供暖设备管理与维修.docx

供暖设备管理与维修针对我国现状，物业管理小区内全部建筑物的冬季采暖和夏季供冷完全靠中央空调调节的情 况并不多见，大多数民用建筑内的冬季供热依然靠采暖系统供给，供暖系统是建筑设备工程 中必不可少的一项单位工程，在物业管理工作中占有很重要的地位，并且供暖系统设备设施 的管理是一项技术含量比较高的系统工程，本章主要阐述供暖设备与管理概述、操作与运行 管理、维修养护管理及供暖管理第一节 供暖设备管理概述一、供暖系统及设备简介1. 供暖系统组成① 热源：制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备② 热媒输送管道：把热量从热源输送到热用户的管道系统③ 散热设备：把热量传送给室内空气的设备2. 供暖系统设备的构成供暖系统所涉及的设备设施很多，其中主要包括：(1)锅炉房锅炉房是供暖系统的热源部分，它主要由以下几部分组成：① 锅炉本体：包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省 煤器)、炉体围护结构等② 热力系统：包括水处理设备、分水定压系统、循环系统③ 烟风系统：包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等④ 运煤除灰系统：包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等2) 室外供热热网室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设，埋地敷设比较常见，埋地敷设又 分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式，其中涉及的主要设备设 施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。

3) 室内供暖系统 室内供暖系统主要是指室内的供回水管道、管路上的排气阀、伸缩器阀件、散热设备及室内地沟等3. 供暖系统的分类 供暖系统有很多种不同的分类方法，按照热媒的不同可以分为：热水供暖系统、蒸汽供暖系统、热风采暖系统；按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三 大类二、 供暖管理职责划分 供暖设备管理就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称在实施管理时，应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责1. 采用锅炉房供暖，无论是区域性锅炉房，还是集中供暖锅炉房，其供热设备、设施及 供热管线均由物业管理公司负责维护管理，或委托专业供暖公司维护管理2. 采用热电厂供热的，其供热的城市管网及供热设备设施均由供热部门负责维护管理， 供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物 业管理公司维护、管理三、 供暖系统的物业管理模式 目前，供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司进行管理1. 自营管理自营管理就是由物业管理公司对供暖系统全面负责日常操作运行和维修养护，在这种管 理模式下，要求物业管理公司对供暖系统的设备设施管理要配备专职的专业技术人员，技术 人员要熟悉本岗位及供暖系统情况，掌握供暖系统的一些管理指标，主要包括：① 用户室温合格率。

② 运行事故率③ 用户报修处理及时率④ 失水率⑤ 水质达标率⑥锅炉负荷率⑦负伤事故率来源：考试大⑧ 来人、来电、来信上访率⑨ 烟尘、烟气排放达标率⑩ 管管理公司进行管理交给专门的供热公司管理，就是由物业管理公司（以下简称甲方）与供热管理公司（以下简 称乙方）签订管理合同，由乙方负责供热系统的运行和管理，即进行热源和热网管理，甲方 提供必要的费用和监督，即进行热用户管理，在这种方式下，甲方在选择乙方时，一定要选 择具有有关管理部门签发的资质证书，并且人员素质高，管理组织严密，企业信誉好的企业 以保证管理效果在这种管理方式中，涉及到资金划拨问题，解决方式如下：① 在全年收取的采暖费中提取必要的系统折旧费、更新改造及大修等费用后，从剩余部 分中再确定支付乙方的数额② 支付乙方的费用，主要包括能源费（煤、水、电）、劳务费、运行管理费、小修费等③ 在运行中，如果设备出现故障，需要大修和更换零部件时，如属自然原因损坏由甲方 支付费用；如因乙方运行维护不好或误操作造成的，由乙方负责修复或更换④ 资金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留质量保证金，待运行结束无误后再付 清四、供暖设备设施的资料管理供暖设备管理包括供暖设备设施档案资料管理、操作运行管理及非运行期的维修养护管理，为了保证管理工作的质量，供暖系统的管理应从竣工验收开始，以便于物业管理公司了 解和掌握供暖系统状况和设备的使用性能。

