房地产项目某上市公司11年管理全流程_312页_XXXX年

1、SC集团管理流程2011年目 录第一章 前言5第二章 架构8第三章 发展工作管理流程9第四章 项目定位阶段管理流程10第五章 经营计划管理流程13第六章 集团管理会议制度18第七章 集团本部合同（协议）管理流程35第八章 内部审计和检查工作流程43第一节 内部审计和检查工作43第二节 对被审计或被检查单位的要求45第三节 审计和检查档案管理46第四节 审计和检查奖惩46第五节 投诉举报46第九章 信息化工作管理流程54第一节 信息化操作管理制度54第二节 计算机、网络操作和安全规范55第三节 机房安全管理规范56第四节 数据管理制度57第五节 系统维护管理制度57第六节 信息管理部档案管理58第七节 信息化工作流程58第十章 项目管理工作流程73第一部分 项目设计管理73第二部分 项目实施管理78第三部分 成本管理83第一节 成本计划管理83第二节 工程结算管理123第三节 成本合约部档案管理138第四部分 集团采购管理140第五部分 集团入住验收163第六部分 营销管理165第一节 项目销售资源和售价管理165第二节 新开盘项目营销方案管理168第三节 营销策略及费用管理169第四节

2、 年度薪酬、提成方案及专项奖励方案管理170第五节 销售合同、交工标准等销售文字类承诺管理171第六节 集团日常销售报表管理172第七节 品牌管理173第八节 集团营销中心合同管理178第九节 营销中心档案管理178第十一章 物业管理工作流程185第一节 物业系统标准制定和检查管理185第二节 物业品牌管理186第三节 物业公司模式管理187第十二章 财务管理工作流程188第一部分 融资管理工作流程188第一节 融资管理流程及重大融资工作188第二节 股权管理191第三节 融资管理部档案管理195第二部分 会计管理工作流程197第一节 税务管理197第二节 管理费用管理199第三节 资金及资金账户管理203第四节 集团本部财务管理205第六节 会计管理部档案管理211第三部分 财务体系直管要求212第十三章 人力、法务、行政管理工作流程212第一部分 人力资源管理工作流程212第一节 架构、编制及薪酬预算管理214第二节 薪酬、福利管理215第三节 聘用管理217第四节 绩效考核与激励管理219第五节 员工培训管理219第六节 员工关系管理220第七节 人事档案管理221第八节 人力资

3、源月报221第二部分 法务管理工作流程255第一节 集团日常法律事务管理流程255第二节 诉讼法律事务管理256第三节 合同法律审查要求257第四节 法务例会管理要求259第五节 法务档案管理要求260第六节 集团商标管理要求262第三部分 行政管理工作流程266第一节 考勤及出差管理266第二节 印章管理271第三节 公文管理274第四节 档案管理276第五节 办公耗材、办公设备及固定资产管理280第六节 总务管理284第七节 年休假管理288第八节 突发事件危机处理办法288第九节 风险评估管理办法293目录第一章 前言（介绍公司10年业绩部分进行了删减）结合集团目标和2011年的经营任务，集团和公司都面临管理改进的问题。要强调集团本部和公司工作的整体性，集团本部要着重体现支持服务的职能，充分发挥集团优势，与公司共同承担经营计划实现的目标。严肃明确年度经营计划，细化目标，严格跟进各项业务进展尤其是重点工作目标；强化项目月度讲评工作，跟进经营计划执行，及时发现问题、制定措施、调整计划以达成目标；加强项目定位管理，确保新项目和重点项目高速高质量启动、运转，在项目定位阶段明确规划方案、产

4、品标准、成本计划，同时强调成本计划的准确度；调整成本计划审批流程，定位阶段做审批，扩初节点做核准；对公司管控要求明确的变更签证和人力资源部分审批进行简化；作为高端精品战略的重要组成部分，物业管理工作要纳入集团规范管理的范畴，在经营计划、服务标准建立、品牌建设、管理模式探讨等方面强化要求，扎实积累，使之能够有效的支持集团整体经营目标的达成，有效的支持集团高端精品战略的实施。同时集团要把适应提速发展的体系建设和打造高端精品的体系能力培养，围绕经营计划的节点、事项展开；也要推动城市公司多项目操作的管理模式探讨和固化。为此集团管理架构和流程做出了针对性的修订，对管理目标、管理标准进一步明确，集团直接参与重点工作和公司的薄弱工作，与公司共同学习，共同积累。同时要求公司不断完善修订公司的管理流程，逐步做到标准化，利于集团管控。 2011年围绕集团提速发展和高端精品的战略，集团在重点工作方面安排如下：一、 做好集团直接承担的融资和土地获取工作，满足集团发展需要。土地获取是房地产企业的生命线，拥有优质的土地和提速发展的清晰策略，用三年时间进入一线才有可能；目前土地市场严峻，机会成本把握难度加大，我们需

5、要确保拿地的质量和数量。二、 严格加强计划管理，严格务实的进行节点管理，保证2011年经营计划的实现，同时理顺后续几年结转项目的节奏安排；将经营计划分解为全面的工作指标，对工作节点和工作质量的完成情况进行考核，考核与奖惩挂钩。三、 在提速发展背景下公司多项目操作和新项目集中增多，集团和各公司管理面临新的挑战，在城市公司总经理负责制界面下，坚决推行项目经理制，保证新项目快速启动，项目责任分解落实。对新获取项目、公建类项目和操作难度大的项目，集团营销、研发、项目、成本合约等部门提前介入，在公司环节上直接参与，在节奏、定位、规划、方案、融资工作安排、成本计划、营销策略上进行把握 。四、 平衡好加快节奏和把握品质两条主线，推动高端精品战略实施。执行高端精品战略，高标准和强化管理要作为管理重点，要求我们的能力和责任心兼倍。各城市标杆项目进入实施关键阶段，要全力推进，把握好品质，要解决共性问题，做好知识积累。基础管理是要持之以恒、常抓不懈的，这是项目操作好的基本保障。2011年集团在基础管理工作方面也会紧密结合经营计划实施的进展，着重开展如下几个方面的工作：一、 成本合约强化管理，严格控制2011

