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物业安全管理物业安全管理第一节第一节 物业安全管理的涵义、目的和意义物业安全管理的涵义、目的和意义一、物业安全管理的涵义一、物业安全管理的涵义 物业安全管理物业安全管理: : 是指物业管理公司采取各种措是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活工作秩序的一种管理工作维持正常的生活工作秩序的一种管理工作 具体内容包括：治安管理具体内容包括：治安管理 消防管理消防管理 车辆管理车辆管理二、物业安全管理的目的二、物业安全管理的目的 保证和维持物业的所有者及使用人有一个保证和维持物业的所有者及使用人有一个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率和工作效率1、管理的对象不同管理的对象不同 安全管理是管人及其行为安全管理是管人及其行为 基础管理主要是管理物业本身基础管理主要是管理物业本身2 2、管理的目的不同管理的目的不同 前者重安全前者重安全 后者重功用、价值后者重功用、价值3 3、管理的方法不同管理的方法不同 安全管理是通过服务来实施管理安全管理是通过服务来实施管理 而基础管理是通过管理达到服务目的而基础管理是通过管理达到服务目的4 4、对企业信誉影响力不同对企业信誉影响力不同5 5、影响的范围不同影响的范围不同 物业安全直接影响到整个城市的治安，关系到物业安全直接影响到整个城市的治安，关系到整个社会的综合治理。

整个社会的综合治理物业安全管理与物业基础管理的区别物业安全管理与物业基础管理的区别: :三、物业安全管理的意义三、物业安全管理的意义 1.1.为业主和使用人提供安全和秩序保证，创造为业主和使用人提供安全和秩序保证，创造安宁和谐的生活工作空间安宁和谐的生活工作空间 2.2.提高社会与城市治安水平提高社会与城市治安水平第二节第二节 治安管理治安管理一、物业管理公司安保与治安联防的关系一、物业管理公司安保与治安联防的关系（一）物业管理公司安保的内容和性质（一）物业管理公司安保的内容和性质 内容：物业辖区的防火、防盗、防事故、内容：物业辖区的防火、防盗、防事故、 防意外事件防意外事件性质：企业化、专业化安保服务性质：企业化、专业化安保服务物业管理公司安保与公安机关治安区别：物业管理公司安保与公安机关治安区别：（1 1）职责的范围不同）职责的范围不同（2）职权不同职权不同（3 3）工作方式不同）工作方式不同（4 4）性性质质不同不同 前者，行政性前者，行政性质质 后者，企后者，企业专业业专业性性质质 （二）物业安保服务在社会治安管理中的地位和作用（二）物业安保服务在社会治安管理中的地位和作用地位：从属性、辅助性地位：从属性、辅助性社会治安管理工作概括起来有三个层次：社会治安管理工作概括起来有三个层次： 一是公安机关进行治安管理；一是公安机关进行治安管理； 二是物业管理区域内的安保服务；二是物业管理区域内的安保服务； 三是企事业团体的自我安全防范。

三是企事业团体的自我安全防范在这三个层次中：在这三个层次中：公安机关占主导地位，是主要力量公安机关占主导地位，是主要力量 物业安保发挥辅助的作用物业安保发挥辅助的作用企事业团体的自我安全防范是前二者的群众基础企事业团体的自我安全防范是前二者的群众基础 物业安保服务是介于公安机关和自我防物业安保服务是介于公安机关和自我防范组织之间的一支专业治安队伍范组织之间的一支专业治安队伍其作用：其作用：第一、缓解公安机关警力不足第一、缓解公安机关警力不足第二、扩大治安工作社会化渠道第二、扩大治安工作社会化渠道第三、增加群防群治的有效性第三、增加群防群治的有效性第四、提高社会治安防范水平第四、提高社会治安防范水平二、物业治安管理的特点二、物业治安管理的特点（一）受制性（一）受制性 受制于主管部门受制于主管部门 受制于有关法律、法规、合同受制于有关法律、法规、合同 其工作活动的性质及全部内容具有辅助性、从属性其工作活动的性质及全部内容具有辅助性、从属性 它的自主性与机动灵活性都是以受制性为前提的它的自主性与机动灵活性都是以受制性为前提的（二）履约性（二）履约性 物业治安管理操作的前提是安保服务协议或合同。

