孵化中心项目可行性研究报告新版.doc

桂林创业孵化中心（智创天地）项目可行性研究报告目 录第一章 前言 - 1 -第二章 项目概况 - 3 -一、项目简述 - 3 -二、项目用地描述 - 4 -1、土地规划使用性质 - 4 -2、项目用地进展情况 - 4 -三、项目选址合理性分析 - 4 -四、项目投资单位简介 - 5 -五、项目合作单位简介 - 5 -第三章 项目建设背景及必要性分析 - 7 -一、项目背景 - 7 -二、项目建设必要性分析 - 8 -1、加快桂林国家高新区建设的需要 - 8 -2、完善区域科技创新系统建设的需要 - 8 -3、支持中小高科技企业发展的需要 - 9 -4、推进孵化器产业化进程的需要 - 9 -4、保护创新精神、营造创业氛围的需要 - 10 -5、土地集约化利用的需要 - 10 -第四章 项目SWOT分析 - 12 -一、优势（Strength） - 12 -1、桂林市工业园区发展核心地带圈 - 12 -2、国家级开发区优势 - 12 -3、孵化中心优势 - 12 -4、丰富招商经验 - 13 -5、经营理念优势 - 13 -6、地块优势 - 13 -二、劣势（Weakness） - 13 -1、企业孵化能力弱 - 13 -2、相关优惠政策缺乏 - 14 -3、融资难的矛盾突出 - 14 -4、配套服务设施不完善 - 14 -三、机遇（Opportunity） - 14 -四、挑战（Threat） - 15 -五、SWOT分析结论（Conclusion） - 15 -第五章 项目前景分析 - 16 -一、市场分析及预测 - 16 -1、科技企业孵化中心 - 16 -2、创业的集聚效应 - 17 -3、创业的经济效应 - 17 -4、创业的示范效应 - 18 -二、风险及对策 - 18 -1、政策及经营环境风险 - 18 -2、经营管理风险 - 18 -3、投资风险 - 19 -4、招商引资风险 - 19 -第六章 项目实施方案 - 20 -一、项目实施内容 - 20 -二、项目开发目标及策略 - 20 -1、项目开发总体目标 - 20 -2、项目开发策略 - 20 -三、项目定位 - 21 -1、功能定位 - 21 -2、市场定位 - 21 -3、目标客户定位 - 22 -四、项目方案设计 - 22 -1、孵化商务区（中心管理区） - 22 -2、产业孵化区 - 23 -3、生活配套区 - 24 -五、组织机构设计 - 24 -1、技术服务中心 - 24 -2、企业孵化服务中心 - 24 -3、园区服务中心 - 24 -六、建设宗旨 - 24 -七、运营模式 - 25 -1、创立民营企业孵化中心有限公司 - 25 -2、政府、孵化中心和风险投资三位一体的经营模式 - 25 -3、政府的职能 - 26 -4、民营企业的职能 - 27 -5、经营收入模式 - 27 -八、建设地址与条件 - 27 -1、地理位置 - 27 -2、拆迁安置 - 27 -3、供电条件 - 28 -4、供水条件 - 28 -5、通讯条件 - 28 -6、雨、污水排放条件 - 28 -九、创业孵化中心（智创天地）项目主要经济指标 - 28 -1、创业孵化中心（智创天地）项目主要技术经济指标表 - 28 -2、配套工程说明 - 29 -第七章 环境影响评价和保护 - 31 -一、项目环境现状 - 31 -1、空气环境 - 31 -2、水质达标情况 - 31 -3、噪声环境质量状况 - 32 -二、项目实施期间对环境的影响与对策 - 32 -1、对环境影响 - 32 -2、项目实施中环境影响的对策 - 33 -三、项目建成后的环境保护 - 34 -四、环境影响评价 - 34 -五、节能措施 - 35 -第八章 投资估算及效益分析 - 36 -一、投资估算依据 - 36 -二、投资分析 - 36 -三、效益分析 - 37 -第九章 结 论 - 38 -第一章 前言当今世界，全球性科技革命蓬勃发展，高新技术成果向现实生产力的转化越来越快，高新技术越来越成为经济社会发展的决定性力量，成为国家综合国力得以形成和发挥的重要基础和关键。

企业孵化器是以促进最活跃的技术创新主体——科技型中小企业的成长为使命企业孵化器作为科技成果商品化和产业化的基础性服务机构，面临着巨大的社会需求，肩负着重要的历史责任目前，我国拥有各类科技企业孵化中心500多家，随着环渤海经济圈的崛起和经济全球化的发展，科技企业孵化中心正面临着一个快迅发展的良好时机孵化器对促进相关技术领域的技术转移、成果转化、企业培育、产业发展发挥了重要作用，因而建立市场化运行的专业企业孵化器是符合孵化器行业发展趋势的，有良好的市场前景和社会效益桂林高新区作为高新技术产来的聚集区，区内集聚了桂林星辰公司、桂林广陆数字测控公司、桂林福达集团、昊华橡胶集团等一批有实力的科技企业，随着一批科技企业纷纷入驻相应园区及孵化楼，并发挥相应的产业集聚和辐射作用，桂林高新区正面临着前所未有的发展机遇，为创建创业孵化中心（智创天地）创造了条件 而在桂林建立创业孵化中心（智创天地）项目是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措桂林在技术、人才等方面有着独特资源优势，创业孵化中心（智创天地）项目在桂林建设正逢其时因此，加快创业孵化中心（智创天地）项目的建设不仅能够产出足够多的成长性的企业，形成良好的产业发展的链条，为创业人员提供良好创业环境，还为培育创新人才创造了条件，而且每年可以为当地提供3000多个的就业机会，每年交纳各种税收将达到1.5亿元，有利于推动当地社会经济发展，它的建设必将为全市经济发展提供支撑。