6、年新开工及以后项目的目标成本，成本计划审批前置，保证成本计划准确性并加强过程阶段成本控制工作。结合高端精品战略，做好资源整合，形成系统控制能力，并落实到管理流程中。二、 及时判断宏观经济形势和市场形势，严格管理售价做好量价平衡，提高销售体系对定位和产品的理解力，提升高端产品和公建类产品的销售能力。三、 完善物业管理体系并落实经营计划，推动执行物业管理服务标准，推进物业管理品牌建设工作四、 严格控制销售费用和管理费用，提升管理效率，强化依靠产品的高品质和与客户的有效沟通树立信心，保证快速销售的能力。以支持经营目标达成为原则，建立有序有竞争力的薪酬和考核体系。五、 在团队和管理方面要着重加强集团、公司、项目的工作整体性，对公司而言，在项目经理制要求下，推动团队建设和基础管理工作。六、 法务、人力、行政和内部审计等方面围绕项目工作节点及保证经营计划的实现开展培训、考核、专项审计工作；信息化方面依照今年的工作计划安排，继续完善集团OA系统的建设。 2011年，强调落实责任。确保达成经营目标，兑现我们的承诺；确保新项目高效高质量启动，所有新项目坚决提速，落实集团提速发展的全面工作部署，坚持高标准

7、、强调责任心，推动公司高端精品战略的持续深入。集团和公司要同心协力来履行我们的承诺，呈现高端精品的项目，落实2011年“品质责任年”的管理目标。 2011年3月第二章 架构本管理流程是基于如下集团管理架构而编制，如架构调整，则管理流程随之调整。XX公司SS公司YY公司CC公司TT公司融资管理部项目管理部成本合约部营销中心会计管理部审计部研发中心行政部信息管理部法律事务部人力资源部物业管理部董 事 会总 裁执行总裁副总裁副总裁副总裁 第三章 发展工作管理流程第一条 目的保证项目获取能得到充分论证和判断，保证新项目研判结果的准确性和未来操作利润。第二条 集团每年应确定重点发展的城市，并制定落实项目的指标，报董事会批准后，用以指导当年发展工作。第三条 各公司负责所在城市的发展工作，集团或集团指定公司负责各公司所在城市之外区域的发展工作。第四条 在获取土地线索阶段，集团总裁、执行总裁、各部门总经理及公司总经理组成发展工作决策小组，负责听取公司汇报，进行论证、判断和决策。第五条 公司关于土地情况的汇报内容至少应包括以下内容：土地基本请况（位置、周边市政配套情况）对地块的理解市场竞争分析和判断项目

8、定位和初步操作思路初步规划方案利润测算等第六条 项目最终获取需要总裁办公会通过，报董事会批准。第四章 项目定位阶段管理流程第一条 总则适应集团提速发展的要求，通过准确、快速的项目定位工作，确定项目定位、概念规划方案、开发节奏、目标成本等项目操作重要内容，指导项目后续操作。1. 各公司在项目获取之前应形成系统完善的定位、概念规划方案、节奏安排、成本、售价、利润、融资、现金流及IRR的测算和判断，以支持土地获取决策。在项目获取三天内，公司应就项目初步定位和节奏安排向集团进行汇报，以利于集团和公司分工协作安排后续工作。2. 项目定位工作由公司负责实施，集团营销中心组织项目定位专项讨论会和审批会，并形成会议纪要。对于新获取地块、后期定位差异大的已有地块两类项目的定位工作，集团各职能部门重点参与，并与公司共同判断决策。3. 已有项目新一期开发的定位工作可根据具体情况进行精简。4. 项目定位阶段工作需要多轮讨论沟通的，过程沟通可适度简化具体内容，但每一轮沟通应对客户群变化、方案变化，以及对成本的改变、利润的影响作重点说明。第二条 工作内容1. 项目定位通过对城市、区域、客户的理解和判断，以及市场供求和竞争环境的分析判断，结合地块分析形成项目定位及产品建议。主要由以下几方面组成： 1.1宗地情况分析。包括宗地现状、规划条件；周边资源以及区位定性描述、未来规划等内容。1.2理解城市及区域。包括对城市的宏观经济情况、经济结构的理解；对城市人文的理解；对城市发展、区域发展的理解。1.3城市及区域市场供求分析、典型竞品分析。包括城市整体房地产市场的宏观分析；项目所在区域的供求关系分析；竞争项目的产品、客户分析及销售情况分析。1.4理解客户。包括客户群分类；客户的居住偏好、置业习惯等。1.5项目定位。包括项目整体定位、目标客户定位、产品定位和构想。1.7销售价格的预测。对各类产品的开盘价格、整体均价进行预测，并以拟定销售计划的形式体现。2.概念规划方案2.1对规划产生影响的宗地条件分析l 地面现状，括宗地内地形现状条件对规划设计的影响及对应的设计思路l 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响l 市政配套设施对规划设计的影响l 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑2.2意向产品收集l 有借鉴意义的多种

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