房地产标杆企业运营计划解读与借鉴(XXXX黄博文)页

第一页，共一百四十九页。课程目标课程目标n “运营运营(ynyng)管理管理”管什么？管什么？n 如何做好计划运营管理？如何做好计划运营管理？n 如何搭建匹配的运营管理体系？如何搭建匹配的运营管理体系？第二页，共一百四十九页。课程课程(kchng)构架构架第一第一(dy)部分：房地产企业运营管理解析部分：房地产企业运营管理解析 什么是运营管理？运营管理管什么？在企业的不同发展阶什么是运营管理？运营管理管什么？在企业的不同发展阶段选择什么样的运营管控段选择什么样的运营管控(un kn)模式最合适？模式最合适？第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系 结合案例分析，从房地产企业的计划体系策划、计划的编结合案例分析，从房地产企业的计划体系策划、计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理的对策和方法。制、执行、监控、评估等环节找到计划管理的对策和方法。第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系 以房地产开发流程为主线，系统地分析房地产以房地产开发流程为主线，系统地分析房地产项目运营管理过程中的重点、难点并提出一些相应项目运营管理过程中的重点、难点并提出一些相应的解决方案。的解决方案。第三页，共一百四十九页。目录目录(ml)第一部分第一部分(b fen)：房地产企业运营管理解析：房地产企业运营管理解析 第二部分第二部分(b fen)：如何构建房地产企业计划管理体系：如何构建房地产企业计划管理体系 第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系 第四页，共一百四十九页。2、国内房地产企业运营、国内房地产企业运营(ynyng)管控模式发展的历程及特点；管控模式发展的历程及特点；3、房地产企业如何、房地产企业如何(rh)根据自身特点选择合适的运营管控模式；根据自身特点选择合适的运营管控模式；1、什么是运营、什么是运营(ynyng)管理？运营管理？运营(ynyng)管理管什么？管理管什么？第五页，共一百四十九页。先从房地产项目先从房地产项目(xingm)的管理目标谈起的管理目标谈起房地产项目主要评价房地产项目主要评价(pngji)指标指标财务纬度指标财务纬度指标收益类：净利润净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV资金类：经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标客户纬度指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修 等的客户满意度客户满意度运营纬度指标运营纬度指标进度：关键节点的达成进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成、成本目标成本目标的达成能力纬度指标能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升第六页，共一百四十九页。项目开发、经营目标项目开发、经营目标(mbio)责任书案例责任书案例项项 目目数数 值值备备 注注除地价外项目总成本目标除地价外项目总成本目标68052包括建安成本、管理费用、营销费用、财务费用、营业包括建安成本、管理费用、营销费用、财务费用、营业税和土地增值税税和土地增值税单位销售面积建安成本单位销售面积建安成本4417销售总收入销售总收入173959税后净利润税后净利润17718销售净利率销售净利率10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于不同城市不同要求，但均需至少大于9IRR18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于不同城市不同要求，但均需至少大于15NPV3381项目从拿地到开盘时间项目从拿地到开盘时间10个月个月项目月均去化速度项目月均去化速度80套套可用月均去化（套可用月均去化（套/月，或平米月，或平米/月）表示月）表示项目开发周期项目开发周期25个月个月参照集团颁布之项目基准开发周期参照集团颁布之项目基准开发周期项目设计周期项目设计周期150天天从拿地施工图完成时间，参照集团技术管理部相关标从拿地施工图完成时间，参照集团技术管理部相关标准准项目项目(xingm)的基本经济指标的基本经济指标 第七页，共一百四十九页。什么是运营管理？什么是运营管理？从本质上讲，运营管理就是从本质上讲，运营管理就是(jish)在一定资源条件下，在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取为达成项目目标而采取的各种管理手段的各种管理手段”。房地产项目目标房地产项目目标（财务（财务(ciw)、客户、运营、能力等目、客户、运营、能力等目标）标）人人+钱钱+土地土地(td)运运营营管管理理带带来来的的疑疑问问运营管理管什么？运营管理管什么？谁来管？谁来管？如何选择合适的运营管控模如何选择合适的运营管控模式？式？第八页，共一百四十九页。先从项目管理学角度看一下一般先从项目管理学角度看一下一般(ybn)项目管理项目管理“九大领域九大领域”管什么？管什么？知识领域知识领域管理目标管理目标管理内容管理内容项目整体管理项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制进行整体规划，执行和控制进行整体规划，执行和控制项目范围管理项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情保证项目完整地做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理项目时间管理保证项目按进度计划完成保证项目按进度计划完成编制项目各类进度计划，并进行控制编制项目各类进度计划，并进行控制项目费用管理项目费用管理保证项目按预算完成保证项目按预算完成编制项目费用预算，并进行控制编制项目费用预算，并进行控制项目质量管理项目质量管理保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量确定成果的质量标准，执行标准，检验工作确定成果的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用保证人力资源最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队并进规划项目的组织结构和人员，组成团队并进行团队建设行团队建设项目沟通管理项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目的执行状况目的执行状况项目风险管理项目风险管理保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险识别、分析风险，制定应对措施，监控风险项目采购管理项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务服务规范采购的全过程：采购计划、采购管理、规范采购的全过程：采购计划、采购管理、合同管理等合同管理等第九页，共一百四十九页。