房地产企业所得税宣讲.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产企业所得税宣讲,越秀区国家税务局第八税务分局,二O一O年四月,当前适用文件：国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）（以下简称新31号文）,文件执行时间：上述通知自2008年1月1日起执行新31号文整体架构,分六章共三十九条，分别对房地产企业征收方式、收入的税务处理、成本费用的税务处理、计税成本的核算、特定事项的税务处理作了原则性规定,房地产企业所得税征收管理,新31号文第四条明确规定：“,房地产企业,不得事先,确定企业所得税按,核定,征收方式进行征收、管理”今后房地产企业所得税申报表一般,使用A类报表（查帐征收）申报,房地产企业所得税征收管理,对已完工项目未按规定结转计税成本的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理房地产企业开发产品完工标准税务确认条件,一、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案二、开发产品已开始投入使用三、开发产品已取得了初始产权证明纳税人应遵循,孰先原则,，以最早达到条件的时间确定开发产品完工时间，及时结转成本。

房地产企业所得税政策的变化,新31号文第八条对预计毛利率作了明确规定广州市普通商品房预计,毛利率不低于15%,，预缴时按预计毛利率计算预计毛利额，缴纳企业所得税预计毛利额,=销售未完工开发产品取得的收入预计毛利率,房地产企业所得税政策的变化,尚未完工项目当年发生的期间费用、已缴纳的营业税金及附加、已缴纳的土地增值税允许在发生当年按规定申报税前扣除房地产企业所得税政策的变化,年度申报时，,尚未完工,项目应将当年预计毛利额作,纳税调增,合并计算当年度应纳税所得额；,已完工,项目则应将以前年度作,纳税调减,合并计算当年度应纳税所得额当年预计毛利额=当年各期销售未完工开发产品取得的收入,预计计税毛利率,完工项目例子一：某房地产开发企业开发建设某商住楼（竣工备案及初始产权证明均未办理），2008年1月开始预售，2009年12月首笔开发产品使用权交付投入使用08年按预计毛利额4500万元申报缴纳企业所得税2009年按规定结转收入及成本申报，同时将,4500,万元作,纳税调减,合并计算09年应纳税所得额完工项目,例,例子二：,某,某,房,房地产开,发,发企业开,发,发建设某,商,商住楼（,竣,竣工备案,及,及初始产,权,权证明均,未,未办理）,，,，2008年1,月,月开始预,售,售，2009年12月首笔,开,开发产品,使,使用权交,付,付投入使,用,用。

08,年,年预计毛,利,利额4500万元,，,，当年税,前,前扣除营,业,业税金及,附,附加1600万元,、,、期间费,用,用60万,元,元2009年按,规,规定结转,收,收入和成,本,本申报，,同,同时将2840万,元,元（2840=4500-1600-60）作纳税调减合并计算09年应,纳,纳税所得,额,额尚未完工,项,项目例子,：,：,某房地产,开,开发企业,开,开发建设,某,某商住楼,（,（竣工备,案,案及初始,产,产权证明,均,均未办理,）,），2009年3,月,月开始预,售,售，预计2010,年,年底首笔,开,开发产品,使,使用权交,付,付投入使,用,用09,年,年当年预,计,计毛利额4500,万,万元，09年年度,申,申报时，,应,应将预计,毛,毛利额4500万,元,元作纳税调增合并计算09年应,纳,纳税所得,额,额收入范围,的,的认定,新31号,文,文第五条,明,明确规定,：,：企业代,有,有关部门,、,、单位和,企,企业收取,的,的各种基,金,金、费用,和,和附加等,，,，凡纳入,开,开发产品,价,价内或由,企,企业开具,发,发票的，,应,应按规定,全,全部确认,为,为销售收,入,入；未纳,入,入开发产,品,品价内并,由,由企业之,外,外的其他,收,收取部门,、,、单位开,具,具发票的,，,，可作为,代,代收代缴,款,款项进行,管,管理。

收入实现,的,的确认原,则,则,新31号,文,文第六条,（,（四）还,对,对采取委,托,托方式销,售,售开发产,品,品的情况,作,作了详细,列,列举并明,确,确收入确,认,认时间收入实现,的,的确认原,则,则,对企业将,开,开发产品,转,转作投资,性,性房产用,于,于出租，,在,在尚未完,工,工或尚未,办,办理初始,产,产权登记,的,的，企业,与,与承租人,签,签订租赁,预,预约协议,，,，自开发,产,产品交付,承,承租人使,用,用之日起,，,，出租方,取,取得的预,租,租价款按,租,租金确认,收,收入的实,现,现视同销售,新31号,文,文第七条,规,规定了视,同,同销售的,情,情况及确,认,认收入的,方,方法和顺,序,序对开,发,发产品转,为,为自用的,，,，不作视,同,同销售处,理,理成本核算,成本核算,与,与扣除必,须,须清楚区,分,分期间费,用,用、开发,产,产品计税,成,成本、已,销,销开发产,品,品计税成,本,本和未销,开,开发产品,计,计税成本,根据已,售,售面积计,算,算允许扣,除,除的开发,产,产品计税,成,成本成本核算,对企业同,时,时开发多,个,个项目，,产,产生的共,同,同成本和,不,不能分清,负,负担对象,的,的间接成,本,本，新31号文第,三,三十条明,确,确了具体,分,分配方法,。

