2012年西安高新世纪金花和金鹰国际商业案例沉淀.ppt

商业沉淀,——高新世纪金花和金鹰国际商业案例沉淀,Case1. 世纪金花,,,,,,,项目基础信息,项目定位,业态品牌分析,规划设计分析,,,,,项目基础信息,,世纪金花高新店,高新路,科技路,位置图,外景图,高新区规模最大的现代化、多功能、综合性的高档商贸中心,表现在商品定位上：融世界顶级知名品牌及休闲、娱乐、餐饮、影院为一体，展示世界时尚及流行趋势，使顾客享受现代方式的购物；表现在客户定位上：立志于为白领阶层及成功人士服务为主；表现在综合定位上：是一家超前的、时尚的、高品位的、既符合国际化标准，又具有现代生活氛围的商业场所项目定位,,业态配比：商场整体以零售业态为主，配合少量休闲娱乐、餐饮业态,属于传统型商业中的综合商业,Tips:零售：娱乐：餐饮=5:3:2，该业态分配比例被称为黄金业态配比，是国内外各成熟商业中心经过多组数据的统计得出的最佳配比在实际应用的时候，可以做适当的调整业态品牌分析,世纪金花高新店业态配比：零售：娱乐：餐饮=79：10：11 结论：商业占比较高，而娱乐和餐饮占比较低，属于传统型商业中的综合商业分析：零售商业占较大比例，符合项目商贸中心的定位；随着消费者从传统单一购物向体验式消费理念的转变，商场应适度调整休闲娱乐以及餐饮业态比例，以迎合消费者心理转变；消费群体高收入、年龄层相对较高的特殊性，对休闲娱乐及餐饮档次要求较高，数量要求不敏感。

垂直分布规律：整体看，业种展示性要求、购买频率、租金承受能力随楼层升高而降低，购买目的性随楼层升高而增强,1F,2F,3F,4F,化妆品、珠宝、名表、时尚品牌、餐饮,女装、女鞋、内衣、配饰、美容院,男装、男鞋、数码产品、小型家电、餐饮、影院,家居用品、儿童商品,购买频率展示效果租金承受力,高,低,业态品牌分析,垂直分布规律总结,业态垂直分布情况,购买目的性,强,弱,,,,,,业态占比与品牌分布：以时装配饰为主，配合珠宝名表和品牌餐饮,商场平面图,业态:化妆品 珠宝 时装配饰 名表,品牌：化妆品： 娇韵诗、FANCL、倩碧、兰蔻、CHANEL、碧欧泉 、ESTEE LAUDER 、BENZO 、L‘OREAL、 羽西、贝佳斯 、水芝奥薇姿 、AUPRES 珠宝： 周大福、 ARTE 、 FENIX 、卡美珠宝 、富士特、 六福、 周生生 、ROMULUS 、施华洛世奇 时装配饰： DIOR 、 KLOVA 、玛丝菲尔 、奥菲欧、 FOLLI FOLLIE 、 GUCCI 、Montblanc 、COACH 、 HERMES 、都彭、 BRAX 、CK、 ADRIENNE VITTADINI 、Carlo Castello 、TOMMY HILFIGER 、AUTASON 、D’URBAN 、登喜路名表： OMEGA 、艾米龙 、飞亚达 、浪琴餐饮： 必胜客、哈根达斯、星巴克,,,,,,,1F,*注：表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态,业态品牌分析,,品牌档次、消费客群分析：主要为高档次国际品牌；服务高收入品味人士,1F,品牌档次分析,消费客群分析,商家多为国际品牌，同西安地区购物中心商家品牌实现差异化包括大量国际一线品牌，很多品牌都是西安地区唯一的销售点消费客群更为注重品牌、品质，收入较高，追求时尚,业态品牌分析,,,水平分布规律：沿入口、临街面布置餐饮及国际一线品牌，充分利用临街展示面，发挥出入口大客流量优势,,,次入口,临街面,临街面,1F,业态品牌分析,入口附近布置餐饮类，起人流聚集、吸引作用临街面布置国际一线品牌，起到高强度展示，吸引人流的作用化妆品、奢侈品沿主入口和次入口（西）布置，好的展示形象可以提升商场档次，吸引顾客；在商场必经之路排布可以增加冲动性消费珠宝首饰安排在人流较少的次入口附近，商场靠内侧，一方面可以保证商品展示度良好，另一方面满足此类消费客户对安静、安全环境的心理需求,,,,,,,,Dunhill,,主入口,,Gucci,Montblanc,,,Haagen-Dazs,,次入口,,,,,,,必胜客,Starbucks,化妆品时装配饰珠宝首饰名表主力店,,,,,,商场平面图,业态：女装 