备考模拟2022年房地产估价师之开发经营与管理自我检测试卷A卷(含答案)

备考模拟备考模拟 20222022 年房地产估价师之开发经营与管理自年房地产估价师之开发经营与管理自我检测试卷我检测试卷 A A 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入 B.物业增值 C.股权增加 D.销售收入【答案】D 2、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。A.本次贷款的月还款额/月均收入 B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入 C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入【答案】C 3、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明 B.投资环境研究 C.规划方案及建设条件 D.项目经济效益评价【答案】D 4、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。A.本次贷款的月还款额/月均收入 B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入 C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入【答案】C 5、一般来说，对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。A.15%25%B.25%35%C.35%45%D.45%50%【答案】C 6、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区【答案】B 7、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B 8、下列属于会计恒等式的是（）。A.资产费用负债所有者权益收入 B.所有者权益资产负债 C.资产费用负债所有者权益收入 D.负债资产所有者权益【答案】C 9、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断 B.垄断多于竞争 C.竞争与垄断持平 D.不存在竞争和垄断【答案】A 10、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A.单元估算法 B.概算指标法 C.单位指标估算法 D.工程近似匡算法【答案】C 11、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 12、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙 B.丙乙甲 C.乙甲丙 D.乙丙甲【答案】B 13、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。A.政府债券 B.抵押贷款支持债券 C.抵押贷款传递证券 D.抵押贷款担保债务【答案】A 14、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法【答案】B 15、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱 B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强 C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强 D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强【答案】A 16、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B 17、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位【答案】D 18、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法 B.多因素敏感性分析方法 C.概率分析方法 D.盈亏平衡分析方法【答案】B 19、资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。A.经营收入 B.资本金 C.经营成本 D.销售收入【答案】B 20、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B 21、某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款额是()元。A.2040.82 B.3451.83 C.5089.01 D.6666.37【答案】B 22、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张 B.适度扩张 C.紧缩 D.稳健【答案】A 23、假如市场的整体平均预期收益率为 15%，一个投资项目的相关数是 0.5，则其预期收益率为()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D 24、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。A.土地使用权转让市场 B.新建商品房租售市场 C.土地使用权出让市场 D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【答案】C 25、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】C 26、我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D.新加坡同业拆放【答案】C 27、某承租人的基础租金为 5 万元/月，营业额的 10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为 150 万元，则其应支付的租金为()万元。A.20 B.15 C.35 D.50【答案】B 28、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括()。A.能够得到税收方面的好处 B.能够抵消通货膨胀的影响 C.提高投资者的资信等级 D.变现容易【答案】D 29、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间 B.市场营销总量 C.市场营销敏感性 D.市场营销需求量【答案】C 30、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析 B.吸纳率分析 C.需求预测分析 D.市场购买者的产品功能需求【答案】A 31、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.利润为零 B.最高运营费用比率 C.最大费用 D.允许的最低经济效益指标【答案】D 32、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法【答案】A 33、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险【答案】B 34、下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.城市家庭可支配收入 B.城市家庭总支出 C.房地产价格指数 D.城市居民消费价格指数【答案】D 35、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率【答案】A 36、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A 37、如果某建筑物的0.00030.800m，按照规定，其室内地面标高0.000相当于绝对标高（）m。A.30.8 B.30.80 C.30.800 D.30.8000【答案】C 38、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】B 39、关于资金等效值的说法，正确的是（）。A.时值是资金运动起点时的金额 B.现值是资金运动结束时的金额 C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值 D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】C 40、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三 B.四 C.五 D.六【答案】D 41、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】A 42、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法 B.蒙特卡洛模拟法 C.幕景分析法 D.故障树分析法【答案】B 43、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D 44、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额 B.用途 C.发生时间 D.付款特点【答案】D 45、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师 B.结构工程师 C.建筑设备工程师 D.电气工程师【答案】A 46、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500万元，销售税金及附加为 248 万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05 B.49.31 C.56.86 D.63.6【答案】D 47、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。A.空置量 B.空置率 C.空置水平 D.空置面积【答案】B 48、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差 B.计算净现值大于或等于零时的累计概率 C.计算各年净现值的标准差 D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】D 49、一笔贷款，名义利率是 10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B 50、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】A 51、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响 B.提高资本金的投资收益水平 C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本【答案】B 52、房地产投资个别风险包括()。A.利率风险 B.或然损