物业治安管理操作的前提是安保服务协议或合同 安保服务的方式，所采取的服务行为都要受到安保服务的方式，所采取的服务行为都要受到有关安保服务协议、合同条款内容的制约有关安保服务协议、合同条款内容的制约三）能动性（三）能动性须主动选择、调整其特定的服务内容及服务方式须主动选择、调整其特定的服务内容及服务方式常见新增服务项目：高科技监控服务常见新增服务项目：高科技监控服务 快速反应服务快速反应服务 连锁服务及其他特殊服务等连锁服务及其他特殊服务等三、治安管理中的赔偿与保险三、治安管理中的赔偿与保险（一）物业安保合同是一种契约（一）物业安保合同是一种契约 因安保人员自身过错行为造成业主和使用人因安保人员自身过错行为造成业主和使用人经济损失的，应该负责赔偿等经济损失的，应该负责赔偿等赔偿赔偿依据：安保合同依据：安保合同 违约违约事事实实减少安保减少安保赔偿赔偿的的办办法：提高法：提高员员工工队队伍素伍素质质 加加强强安保措施安保措施 提高安保效能提高安保效能 明确合同的双明确合同的双务务性性（二）治安防范与保险（二）治安防范与保险安保费的主要使方向：安保费的主要使方向： 安保人员的工资、福利；安保人员的工资、福利； 安保设备和添置及更换费；安保设备和添置及更换费； 安保部门的办公费用及管理费用等。

安保部门的办公费用及管理费用等 即主要用于维持安保服务的一切开销，它即主要用于维持安保服务的一切开销，它与安全防故发生后的赔偿没有直接关系与安全防故发生后的赔偿没有直接关系 保险费是通过保险公司的精确计算，根保险费是通过保险公司的精确计算，根据某一风险可能发生的概率确定的，保险费据某一风险可能发生的概率确定的，保险费的多少与保险赔偿额直接挂钩的多少与保险赔偿额直接挂钩 安保费是用于安保服务经营的再生产活动；安保费是用于安保服务经营的再生产活动； 而保险费包含着一旦发生赔案的补偿成分而保险费包含着一旦发生赔案的补偿成分 涉及物业安全赔偿应注意的事项涉及物业安全赔偿应注意的事项： 物业安保服务一定要制定严格的合同条物业安保服务一定要制定严格的合同条款，明确赔偿范围与赔偿标准款，明确赔偿范围与赔偿标准 赔偿标准要针对服务项目确定损失的一赔偿标准要针对服务项目确定损失的一次性最高赔偿金额次性最高赔偿金额 加强业主和使用人的财产保险、房屋保加强业主和使用人的财产保险、房屋保险、车辆保险等险、车辆保险等 四、治安管理的内容和要求四、治安管理的内容和要求 物业管理区域内的治安管理工作，通物业管理区域内的治安管理工作，通过值班、看守和巡逻来完成。

过值班、看守和巡逻来完成一）治安管理的内容（一）治安管理的内容 1 1严格执法，维护业主、使用人生命、财产安全严格执法，维护业主、使用人生命、财产安全 2 2实行值班和巡逻制度实行值班和巡逻制度 3 3制止无关人员进入物业管理区域制止无关人员进入物业管理区域 4 4妥善处理突发事件妥善处理突发事件 5 5严格按章办事，处理违规人员严格按章办事，处理违规人员 6 6进行必要的检查督导进行必要的检查督导 7 7制止任何妨害公共安全和社会治安秩序的行为制止任何妨害公共安全和社会治安秩序的行为. .（二）治安管理的要求（二）治安管理的要求1 1加强安保人员职业道德教育加强安保人员职业道德教育 安保人员最起码的资质要求必须做到：安保人员最起码的资质要求必须做到： （1 1）忠于职守、竭诚服务）忠于职守、竭诚服务 （2 2）遵纪守法，廉洁公道）遵纪守法，廉洁公道 （3 3）不畏艰险，勇于奉献）不畏艰险，勇于奉献 （4 4）仪表端庄，文明礼貌仪表端庄，文明礼貌2 2建立有效的安保制度建立有效的安保制度（1 1）按需配齐安保固定岗和巡逻岗的实际人数）按需配齐安保固定岗和巡逻岗的实际人数（2 2）确定保巡逻的岗位和线路，做到定时定点定）确定保巡逻的岗位和线路，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐藏处、仓库、车库、车棚等处。

