房地产的周期论、论和创新论

1、周期论、政策论和创新论 我非常高兴参加第二次学院派研讨会，我们房地产界学院派去年7月份第一次举行了研讨会，留给我的印象非常之好。与会人员对于产业的关注度，对于实践的熟悉度，和对理论观点的接受程度，都是其他研讨会所不能比拟的，是我参加研讨会感觉最好的。我也是学院派的发起人之一了。我们学院派的主体是企业家和企业从业人员，我们既不是简单的从事开发，也不是空洞的进行理论研究，而是致力于把理论观念和实践实现一个最好的结合，用于指导开发、指导理论研究和完善政策，从这个意义上说，房地产学院派研讨会应当成为房地产界最高层次的理论殿堂，进行最具有超前性和创新精神的这样的研讨，要出最有深度的和最有指导意义的研究成果。去年年底以来，房地产研讨会开得比较多，其中原因之一就是由于房改造成了中国住房私有化和私有化程度的加快，使得房地产这个商品它的特殊性在我们国家进一步显露出来，它已经成为居民家庭所能购买的最大的商品，对于不少家庭来说，是他家庭财产的重要组成部分。由此，居民对住房问题的关注度比对其它问题都要大，有人说你要在日本和韩国，你和不认识的人一块吃饭，你和他谈什么？谈高尔夫，保证都有话题，那么你在中国你要是和

2、人家吃饭，你要不认识的时候谈什么？不管老的少的你谈房子，大家都会津津乐道，这就是现在老百姓对住房问题的关注度。另外一个原因就是房地产业作为一个特殊的产业，从理论和实践都有很多需要深入研究的东西，过去是房地产无学，现在应该说是学问很大。比如去年下半年以来，社会上对于一些所谓热点问题关注度很多，包括房价问题，房地产供应的门类问题，还有房地产的发展走势问题了，议论很多，有很多是真知灼见，也有一些人是在乱讲。所以，我认为还是要真对理论、真了解实践的这样的人员来解答和引导，因此我们学院派所担负的责任还是很重要。正因为我把学院派研讨看作是最高层次的研讨，所以为今天的发言，我还真是作了比较长时间的认真的准备，而且比较注意对我这个讲稿在这次讲话之前的保密，只泄露了一点，就是中国建设报前几天把我关于分时度假的观念整版刊出去了，流失了这么一部分，还好主要部分还没有流失，所以我保留下这些原汁原味的东西第一次把它讲给大家，今天准备的都是一些有新意的内容，包括有一些热点问题，还有其他一些新的思路、观念和建议。之所以要这么讲，是因为房地产产业目前正处在一个如何进一步发展的一个关口。我今天讲三个方面，就是周期论、政

3、策论和创新论，我想我这三个观点是彼此有联系，我拿这些观点和同行们共同探讨。 我们国家的房地产业在这个发展期已经持续4年供销两旺，房地产的销售额平均这么一个走势，每年都在增长，这个平均增幅算下来是每年32。商品房的销售面积也都是每年在3542之间，平均每年27，那么由于销售状况好，所以房地产企业收益状况也比较好，我们可以看到，平均的收益率达到了10.2，那么比较好的企业将近20，甚至更高，那么全国商品房价值是稳中有升，那么现在全国个人购买商品房的比例已经达到了94，由于消费增长带动了投资增长，最近四年以来平均每年房地产的投资增长率平均数是17.4，去年投资已经达到了六千二百多亿。同时，应当注意的是去年的投资增长额和销售额相比，投资额已经超过销售额的35。所以，在这种居民喜迁新居、房地产业蓬勃发展的情况下，产业发展也存在着一定的引诱，这种形势要求我们要根据情况的变化，与时俱进的去进行观念创新、政策创新、理论创新和服务创新、产品创新，也要求我们房地产作为学院派的我们这部分人士要在理论和实践上有所作为。 下面，我就房地产业如何持续发展的问题，发表今天我要讲的内容，前面介绍的形势算是一个引言。周