竣工验收合格后，物业管理公司作为接管部门应 检查接收一些必不可少的资料，为以后的管理工作顺利进行做好准备1. 锅炉房的资料① 锅炉资料包括锅炉图样（总图、安装图和主要受压部件图）受压元件的强度计算书； 水流程图及动力计算书；安全阀数量和管道直径的计算书；锅炉质量证明书；锅炉安装说明 书和使用说明书；受压元件更改通知书等② 锅炉房设计及安装资料包括锅炉房平面设计、竣工图；环保部门对锅炉房的噪声及烟 尘污染的监测报告；其他各种辅助设备均须有产品质量合格证书及产品规格与安装使用说明 书；锅炉房各项安装工程的质量评定表和各阶段安装记录；水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录，锅炉及辅助设备单机调试的冷态试运行记录，72 h热态试运行记录，储煤灰渣 场地是否符合要求等2. 供热管网的资料物业管理公司从开发商手中接管供热管网时，应索要下列资料，并审查其设计和施工是 否符合国家的有关规范要求① 室外和室内供暖平面、系统图② 管网设备的合格证及使用说明书③ 隐蔽工程的分段验收记录④ 管网的水压试验记录 采集者退散⑤ 重要焊口焊接质量检查记录⑥ 管道的冲洗记录 另外在新建供热管网时，开发商对采暖期的保修期为一个采暖期，因此应通过检查第一 个采暖期发生的漏水、暖气不热和水平衡失调等问题，及时修理，掌握情况，第一个采暖期 各项指标无误后方可接管。

当接管运行几年的旧热网时，要求对方移交已运行几年中的运行记录，提取的热网及设 备折旧费和大修资金及热用户的采暖费收费档案第二节 供暖设备运行管理、供暖系统设备设施的操作管理1. 供暖设备设施操作管理的职责 供暖设备设施的操作管理规程由工程部与供暖设备设施运行组共同制定，或由物业管理公司委托专门的供热管理公司负责制定具体的操作由采暖期内当值的值班人员负责，严格 按规程要求操作供暖系统运行组组长负责和监督操作规程的实施2. 供暖设备锅炉开炉前的检查 锅炉开炉前要检查锅炉给水及水压是否正常，检查系统内的阀门是否均已打开，保证所有阀门处于开启状态，并由工程部管理组负责通知公共事务部，通知各住户家内留人检查 锅炉房内各有关信号灯是否正常，如有不正常应及时进行维修手动供水泵转3 圈，应转 动灵活无阻滞3. 供暖设备锅炉的开炉操作 在锅炉运行前，应首先合上水泵控制箱电源，按下水泵启动按钮启动水泵，然后对于燃油锅炉合上燃烧机的电源开关，将开关置于“燃烧”位置，这时燃烧机的电动机立即启动，点 火电机产生电火花，约过7s的预吹风时间后，电磁阀会自动打开喷嘴喷出油雾，油雾被电 火花点燃后形成火焰，点火电机再延伸15s后停止点火，燃烧机开始进入正常工作，若点 火没有成功，25s后燃烧机上会亮起故障红灯，此时再经过3min后可以再次按恢复按钮， 重新启动燃烧机，最多启动 3 次，若不成功，则需查找原因排除故障后允许启动。

对于燃 煤锅炉，水泵启动后，启动燃烧系统的运煤装煤的行车，保证及时把煤加入煤斗同时电机 带动炉排运转，后启动送风机，点火燃烧，锅炉开始运行锅炉开始运行后，派运行组人员或维修人员对室外管网采集者退散室内供暖系统进行巡查，出现 滴水、漏水、暖气不热等现象应查找原因，及时整修锅炉房值班员在启动成功后，应继续 观察10mi n,查看有无异常声响或振动，有无漏油、漏水现象烟色及水温变化是否正常， 燃烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味，若有问题及时修整，若一切正常启动成功4. 供暖设备锅炉的停机操作 当采暖期已过，停炉时，应先将燃烧机转换开关置于“停止”位置，燃烧系统停止燃烧，当水温降到45°C左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水，及时拉下水泵控制箱电源开 关，检查锅炉及附件有无不正常情况，如有应及时整改二、供暖设备设施的运行管理1. 供暖设备设施运行管理职责 供暖设备设施运行管理的标准作业规程由工程部经理与管理组、运行组、维修组按照 ISO9002 操作标准制定工程部管理组负责运行管理作业标准规程的实施情况，工程部供 暖设备运行组组长负责运行管理的组织实施，供暖设备运行组当值值班员负责运行操作的具体实施。