女鞋 内衣 配饰,品牌：女装： OTT 、柯利亚诺、 马克·张 、艾奈尔、 红香枫、 雅迪斯、 NAERSI 、贝瑞 、H·F 、斯琴 、ZAADAA 、伊芙心悦、 KOOKAI 、EP、 23区 、卡利亚里、 TOMBOY 、JESSI、素然 、安瑞井 、EVONA 、09j8 、粉红玛丽 、Cozzi 、慕诗 、CIRCLE、 LuLu always 、 ELLE HOME 、 LORFEO、邦宝 、 SOERU 、 REBECCA、德诗、 COCOON 、例外、 玛丝菲尔、 CONATVS、 DGVI 、卡秀 、NEXY.CO 内衣： Laclover 、爱慕 、伊维斯 、华歌尔 、Salute 女鞋：爱步女鞋 、迪宝女鞋 、爱魅 、HOGL、 SKAP 、思加图、汤普、莱尔斯丹、真美诗 、其乐配饰：威尔萨斯 、 she’s、瑞贝卡、新秀丽 、雅士、圣积 、卡托姿、 迪桑娜餐饮： 必胜客休闲娱乐：美丽田园美容院,,,,,2F,*注：表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态,业态品牌分析,,业态占比与品牌分布：以女装为主，女鞋、配饰和餐饮娱乐为辅,2F,品牌档次分析,消费客群分析,以国际品牌为主，也有很大部分的国内品牌，但是从价位上看差别不大，主要是为了满足消费者对品牌、服装风格的偏好，增大客户选择空间,业态品牌分析,,品牌档次、消费客群分析：主要为中高档次国际品牌；面向25~35岁追求高品质女性,,,,水平分布特点,,,Ladover,,爱慕,,,,Salute,华歌尔,伊维斯,,中庭,2F,水平分布规律：知名品牌围绕中庭布置，展示好；内衣类布置在楼层边缘，考虑客户对私密性要求的消费心理,业态品牌分析,内衣类私密性强，安排在楼层边缘、动线末端，符合消费者对私密性、安全感的追求配饰、女装和女鞋分别集中布置，方便客户挑选不同档次、风格、价位的同类型产品电梯附近排布小饰品等业态，利用高密度人流增加冲动性消费高知名度品牌围绕中庭布置，低知名度品牌置于外围，品牌档次沿中庭环形向外逐步降低,,,,,,女鞋配饰女装,,,,,,艾奈尔,,She’s,,Kookai,,瑞贝卡,,Tomboy,,,卡秀,,内衣品牌店,,必胜客,Robyn,,美丽田园美容院,,,,,,商场平面图,业态：数码电器 生活用品 男装 男鞋,品牌：数码电器： CAV、 BOSE音响 、佳能、尼康、 乐动苹果、 欧洲胡同 、数码 生活用品：双立人、 LAMY、派克、毕加索、 ZIPPO 、 菲仕乐、 WMF 、THEMINT、 杰美思、 胜傲、 BLUE AIR、 虎牌、 博朗、 松下、 飞利浦男装：麦凯拉、 朗维高、康莱尼利 、堡尼、 Alfieri&st.John 、路卡迪龙、 Lampo&uomo、 卡尔丹顿 、安特利普 、捷利尼亚、阿迪达斯、 耐克、 、 查理士河、 笛尚、萨巴蒂尼、爵士丹尼 、迪柯尼 卡、里斯特 、LEO、 Deicae 、ELLE HOMME、 迪莱、 麦卡斯、 奥尼路丹 、迈雅 、f.f.olvea 、佛伦蒂奴、 BYFORD男鞋 ： 索力、Braun Buffel、 SKAP、 ecco、 迪宝、 GEOX 24小时 餐饮：斗牛士牛排休闲娱乐：奥斯卡影城、玛花纤体,,,,,,3F,*注：表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态,业态品牌分析,,业态占比与品牌分布：以男装、男鞋和餐饮娱乐为主，搭配部分数码电器,3F,品牌档次分析,消费客群分析,男装以国际品牌为主，服务广大高收入、成功男士休闲娱乐、餐饮品牌多为中高端品牌，以国际品牌和本土高认知度的国内品牌为主,品牌档次、消费客群分析：主要为高档次国际品牌；主力客户为30~50岁高收入、高品位成功男士,,业态品牌分析,,,水平分布特点,,Adidas,,Nike,3F,,水平分布规律：运动品牌布置楼层边角，以目的性客流拉动人气；男装、男鞋交错布置，提高消费便捷性和选择性,业态品牌分析,目的性商家（运动品牌）排布在商场边角，一方面可以消化掉边角低租金低人流量的面积，一方面通过目的消费客群拉动整个商场的人气 ，避免形成死角数码配件类靠近影院布置，有助于吸引观影人群空余时间进店消费男鞋和男装集中排布，充分考虑男性客户目的性消费和联系性消费的消费习惯电子产品和生活用品相互靠近，且紧靠电影院，有助于相互促进消费,,,,,,男鞋男装数码用品,生活用品主力店,,,,奥斯卡影城,斗牛士牛排,玛花纤体,,中庭,,,,,,,,,,商场平面图,业态：家居家纺 儿童用品,品牌：家居家纺：喜来登、三SPRIT、 罗卡芙、 宜庭 、巴芙洛、 巧的木 、TAYBHYA、 亚梭家私 、敖胜、 索菲尔 、泰普尔、 MINE 儿童用品：OSHKOSH、 ELLE 、卡米尼 、经典泰迪、 小阿迪 、小耐克 、卡尔丹顿、 贺曼 、英氏 、黄小鸭、 merrier、欢乐园餐饮：超级牛扒城,,,,,4F,*注：表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态,业态品牌分析,,业态占比与品牌分布：包括家居家纺用品、儿童服装玩具，露台布置餐饮,4F,品牌档次分析,消费客群分析,家纺品牌多为国内品牌，符合消费者高认知度的消费心理儿童用品多为国际品牌，服务高收入家庭的子女,品牌档次、消费客群分析：国内外品牌比例基本持平；面向中高收入家庭,业态品牌分析,,,,,4F,业态品牌分析,水平分布规律：品牌均匀布置，各店面展示面充足；同类业种集中布置，便于客户对比选择,水平分布特点,中庭,同类别业态集中布置，形成集聚效应，方便消费者选择不同风格、价位的商品铺位均衡齐整，保证各店铺均有展示面，没有死铺环绕中庭布置装饰性居家用品，展示效果好，且可以促进冲动性消费,,,,,家居家纺童装玩具,品牌餐饮,品牌家私,,,,,,,,巧的木,亚梭家私,超级牛扒城,,,业态比例,业态排布,,,世纪金花高新店业态配比——零售：娱乐：餐饮为79：10：11，商业黄金业态配比是零售：娱乐：餐饮为5:3:2，世纪金花的零售占比较高，而娱乐和餐饮占比较低,水平维度垂直维度,品牌数量及档次,总品牌数202个，国际品牌123个，大陆品牌45个；国际品牌占总品牌数的61%，整体档次高,,,世纪金花小结,业态品牌小结,业态品牌小结,,,,,世纪金花高新店业态配比——零售：娱乐：餐饮为79：10：11，商业黄金业态配比是零售：娱乐：餐饮为5:3:2，世纪金花的零售占比较高，而娱乐和餐饮占比较低,水平维度垂直维度,总品牌数202个，国际品牌123个，大陆品牌45个；国际品牌占总品牌数的61%，整体档次高,,,业态品牌小结,业态比例,业态排布,品牌数量及档次,世纪金花小结,总体规划分析：总体量为3万平方米，总高4层，景观中庭成为整体亮点,规划设计分析,外部动线分析：主入口面向主干道，面宽18米，吸引人流，车行出入口设于支路，避免影响交通,主大门面向六车道的科技路，吸引人流、方便行人进出，次入口北门、西门有其他的联外道路，避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路，联外道路可以很方便迅速地接上城市主要干道，以充分发挥其集聚的功能，且对周边道路的交通影响减至最低。

车出入口设于交通量较少的支路上；配合道路的车行方向以单进单出，避免进出在同一个口规划设计分析,内部水平动线分析：采用环形动线设计增加店面的延伸性,世纪金花环形动线设计：在世纪金花高新店购物中心内，楼层水平动线设计使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示，没有迂回路线，能轻松看见商店内的展示细节分析：设计不同于使客流一眼就能从头看到尾，感到乏味，失去购物兴趣的直线型动线设计能很好地满足商场内部空间设计的可视性和交通组织的引导性两个要求，透过圆弧形动线能让顾客视野的延伸性更强、可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面方便顾客知道自己所在位置，起到了很好的交通引导作用。