物业与设施管理：8物业管理服务与价格.ppt

8 物业管理市场与价格物业管理市场与价格1 物业管理市场物业管理市场2 物业管理服务价格的形成物业管理服务价格的形成3 价格构成价格构成1 物业管理市场及运行规律物业管理市场及运行规律市场概念-供求关系-运行规律1.1、 物业管理市场的概念物业管理市场物业管理市场—— 提供和购买物业管理服务这种无形商品的场所和因此而引起的商品交换关系的总和物业管理市场形成的原因？市场构成要素1）物业管理市场的主体）物业管理市场的主体 需求主体——物业的业主和开发建设单位 供给主体——物业管理企业2）物业管理市场的客体（交换对象））物业管理市场的客体（交换对象） 物业管理服务、属无形商品、劳务3）物业管理市场的环境）物业管理市场的环境 行政法律环境、经济环境、社会环境市场标志市场标志分类地域范围：房地产用途——居住类+商业类+办公类+工厂类+特殊物业物业服务合同时间——前期物业管理市场+日常物业管理市场物业管理市场特性-1是物业管理权益的交易市场是区域性市场是生产与消费同步的市场是以业主居于主导地位的市场市场调节机制与计划调节机制共同作用市场需求决定市场供给物业管理市场特性物业管理市场特性-21. 物业管理服务具有准公共物品的性质物业管理服务具有准公共物品的性质2. 物业管理市场信息不对称物业管理市场信息不对称物业管理服务并不是像古典经济学假定的那样具有同质性，如果再考虑到物业和业主自身的特性，差异就非常大。

对物业管理而言，同时具有搜寻型特征、经验型特征和信任型特征3. 物业管理市场具有外部性物业管理市场具有外部性市场失灵市场失灵1.2 物业管理市场供需规律消费者需求曲线： Qx=a-bPx•供给曲线： Qx=-c+dPxs1.2 物业管理市场供需规律服务需求或供给量物业管理供求的平衡模型1.2 物业管理市场供需规律1.3 物业管理市场运行规律3.1 影响物业管理市场的因素 社会经济因素 + 服务企业内部因素1）企业的技术力量 2）企业的人力资源 3）企业服务质量标准4）企业的理念与文化1）传统观念与消 费心理 2）家庭经济收人3）自然环境变化 4）人文环境变化 5）政府政策影响供求机制价格机制竞争机制 价格机制通过显示价格信号，调节市场的供求关系，合理配置生产要素资源，在物业管理市场机制中处于核心地位物业管理“市场失灵”的本质特征是“价格失灵”1.3 物业管理市场运行规律良性市场价格机制的三个基本特点一是商品价格基本反映了商品价值二是商品价格基本反映了供求关系三是商品价格基本反映了买卖双方意愿。

可对照思考我国物业管理的现状2 物业管理服务价格的形成物业管理服务价格的形成2.1 政府对物业管理的价格管制政府对物业管理的价格管制《《江苏省物业服务收费管理办法江苏省物业服务收费管理办法》》第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价《《南京市物业服务收费管理实施办法南京市物业服务收费管理实施办法》》第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价　　普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价　　普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价政府干预观点认为，市场并非万能，市场本身无法克服自身的缺陷，克服外部性等问题必须借助于市场以外的力量政府调控三种类型的管制：三种类型的管制：第一，直接干预市场配置机制的管制，如价格管制、产权管制和合同规定的管制；第二，通过影响消费者决策而影响市场均衡的管制，如对某种产品使用条件的限制等；第三，通过干扰厂商决策从而影响市场均衡的管制，如施加于产品特征（如质量、耐用性和安全等）的规定。

国务院《物业管理条例》明确规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 2.2 企业定价与国家定价的关系物业管理价格管理中：对于经济适用房，物业管理服务费应由政府政府定价定价；对普通商品房物业管理服务费则实行政府指政府指导价导价（基准价标准及浮动幅度）；对高档商品房物业管理服务费则实行市场价市场价产品和服务的属性：产品和服务的属性：垄断性、稀缺性、公益性垄断性、稀缺性、公益性 竞争性竞争性2.2 企业定价与国家定价的关系区别区别联系联系•出发点差异出发点差异•利益机制差异利益机制差异•运动表现形式运动表现形式•共同性共同性•相关性相关性•转化性转化性122.3 物业管理定价的目标1、以获得最高利润为定价目标——针对收益性的物业管理2、以投资收益率为定价目标——针对一些涉外住宅小区、商住楼的物业管理它是以成本为基础的定价目标3、侧重社会效益的定价目标——针对普通住宅小区的物业管理江苏省物业服务收费管理办法（2014） 普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价法律、法规另有规定的，从其规定。

业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行物业服务收费的明码标价规定物业服务收费的明码标价规定明码标价的明码标价的内容内容包括：物业管理企业名称、收费对包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报等据、价格举报等实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准不得在标价之外，收取任何未予标明的费用不得在标价之外，收取任何未予标明的费用3 物业管理价格构成1.供求规律2.价格构成理论依据-成本是价格构成的中心3.物业管理服务计费方式4.物业管理服务费的构成5.物业管理服务费的计算（1）供求规律（3）物业管理服务计费方式《物业服务收费管理方法》第九条规定：业主与物业服务企业可采取包干制包干制或者酬金制酬金制等形式约定物业管理服务费用。

物业服务费用的计费方式物业服务费用的计费方式(1)(1)包干制由业主向物业服务企业支付固定物业服包干制由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担 物业服务费构成包括：成本、税费、利润物业服务费构成包括：成本、税费、利润(2)(2)酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担足均由业主享有或者承担 预收的物业服务资金包括：物业服务支出、酬金预收的物业服务资金包括：物业服务支出、酬金物业管理服务物业管理服务成本成本构成构成① ① 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；② ② 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③ ③ 物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域清洁卫生费用；④ ④ 物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域绿化养护费用；⑤ ⑤ 物业管理区域秩序维护费用；物业管理区域秩序维护费用；⑥ ⑥ 办公费用；办公费用；⑦ ⑦ 物业服务企业固定资产折旧；物业服务企业固定资产折旧；⑧ ⑧ 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨ ⑨ 经业主同意的其他费用。

经业主同意的其他费用人人工工费费材材料料费费间间接接费费（4）物业管理服务费的构成（5）物业管理服务费的计算（6）物业服务费测算的基本原则测算原则费用与服务水平相适应原则分层次收费原则公开原则合理原则双方协商原则（7）物业管理价格机制的完善以消费理念培养为先导，理性认识物业管理价值以服务成本定价为基础，建立成本价格联动机制以价格公开透明为手段，推行价格定期公示制度以扶持激励政策为保障，实行最低价格保护政策。