房地产项目运营房地产项目运营(ynyng)管理基于项目管理管理基于项目管理“九大知识领域九大知识领域”的管理内容，更体现实战性的管理内容，更体现实战性知识领域知识领域管理目标管理目标管理内容（运营管理范畴）管理内容（运营管理范畴）项目整体管理项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制和控制明确项目的总体目标，并通过运营管理手段促使其顺利明确项目的总体目标，并通过运营管理手段促使其顺利达成达成项目范围管理项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情保证项目完整地做项目该做的事情建立权责手册，明确项目的权则及各专业的分工建立权责手册，明确项目的权则及各专业的分工项目时间管理项目时间管理保证项目按进度计划完成保证项目按进度计划完成编制并确定项目各类进度计划，并通过计划管理手段进编制并确定项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制行有效控制项目费用管理项目费用管理保证项目按预算完成保证项目按预算完成编制项目费用预算（营销费用、管理费用），明确项目编制项目费用预算（营销费用、管理费用），明确项目成本目标，并进行控制成本目标，并进行控制项目质量管理项目质量管理保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量明确各阶段的成果，建立各阶段成果质量管理机制，并明确各阶段的成果，建立各阶段成果质量管理机制，并进行有效控制进行有效控制项目人力资源管理项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用保证人力资源最有效地被利用根据自身特点，选择合适的运营管控模式及组织构架根据自身特点，选择合适的运营管控模式及组织构架项目沟通管理项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通保证项目有良好的信息沟通建立项目报告及会议沟通机制并有效执行建立项目报告及会议沟通机制并有效执行项目风险管理项目风险管理保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小建立会议决策、风险预警机制并有效执行建立会议决策、风险预警机制并有效执行项目采购管理项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务产品或服务建立规范的招标采购流程并有效执行建立规范的招标采购流程并有效执行第十页，共一百四十九页。n9、人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2023/1/5 2023/1/5 Thursday,January 5,2023n10、低头要有勇气(yngq)，抬头要有低气。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/2023 7:31:52 PMn11、人总是珍惜为得到。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 Jan-2305-Jan-23n12、人乱于心，不宽余请。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 Thursday,January 5,2023n13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/2023n14、抱最大的希望，作最大的努力。05 一月 20232023/1/5 2023/1/5 2023/1/5n15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。一月 232023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/2023n16、业余生活要有意义，不要越轨。2023/1/5 2023/1/5 05 January 2023n17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5第十一页，共一百四十九页。n9、人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定(judng)。2023/1/5 2023/1/5 Thursday,January 5,2023n10、低头要有勇气，抬头要有低气。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/2023 7:31:52 PMn11、人总是珍惜为得到。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 Jan-2305-Jan-23n12、人乱于心，不宽余请。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 Thursday,January 5,2023n13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/2023n14、抱最大的希望，作最大的努力。05 一月 20232023/1/5 2023/1/5 2023/1/5n15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。一月 232023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/2023n16、业余生活要有意义，不要越轨。2023/1/5 2023/1/5 05 January 2023n17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5第十二页，共一百四十九页。说明及图例：说明及图例：一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理(gunl)、采购管理(gunl)、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。：代表(dibio)关键里程碑：代 表 某 个 阶 段 的 主 导 的 专 业 任 务，即 其 输 出 会 成 为(chngwi)本阶段其他专业开