4、期论 首先谈谈周期论。在我们房地产行业，供销两旺已经持续4年的情况下，现在有不少人普遍关心房地产的好形势还能持续多少年，有这种居安思危的想法是很必要的，这也是我们从业人员成熟的表现、理性的表现。但是，应该说有两种观念、两种认识是不正确的：一种是盲目乐观，认为这个产业将持续高涨，市场将持续火爆，不会有风险，那么有些企业在开发投资上，没有风险意识，一味的有项目就投，实际上是没有认真的看到这种看法和形势。另一种就是盲目悲观，那么有些学者在调查不充分的情况下就说房地产的冬天要来了，预言在今年北京的商品房要大量积压，甚至要用炸楼来解决，这些观点都缺乏理论的说服力。在持以上这两种观点的人当中，还有人对北京的房价到底能涨到多高，能作出量化的预言，或者对房价能够降到多低作出量化的比例性的预言，媒体对这些预言兴趣很浓，把这些随口讲出来的话就当做某种论点炒来炒去。 我们知道医生下药首先要弄清楚病人的状况，要作出正确的诊断，而现在对房地产产业乱下药方的医生太多，这些医生还不那么高明，所以我们对房地产周期性于是规律和产业的走势有必要进行理论指导下的分析研究，作出一个符合实际的判断来。那么研究这个问题最重要的就

5、是研究房地产的周期。首先我们看看国外的房地产周期，因为房地产业属于一个典型的周期性波动的行业，在世界各国都有它的周期性比较规律。我们看到房地产的这种周期标准体现，我们把它分为标准的四个时期，复苏和增长时期、繁荣时期、危机和衰退时期以及箫条时期。国外和境外的房地产的周期波动主要体现在房屋和土地价格的波动上，反应它的周期性变化的就是房屋或者地价的涨或落。不同的国家它的房地产周期性表现的幅度是不一样的。根据国外学者提供的数据，美国大约是1820年为一个周期，这是我在MIT做访问学者的时候，我的指导教师威廉维特先生他和他的研究小组研究了美国从一次大战以后，二三十年一直到近年的研究作出的一个结论。那么日本的房地产周期一般是在10年左右，10年完成一个起落。而香港，那么普遍认为香港的房地产周期是78年。 在这些周期性变化里，我们可以看到国外境外他们这些房地产增长期一般时间比较短，而这个衰退期一般比较长，特别是日本，我们看到现在日本仍然处在一种衰退之中。掌握周期性发展规律对社会各方面意义还是很大的，对政府来说，他就可以有效的进行这种经济调节，政府调节的根本的基点是反周期，我们看到了美国，经济过热格林

6、斯潘要调一下，经济过冷也要调一下，那么就是要避免在过冷期对经济造成的损害。我们国家，我们也看到了经济上的宏观调控，成功的宏观调控是要在经济过热的时候要压需求，降低增长的幅度，那么在经济衰退的时候，要想办法靠各种方式拉动，使经济升温，保持持续稳定的发展。那么对于企业来说呢，掌握这个周期性变化，就可以比较理性的来把握投资和销售和时机，多数企业应该是顺势而行，可以趋利避害，这跟炒股票差不多，只是我们这个投资都是长线的，不像股票可以短线运作。但是本事大的人也可以作反周期的运作，利用低谷期进行房地产的投机来赢利。我们房地产行业之所以是一个高风险行业，就是因为他的收益周期性长，那么盲目的投资、盲目扩大就会有风险。我们中国大陆是不是也有房地产周期性规律？根据我和一些学院派博士一起多年的研究，回答这是肯定的，中国也存在房地产的周期性波动。但是，中国由于房价这些年来一直在持续上升，因此国外通常用来反应房价，用房价波动来反应周期这个指标我们不好用。那么，我们选择了用下面这三个指标，我一会儿把图版演示出来大家看看是不是周期性波动，一个是销售额增长，卖多少钱，第二销售面积增长，市场买了多少房，第三投资额增长，