2. 运行管理中的巡视监控内容当供暖系统开始运行后，当值值班员每隔2h巡视一次，巡视部位包括锅炉房及室外管 网锅炉房内要对锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制系统及各种附属装置(如闸阀、 油箱、热水箱)进行巡视，巡视内容主要有：各连接处是否有漏油、漏水现象；是否有异常 的声响和振动，是否有异常气味，观察排烟的颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定，观察锅炉 的水温是否变化正常，查看锅炉水位、油箱油位、水质机组的电机温度是否太高，风叶是否 碰壳，水泵是否漏水成线，有无松弛的螺栓、螺母控制箱内各指示灯是否正常，各元器件 是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象室外巡视主要是查看供暖沟有无大量渗漏水现 象在巡视过程中，出现不正常的情况值班员应及时处理，处理不了的问题，详细汇报给组 长和管理组，请求维修组支援并且值班员应根据用户或用热部门的要求，适当调整锅炉热 水温度3. 运行中异常情况处理(1) 锅炉房发生水浸时的处置 当这种情况发生时，视进水情况关掉运行中锅炉，拉下总电源开关，堵住漏水源，若漏水严重，尽力阻滞进水，并立即通知值班组长和管理处漏水源堵住以后，应立即对漏水设 备进行除湿处理，确认水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常即可投入 运行。

2) 供热管网突然损坏当供热管网大量漏水，应通过室外管沟的检查口进行检查寻找损坏部位，然后关闭供水 管上的分段阀门进行整修或更换，在整修时由于水管上余压比较大，水温较高，应注意工作 的安全性一般在采暖期到来之前，应对外网进行严格的维修保养，以使运行中避免异常情 况的出现3) 散热设备漏水 若散热设备漏水，应查找原因，是因为散热片本身质量问题，还是安装时不严密，然后关闭暖气进水阀，拆下散热设备，进行整修，整修完毕，重新装上4) 锅炉运行中常见故障的处理① 锅炉的压力下降热水供暖系统在充水过程中，锅炉压力表长时间达不到应有的静压， 或在运行过程中压力不稳，压力下降很严重，则表明系统中有大量泄漏需马上查找及时修 补② 锅炉温度急剧上升锅炉点火后，温度表在短时间内急骤上升，这种情况应立即停止 运行，出现这种情况的原因主要有循环水泵没有启动，管路里没有循环水；锅炉出口处的阀 门没有打开，致使锅炉烧死水③ 循环水泵入口处压力低于正常值通常是由于阀门开启度不够，或水过滤器被堵塞等 原因，应及时排除④ 停电时的紧急处理停电时，应立即停火，关闭风门，关闭电源，密切注意锅炉的压 力、温度变化，热水锅炉为了防止汽化，应关闭锅炉出水阀，打开紧急排放阀，利用回水降 温，或向锅炉补水降温。

然后按照柴油发电机操作规程要求，启动柴油发电机，重新启动锅 炉⑤ 热水锅炉的水击为了防止锅炉内水击，上水时，要打开排气阀排除系统里的空气， 点火前，循环水泵循环一段时间，以使供暖系统中空气排除干净5) 暖气不热的原因及处理 的美女编辑们① 大面积的暖气不热如果供暖区内大多数的散热器不热，室温达不到要求，主要原因 有：锅炉出力不够；循环水泵水量不足；锅炉运行存在问题② 末端用户。