藏处、仓库、车库、车棚等处3 3）建立）建立2424小时固定值班、站岗和巡逻制度，做小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作好交接班工作3 3日常工作要求日常工作要求（1 1）与街道、派出所建立密切联系，随时了解社）与街道、派出所建立密切联系，随时了解社会治安动态会治安动态2 2）采取发放通行证、出入证、来访登记措施，）采取发放通行证、出入证、来访登记措施，控制人流、物流、车流控制人流、物流、车流3 3）加强物业基础档案的管理，熟悉业主和使用）加强物业基础档案的管理，熟悉业主和使用人基本情况，掌握物业管理区域内的结构布局、人基本情况，掌握物业管理区域内的结构布局、设备性能等情况设备性能等情况4 4）及时、正确处理各种突发事件及时、正确处理各种突发事件5 5）填写每日工作报告和特别工作报告填写每日工作报告和特别工作报告6 6）严禁安保人员滥用权力，如使用武力、武器、）严禁安保人员滥用权力，如使用武力、武器、随意搜身、抄身等随意搜身、抄身等第三节第三节 消防安全与管理消防安全与管理 消防工作的方针：预防为主，防消结合消防工作的方针：预防为主，防消结合一、消防工作的基本内容一、消防工作的基本内容 1 1 健全消防健全消防组织组织，明确消防，明确消防职责职责； 2 2完善消防制度，加完善消防制度，加强强消防知消防知识识宣宣传传和意和意识识教育教育； 3 3 完善、完善、维护维护消防消防设设施，提高装施，提高装备备水平；水平； 4 4 制定制定灭灭火火应应急方案，急方案，组织组织消防演消防演习习； 5 5 加加强强消防消防检查检查与与监监督。

督二、高层建筑消防安全管理二、高层建筑消防安全管理（一）高层建筑消防安全管理的重要性（一）高层建筑消防安全管理的重要性 首先高层建筑功能复杂，火灾隐患多，失首先高层建筑功能复杂，火灾隐患多，失控可能性大控可能性大 其次安全疏散及消防扑救困难（其次安全疏散及消防扑救困难（5050层建筑层建筑通过楼梯疏散全部人员时间竟长达通过楼梯疏散全部人员时间竟长达2 2小时多）小时多）二）加强高层建筑消防管理（二）加强高层建筑消防管理主要工作：主要工作：1 1做好高层建筑消防管理基础工作，建立高层建筑做好高层建筑消防管理基础工作，建立高层建筑消防管理档案消防管理档案 管理档案包括各部分平面图、建筑时间、消防管理档案包括各部分平面图、建筑时间、消防重点部位情况、消防设施分布情况、火险隐患整改重点部位情况、消防设施分布情况、火险隐患整改情况、火灾自动报警和自动灭火系统的检测报告、情况、火灾自动报警和自动灭火系统的检测报告、高层建筑灭火预案等内容高层建筑灭火预案等内容2 2加强消防设施管理，提高专业人员素质加强消防设施管理，提高专业人员素质3 3加强施工管理，严格装修审批和监督制度加强施工管理，严格装修审批和监督制度。

4 4提高消防自救能力，健全制约机制提高消防自救能力，健全制约机制三、义务消防员职责三、义务消防员职责 物业管理公司全体员工都是义务消防员物业管理公司全体员工都是义务消防员义务消防员职责：义务消防员职责：（一）认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术和使（一）认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术和使用方法二）积极做好防火、防范宣传教育活动，深入住户、商场、（二）积极做好防火、防范宣传教育活动，深入住户、商场、写字楼等所管辖的物业开展安全检查，做到及时发现，及写字楼等所管辖的物业开展安全检查，做到及时发现，及时整改三）做好所管区域消防器材设备的检查工。