商业管理公司经营管理.doc

商业管理公司运营管理制度目 录一、《商业经营管理公司经营管理制度》编制目的二、《商业经营管理公司经营管理制度》实行规定三、行政、人事管理制度1、 　　 公司组织架构图2、 　　 项目开业筹办重要管理人员到岗时间表3、 　　 公司各部门职能描述四、招商管理制度1、 市场调查2、 　 商业业态规划、招商政策及租金方案3、 商铺招商4、 广告招商５、 商铺租赁状况分析6、 品牌资源库建立五、运营管理制度1、 公司损益测算２、 　 经营规范管理3、 　 现场管理４、　　 运营筹划管理5、 数据记录分析管理六、物业管理制度七、工程管理制度致力商业管理公司运营管理制度一、商业经营管理公司经营管理制度》编制目的1、 为实现市场保值、增值、实现商业管理规范化、科学化，建立科学、切实可行的管理机制和操作规范，提高曙光国五金建材家居博览城品牌形象,制定本制度2、 《商业经营管理公司经营管理制度》阐明了公司商业管理的思想和我司各项业务操作规定通过《商业经营管理公司经营管理制度》的制定和实行,盼望能在如下各方面规范公司的经营管理活动,提高商业管理品质1) 优化、整合商业管理的业务流程，使之更为明确规范，切实可行；2) 明确管理责权体系,清晰职责；3) 加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率；4) 营造开放、诚信的管理环境,增进组织的学习和创新。

二、《商业经营管理公司经营管理制度》实行规定１、本制度是商业管理公司开展工作的指南副总经理（招商、运营） 副总经理（物业、工程）营运总监（招商、企划、营运）企划部营运部jing物业管理部工程部行政人事部财务部招商经理招商助理 企划经理企划 平面 文案 营运经理 营运专人 客服主管 客服专人 物业部经理保安队长 保安员 物业处主任 物业管理员 保洁绿化主管 值班运营电工工程部经理工程师 强弱维修工 电梯工 空调维修工 综合维修工 部门经理行政主管 人事主管 行政文员司机/采购 班车司机 司机/采购信息管理员财务经理会计 出纳 招商部总 经 理 ２、所有与商业管理公司业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提三、行政、人事管理制度1、 公司组织架构图、4、 项目开业筹办重要管理人员到岗时间表 　　　 部门职位人数一阶段二阶段三阶段其她阐明 总经理1★　 　副总经理2★　 财务部经理１　★　 会计主管１ 　★　出纳员1　 ★招商部招商部经理1★ 　　招商助理5★ 营运部营运部经理１★ 　　营运专人2　 ★客服主管1 ★　 客服专人１　 ★企划部 营销企划主管１★　 企划专人１★　 　文案专人1★　　　广告专人1★　　人事行政部人事行政部经理１★ 　 行政专人1 ★　 人事专人1　★　信息/仓库管理员1★采购１★ 车辆管理员1 　★物业服务部物业经理１ ★　　物业处主管1　★　 物业管理员２　 ★保安主管1★ 　　保安员40 ★ 保洁、绿化主管１　 ★ 保洁、绿化员１5　　★工程部工程部经理1★ 工程师1★ 　 强弱电维修工2★ 电梯工1 ★　　空调维修工1 ★ 　值班运营电工1　★★综合维修工2　２、公司各部门职能描述 　 部门职能:1)　招商部职能:① 开业前招商、涉及:市场调查、制定招商方案、招商实行；② 开业后招商更新、供应商优化;③ 商户更迭、装修进场/撤场管理;④ 对接商业管理中心招商资源与工作安排。

2) 企划部职能：①　企划方案制定及预算提报；② 平面设计;③　广场形象维护；④　活动筹划与实行；⑤ 公司VＩ形象监控3) 营运部职能：① 市场平常管理；②　商户、客户服务；③　租金、管理费、物业费等现场催收；④　商户管理4）　物业管理部职能:① 安全保卫；②　消防安全临控;③ 卫生保洁;④ 绿化美化；⑤ 物业收费记录、分摊管理5)　工程部职能:① 设备设施启闭运营管理;② 设备维修维护；③ 配电房、空调机房值守；④ 客户维修服务;⑤ 工程收费记录6） 行政人事部职能：① 招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理；② 平常行政后勤管理;资产、零星采购、库房管理;③ 政府公共关系维护、解决对外事务；④　团队建设、公司文化建设7） 财务部职能：① 提报预算；② 执行预算；③ 平常费用支出控制管理；④ 商业管理软件的运营管理；⑤ 公司整体运作财务监督四、招商管理制度1、 市场调查1）、　市场调查工作界定a) 项目规划定位前,先展开市调,调查内容涉及商圈状况、同行业及竞争对手状况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等；b) 家居博览城正常经营后，招商部门应不定期对商品品牌、竞争对手、新商业项目的状况进行调查，形成市场调查报告上报公司；2)、 市场调查工作筹划、内容及规定a) 都市零售状况分析：重要商圈状况,不同业态在本地商圈的分布状况、数量和面积比　 例、经营状况，将来发展规划等;b) 同类竞争对手分析：基本状况,总面积,规划布局,业态面积配比，档次定位，开业时间,历史经营状况,消费环境,消费构造（客层定位)，租金价格或合伙条件,有关费用(物业管理费),人力资源费用、品牌状况,服务管理、停车位数量、客流量、招商优惠条件等；c) 新闻媒体调查:调查多种媒体的收费原则和本地主流媒体、广告媒体合伙单位的状况。

