付时已具备基本居住使用功能。商品装修房的基本居住使用功能,包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。2商品装修房买卖合同的形式。商品装修房买卖合同装修部分的表现形式主要有:(1)出卖人与买受人签订的商品房买卖
3、合同中的装修条款;(2)出卖人与买受人另行签订的装修合同;(3)经出卖人指示,买受人与第三方装修企业双方或者出卖人、买受人与第三方装修企业三方签订的装修合同等。3商品装修房买卖合同的界定。房屋装修合同是否在法律性质上独立于商品房买卖合同,应当结合商品房买卖合同、房屋装修合同的订立、约定和履行情况综合判断。在毛坯房屋实际交付前装修房屋,交付标的物为装修房的,按照商品房买卖合同纠纷处理;在毛坯房屋实际交付后装修房屋,交付标的物为毛坯房的,按照装饰装修合同纠纷处理。二、装修质量约定要求的认定4装修质量要求认定的一般规则。交付装修房的装修质量,应当符合有关法律、法规的规定,建设工程质量、安全标准和相应技术规范,以及当事人的约定。装修质量要求,出卖人与买受人有约定的,从其约定;没有约定或者约定不明又不能达成补充协议的,应当按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的,按照中华人民共和国合同法第六十二条第一项的规定予以认定。法律、法规有相关强制性规定的,应当适用强制性规定。房屋所在地房地产有关职能部门关于商品房装修质量约定和履行要求的管理性规范,依照有利于合同目的实现以及合同全面适当履行原则在裁
4、判说理时参照适用。5装修质量约定要求认定的考量因素。对当事人约定装修质量要求的认定,一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。不能确定的,结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的,样板房装修施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等,可以作为认定装修质量约定要求的依据。6广告宣传的适用与排除。出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定,对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,应当视为合同内容。商品房装修房销售时,出卖人设置样板房的,交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次,应当作为装修质量要求的认定依据。商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的,不予支持。商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的,从其约定,但该约定未进行提示或者说明的除外。7备案装修资料的适用。房地产有关职能部门对备案资料是否符合法定条件
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