因此，为能使创业孵化中心（智创天地）项目能够快速发挥社会经济效益，政府就要有超前思维，全力推进项目建设，就要制定或出台符合本项目发展一系列优惠政策如根据本项目建设需要，就要改变项目地块的土地用途（本项目拟建地址为桂林英才科技园A-16号地块），对项目地块规划做出相应的调整，并对入住的企业实行税收奖励扶持政策，政府为孵化中心出台一系列配套扶持政策，以加快项目开发 第二章 项目概况一、项目简述1、项目名称：桂林创业孵化中心（智创天地）项目2、项目性质：作为企业创业孵化器项目，并为创业者和中小科技企业提供的商住配套服务设施3、规划用地总面积：34325平方米（约51.48亩）4、建筑用地总面积：25812平方米5、项目投资单位：桂林高星置业有限公司6、项目地点: 桂林高新区英才科技园A-16号地块7、投资总额：2.28亿元人民币8、资金来源：企业自筹9、建设周期：24个月（-）10、主要功能：以集聚中小型科技企业人才、技术等为主要手段，作为科研企业的孵化基地，为中小企业提供更低成本的营运环境、产学研结合的共享平台及以交流培训机会为主要目的孵化中心主要是致力服务于科技创业者、科技型中小企业、青年微小创业企业孵化培育，通过为创业者和创业企业提供物理空间、配套设施和创业扶持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，加快科技成果转化，培育科技型企业和企业家。

二、项目用地描述1、土地规划使用性质用地规划使用性质为工业用地主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等2、项目用地进展情况目前土地已交付英才科技园，原用地内沟渠已改，场平部分工作已完成，已具备开发建设条件三、项目选址合理性分析选址桂林高新区，是因为目前该区发展潜力最大，受选率最高区域正处于经济、文化快速发展上升期并面临着无限商机由于项目位于英才科技园区内，因此，园区内科技创新效应和极易形成人才、项目、资金的聚集效应使其成为发展的新亮点交通方便、水电供应充足、通讯设施先进、金融保险单位齐全，各项基础设施也逐步完善作为桂林市唯一的创新科技走廊正以它朝气蓬勃的发展趋势吸引入孵企业和教育产业的进驻逐渐向着集“产、学、研、资”于一体的高科技产业聚集区稳步快速地发展四、项目投资单位简介苏州科赛投资发展集团有限公司（以下简称“科赛集团”）科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业遵循“产业投资联盟”的经营理念，在科赛集团周围已经形成了一批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念用于城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团，致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，整合、优化和提升城市资源。

科赛集团正是依靠了自己的战略胆识及资源整合和市场运作能力，在国内开发建设了包括桂林高新区英才科技园项目、江西资溪新城、湖南桑植新城、桂林平乐县“桂江二桥”建设及南洲开发项目等科赛集团正逐步建立和完善“城镇运营”的理论体系、运作模式和组织形式取得了一定的经验，并形成了科赛特色，开始受到社会各界的关注五、项目合作单位简介武汉东湖新技术创业中心（以下简称“东湖创业中心”）东湖创业中心是中国第一家企业孵化中心，也是中国孵化中心事业的发源地武汉东湖新技术创业中心成立二十年来，一直致力于寻求符合中国国情的企业孵化中心发展之路，累计孵化企业近900家（其中上市公司5家），毕业企业500余家，累计提供就业机会80000余人/次，为区域经济的发展做出了贡献目前东湖创业中心拥有孵化场地超过250000平方米，在孵科技企业近400家，东湖创业中心依托自主开发的孵化企业评价系统和孵化企业产权交易系统，广泛吸引社会资源搭建了孵化中心投融资平台，目前孵化园区内建有孵化基金规模（含已进行的投资）已逾3000万元，并且形成了大学生创业、初创期企业投资、风险投资、担保融资、银行信贷相互结合的综合融资扶持体系目前创业中心将重点完善现有的商业服务、投融资服务、培训教育、中介服务等不同业态的服务平台，针对孵化企业需求制定服务标准，为在孵企业引进高品质的服务机构。

在的国际企业孵化中心年会上，全国48家创业服务中心共同发表《东湖宣言》，倡议在全国范围内建立联盟孵化网络，为孵化企业在全国的发展提供同一标准的孵化服务武汉东湖新技术创业中心作为一个综合性的企业孵化中心，近年来特别重视专业孵化功能的建设和完善东湖创业中心在现有的商业服务、投融资服务、培训教育、中介服务等不同业态的服务平台的基础上，将逐步建设、完善光机电、生物医药、新能源、汽车、移动通讯、环保、新材料、软件信息等面向专业企业的技术服务平台，实现对各类企业的分类服务、集约孵化第三章 项目建设背景及必要性分析一、项目背景桂林市政府高度重视该项目建设，把它作为全市产业结构调整和优化的公共平台来建设经过改革开放30年来的持续发展，桂林市区域经济实力明显增强，奠定了发展高新技术产业的坚实基础利用当前国家促进中部崛起和支持资源型城市转型的契机，在当前经济体制转轨和增长方式转型的关键时期，建设创业孵化中心（智创天地）项目可作为培育和状大桂林市高新技术产业在信息化带动工业化的前提下，为创业园区孵化中心项目和入孵企业的选择提供了较宽的范围，有利于孵化效益的显现目前，桂林市为扶持青年创业，解决青年创业过程中遇到的场地、资金、管理等难题，也建设了少部分孵化器，如大学生创业园。

帮助青年创业、中小科技企业成长发展，起到了一定作用，但是这些孵化器孵化规模小而不全，孵化场地面积不。