7、就是由于市场拉动，那么产业投资增长是高还是低。这三个指标来分析房地产周期性波动的规律。大家请看这个就是我们从1987年以来，房地产商品房屋销售额的这种增幅，这是从人民币来表现它的增幅。第二个就是商品房销售面积，就是用平方米来表现的这种销售增长和下降的幅度。这个是开发企业投资的增长和下降的幅度，我们可以看出，这三个图惊人的一致，证明大陆房地产确实有着周期性发展的规律。那么这三个图，其中我认为销售面积增长它本身去除了前面我所说的，房价在持续上扬这样一些影响判断的因素，它反应的房屋需求市场的变化比较直接，那么我们以它作为研究周期的基础，大家可以看到，我们应该说是从1984年以来，中国大陆的房地产业已经呈现了这样一种需求，包括投资，包括周期性变化的这种曲线。为了能够看得更清楚，我把这个基线往上移一下，移到23，大家可以看得更清楚，解决是这样一种曲线。大家再看不清楚，我再做一条趋势线，那么咱们大陆的房地产市场需求状况反应出的周期性波动是这样一条曲线，做出这条曲线来，我们花了好长时间的心血。从这些曲线上我们可以看到，我们从有资料记载的1984年开始，房地产在中国大陆已经经历了三个发展期和两个低落期

8、，从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间，到1989到1990年是一个低落期，从1991年到1995年是第二个发展期，那么到96、97年又是一个低落期，从98年中国大陆的房地产业进入了一个新的发展期。我们中国大陆的房地产周期有这样三方面的特殊性：一个是到底是多少年为一个周期，研究它的发展历史和前两个发展周期的这种频率，我们可以看出，大约都是五年发展，两年低落，也就是说七到八年为一个周期；第二个就是中国大陆房地产的周期里边，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这是显示出一个以量的需求为主的国家，市场需求持续旺盛这样的特点，这个明显不同于房地产总过剩的国家和地区；第三个再从销售增长和投资增长的关系我们来分析，可以看到这条曲线是我们刚才显示的销售的增长，那么这条红线是投资额的增长，我们可以看到，销售增长直接影响到投资的增长。那么，比如96年，房地产销售额下降，就影响到96年和97年，特别是97年的投资。那么，从98年以来，房地产持续旺销，也就拉动了房地产投资从98年以后持续上扬，而且上扬幅度还比较大，从这张图来看销售额的增长已经超过了市场销售面积的增幅。下面我们

9、再就这个周期性发展的理论性判断，来结合实际，分析一下我们今后，特别是今后两年我们国家房地产发展的走势，因为这个大家最关心。因为目前房地产处于高涨期已经四年了，市场会不会出现下滑或者导致衰退，根据我用我们国家的房地产周期性发展规律进行的理论推导，和对目前的市场容量、市场走势的分析，我所作出的判断是，在这个发展周期，全国的房地产业还将保持两年左右的发展增长态势，在这个观点判断之前，过分悲观或者过分的乐观的认识我认为都是有害的或者是不必要的。那么在这个周期保持持续增长，也就是说这个周期有可能被拉长那么年把，它的意义是什么呢？一个是中国加入WTO，对于房地产业来说，将形成一个全面利好的格局；第二个就是因为国际经济形势的变化，政府要千方百计扩大内需，扩大内需中最现实的就是鼓励老百姓买房子；第三个是我们国家的国民经济目前在世界上是一枝独秀，那么政府和社会各界都会努力保证国民经济持续稳定发展这样一种宏观背景；第四个是在这个发展之中，我们可以看到没有那种急起急落的情况，土地管理和开发投资都比较理性，这与我们多年在呼吁要理性投资有关系，虽然前两年销售额增长那么猛，但是开发投资总体上还是在平稳增长。理性发展有利于拉长目前的增长期，但是房地产发展周期毕竟是个规律，规律就是你不可能从根本上改变，开发投资的理性化和政府的这种行为的反周期，政府宏观调控的反周期，都只能延缓衰退或者是减缓波幅，减轻这种波动对经济可能造成的损害，它并不能改变经济规律本身。在市场经济情况下，资本要向赢利高的行业流动这是你挡不住的，这是必然的，现在在房地产领域已经表现得相当明显。那么我认为引发周期性衰退形成的因素现实来说有这么三条：一个是现在开发投资量过大，会不会有一天做成房屋产出过量，如果市场不能有效需求扩大，或者出现某些因素严重影响居民的购买心理，都会引发周期性衰退。刚才我们已经看到这个图，就是说现在的投资额和销售额相比，投资额已经超过销售额35，应当说房地产在发展过程中，每年都是投资额略大于销售额这样一种发展态势。为什么呢？投资额只有大于销售额，才能为今后销售额的扩大提供一种物质基础，否则它不可能有销售，没有房子怎么办？但是，这种

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