2、 商业业态规划、招商政策及租金方案1）、业态规划a) 市场商业业态规划涉及商业定位、业态面积占比、各业态在都市分布、目的品牌等;b) 商业管理招商部负责制定招商方案,并跟进商业规划执行状况；c) 商业业态规划一经拟定，必须严格执行若执行中有调改意见须提报调改方案,经公司总经理审核并审批，审批后的调改方案方可执行2）、 招商政策及租金方案a) 商业中心招商部根据本地市场状况、经营状况、商业业态调节规划、草拟经营期招商政策及租金方案;b) 招商政策及租金方案涉及:各商铺租金、各业态租赁合同年限,保证金、租金交纳方式,租金年增长比率，优惠政策;c) 招商政策及租金方案草拟后,由总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、参与论证d) 商业公司根据招商政策及租金方案,拟定每个铺位的租金及招商政策并严格执行３、商铺招商1）、　招商工作安排a) 开业前八个月完毕招商准备工作并启动招商，开业前二个月完毕招商１０0%,对于招商完毕后掉铺的商铺需在开业前一种月完毕掉铺再招商工作；b) 经营期根据业态及品牌调节筹划提前启动招商工作;2)、 招商准备a) 制定招商方案及招商筹划；b) 商业业态规划、招商政策及租金方案拟定后,制定招商筹划书及招商工作进度筹划。

c) 招商范畴：业态、业种、品牌档次,每个铺位锁定三个目的品牌,分高中低三个档次;d) 招商都市：本地及异地都市；e) 任务指标：铺位数量、面积；f) 招商资料准备:涉及招商手册、市场平面图、意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充合同、广告位使用合同等;g) 制定商户洽谈流程、意向合同审批流程、租赁合同审批流程、租赁合同审批流程、合伙条件更改审批流程、合同终结审批流程、招商管理制度h) 制定招商手册、项目简介，招商宣传资料印制完毕存档备案；i) 培训招商人员统一招商说辞(如:答商户100问),其内容应与宣传资料和招商手册内容保持一致，不得夸张事实；３）、 商铺招商工作实行a) 注重发挥出名品牌、大客户的影响力,对故意向的出名品牌及有关整体包租、区域分租的重点大客户，招商负责人须亲自跟进;b) 招商部门制定品牌落位图,做出至少两套备选方案，一套预警方案;c) 做好客户记录每日登记商户洽谈状况并进行汇总,外出拜访商户的,外出前做好去向登记，返回后登记商户洽谈表状况根据接待和拜访商户的状况拟定故意向的目的商户,招商人员对目的商户要进行重点跟进和洽谈根据洽谈状况做好目的商户洽谈记录；d) 商业公司制定招商启动倒计时e) 建立招商档案,涉及商户资源、商户合同及资料,定期汇总。

f) 招商的前期启动,以一线主力品牌客户、次主力店为重点,率先洽谈,优先签约,保证招商质量及一流的市场地位,可在保证明现租金整体目的和集团总体规定的基本上，对重点核心品牌的合伙条件在上报批准后可予以优惠扶持政策；4、 广告招商１)、拟制所要招标的广告资源简介,明确数量、规格、位置和与否获得政府主管部门的设立许可等,并绘制简图加以标注;对没有规划建设的楼顶广告位，需明确延长米、位置和楼顶建筑构造、设备状况,以及政府主管部门有关规定等;此外,还应对周边商圈状况作简要简介2） 、明确广告租赁时间(一般3－5年)，广告平常维护、电费等由广告公司自理;5、 商铺租赁状况分析商业公司建立商铺基本状况档案，涉及商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等招商部需按周上报空铺状况,并上报空铺招商进展状况，定期关注各商铺品牌自身发展、商铺经营业绩、商户履约状况,在商铺品牌调节时作为调节根据６、 品牌资源库建立1)、品牌资源库管理规定a) 建立品牌资源档案表品牌资源档案表按统一原则填写, 招商部于每月2５日前上报更新品牌招商部建立品牌档案资源库，理清品牌资源明细,清算品牌档案总量，根据每月上报品牌资源状况于当月30日对资源库总数进行调节。

并定期对品牌资源库内容进行整顿，清除无效品牌资源,达到有效化和实用化b)建立在场商户调节表招商部每月20日前对在场经营商户状况进行整顿,按统一表格规定上报公司在场经营商户变动状况,公司根据上报的商铺经营状况进行及时更新ｃ)新进入品牌资源档案招商部负责收集整顿,重要品牌资源为初次进入本地区销售的世界出名品牌，获得联系后根据有关资料建立品牌资源档案以月为整顿时段,。