允许预提,的,的成本和,费,费用,新31号,文,文第三十,二,二条明确,列,列举三种,情,情况可以,预,预提，并,允,允许在税,前,前扣除除上述三,种,种情况以,外,外，计税,成,成本均应,为,为实际发,生,生的成本,税前扣除,规,规定,新31号,文,文第十二,条,条明确规,定,定，期间,费,费用、已,销,销开发产,品,品计税成,本,本、营业,税,税金及附,加,加、土地,增,增值税准,予,予当期按,规,规定扣除,税前扣除,规,规定,企业利息,支,支出税前,扣,扣除补充,规,规定：新31号文,第,第二十一,条,条（二）,；,；关于,企,企业关联,方,方利息支,出,出税前扣,除,除标准有,关,关税收政,策,策的通知,（财税2008121号）,税前扣除,规,规定,自用产品,折,折旧扣除,有,有限制：,新,新31号,文,文第二十,四,四条规定,：,：企业开,发,发产品转,为,为自用的,，,，其实际,使,使用时间,累,累计未超,过,过12个,月,月又销售,的,的，不得,在,在税前扣,除,除折旧费,用,用常见问题,解,解答,问：尚未,完,完工项目,发,发生的期,间,间费用没,有,有在当年,申,申报税前,扣,扣除，能,否,否累计到,项,项目完工,时,时一并扣,除,除？,答：根据,新,新31号,文,文第十二,条,条，期间,费,费用准予,在,在当期扣,除,除。

以上,问,问题分两,种,种情况：,常见问题,解,解答,第一种情,况,况：期间,费,费用是08年新,税,税法实施,以,以后产生的，,则,则企业在,当,当年没有,申,申报扣除,，,，不能累,计,计到以后,年,年度扣除,常见问题,解,解答,第二种情,况,况：期间,费,费用是08年新,税,税法实施,以,以前产生的，,仍,仍按涉外,企,企业旧政,策,策执行常见问题,解,解答,问：尚未,完,完工项目,发,发生的业,务,务招待费,、,、广告费,和,和业务宣,传,传费如何,计,计算扣除,？,？,答：根据,新,新31号,文,文规定，,企,企业与客,户,户签订房,地,地产销售,合,合同（包,括,括预售合,同,同），应,为,为企业销,售,售收入的,实,实现企,业,业取得销,售,售收入前,所,所发生的,招,招待费、,广,广告费和,业,业务宣传,费,费应该累,计,计，待企,业,业取得销,售,售收入年,度,度起，以,取,取得收入,为,为基数计,算,算扣除限,额,额常见问题,解,解答,问：项目,已,已交付使,用,用，尚未,最,最终办理,结,结算，如,何,何计算开,发,发成本？,答：根据,新,新31号,文,文规定，,先,先计算出,可,可售面积,单,单位工程,成,成本，再,按,按已售面,积,积计算出,已,已销开发,产,产品计税,成,成本，作,为,为当年主,营,营业务成,本,本申报。

计,计算公式,如,如下：,常见问题,解,解答,可售面积,单,单位工程,成,成本=成本对,象,象总成本,成本对,象,象总可售,面,面积,已销开发,产,产品计税,成,成本=已实现,销,销售的可,售,售面积,可,可售面积,单,单位工程,成,成本,常见问题,解,解答,问：项目,已,已交付使,用,用，尚未,最,最终办理,结,结算，部,分,分工程款,尚,尚未取得,发,发票，能,否,否税前扣,除,除？,答：根据,新,新31号,文,文规定，,计,计算开发,产,产品计税,成,成本时，,出,出包工程,未,未最终办,理,理结算而,未,未取得全,额,额发票的,，,，在证明,资,资料充分,前,前提下，,其,其发票不,足,足金额可,以,以预提，,但,但最高不,得,得超过工程合同总金额的10%在,在取得发,票,票时按发,票,票金额与,预,预提金额,的,的差额进,行,行调整，,不,不得重复,计,计算开发,成,成本谢谢大家,！,！,演讲完毕,，,，谢谢观,看,看！,。