物业服务费用测算方案.docx

物业服务费用测算方案（范本）1. 目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障2. 范围适用于物业公司及物业管理项目的管理费测算3. 职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管 物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、 清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对 小区的管理服务费进行综合测算4. 方法及过程控制4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理 服务承诺在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证4. 2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本 情况及客户需求和地产公司要求来制定的4. 3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业 情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基 础上核定4. 4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比 较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。

4.5. 为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备 等分别归类核算，艮"人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业 公共费用、其它4. 6.注意事项南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用 测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带 来的费用测算上的差异4.7.物业管理费测算公式为物业管理费单价=所有费用的总和：参加测算的物业收费总面积4. 8.物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售 部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣 工查丈报告》则以此报告为准）面积统计表［苴位:平方米）名称住宅面积商业面积写字楼 面积会所面积别墅面积学校面积面积合计购房合同面积分摊管理费面积注：如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计， 如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费 面积4. 9.列举法测算4.9. 1.人工费用的测算4. 9. 1. 1.组织架构的确定根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、 档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等 实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。

4.9. 1.2 .人工费用的测算根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进 行人工费用的测算人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社 会保险费、补贴及过节费、其它4. 9. 1. 3.工资的测算（单位：元/月）根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工 资的测算人员工资构成表单位、元序号书称工赍祝准人数工资金额（后）1经理二资标准X人数2经理助理二资标准X人数3行政管理人员工资标准X人数4技术、维修人员二资标准X人数?保安人员二资标准X人数6保洁人员工资标准X人数呆化人员工资标准X人数£其他人员工资标准X人数吾计@蜂.巢物业.网4. 9. 1. 4.奖金及双薪（单位：元/月）根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、 双薪的测算奖金及双薪单位：元序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月）1季度奖标准X人数2双薪标准X人数3年经奖标淮X人数合计4.9.1.5. 工资附加费（单位：元/月）按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算工资 附加费计提的标准按国家规定的标准计提4.9.1.6. 社会保险费的测算（单位：元/月）。

按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户所在地与 非户所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）4.9.1.7. 补贴及过节费根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、 过节费、上下班交通补贴的测算补贴及过节费单位：元序号名称标准〔折算月）人甄补贴、奖金金额（.=）扪班补贴标准X人数交通补贴标准X人数3过节费标准X人数合计母堂巢燃坝4. 9. 1. 8 其它未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等4.9.2. 行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2. 1.低值易耗品购置费用4. 9. 2. 2.管理处办公用水电费水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额=使用量（立方）/月X水费收费单价饮用水金额=饮用水（桶）/月X桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用=办公照明的功率X按每天实际使用时间（折算成的小 时单位）X电费收费标准办公电器用电费用=空调等办公设备的功率X按每天实际使用时间（折算成的小时单位）X电费收费标准4.9.2.3. 办公设备维护费用主要指复印机、机、打印机、空调等设备每月的保养费4. 9. 2. 4.通讯费。

物业管理所需的通讯费用其中包括：费、费、网络通讯费、 其他通讯费用、对讲机等4.9.2.5. 公务车辆费根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用4.9.2.6. 交际应酬（公关维护）费4.9.2.7. 电脑维护费用根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费， 包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等4. 9. 2. 8.报刊资料费因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用4. 9. 2. 9.咨询及诉讼费聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费4.9.3. 财产费用的测算（单位：元/月）4.9.3. 1.折旧费用管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在20元以上， 使用年限超过一年），按使用年限进行折旧固定资产包括：l办公设备：电脑、复印机、机、打印机、空调、电视机、保险 柜等l清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗 机等折旧费用=固定资产的原值：固定的使用年限：12月4. 9. 3. 2.资产的摊销管理处前期发生开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用 品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用=开办费发生的总额：委托的管理期限：12月4. 9. 3. 3.固定资产的修理费前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费4.9.3.4. 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）4.9.3.5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）保险费=（须投保的公共设施、设备）总金额X保险费率：保险受惠 物业的总面积购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须 计提，必须投保业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件， 否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格4.9.4. 物料消耗的测算（单位：元/月）4.9.4.1.服装费的测算（单位：元/月）按照服装的制作成本和使用年限进行分摊服装费用构成表刍位：元序号名称服装成本人数服装费用（月）经理服装成本X人数+使用月份2行政管荏人员服装成本X人数；使用月份g技术、维修人员服装成本乂人数：使用月份4保安苦琵人员服装成本乂人数r使用月份5保洁管涯人员服装成本X人数十使用月份6绿化人员服装成本K人数使用月份7其他人员服装成本乂人数+使用月份合计4.9.4.2 .保安物料消耗根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照 实际使用年限进行摊销。

保安器材分摊明细表单位:元物赍名稼单价X数量使用期限每月分雄赛用备注对讲机10SO元/台X 3日3年1能元所有材料可 根据所管小 区的需要，搜 照实际配置 情况及便用 年限进行测（蜂巢物业 网）对讲机电池10元冶XT2年2927C对饼机耳暖3元 /-4-X350.畔元电警棍元 /^xio2年25O7E硬盘录像机ISO元，台 X 23年857L录像带的元/台乂 331年字0元也更棒（可选）190（无/根 XS3年267JU巡更感应点60亓X 13年1677E手电筒T元/《XIE3年30元干电池3元片xs20天2027U防火服1QOO元/套 XS3年1397L防火面具1盼元/个XI3年2元手推式灭火器宓元/个X1S2年68元4公斤灭火器日元，个X 202年50元消肪工具47T/WX5S年33.元消昉桶W元 /X303年1T元救援缱8元，米X 55年6吊元交晅指拌棒1元/中艾月Z年Z57E反光背心3S元/件X63年5.9兀紧急隔离带FS元/盘X103年217E交通路锥性）元7^X503年98元相机胺卷对元/个乂3个月30元合计B683. 3元4.9.4.3 .保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照 实际使用年限进行摊销。

保洁材料分摊明细表单位：元名称用途单位单价月均消藉数量月均消耗金额备注玻璃刮刀清沽玻璃把25.375.所有材料 可根据所 管小区的 需要'技照 实际配置 情况及使 用年限进 行测算@ 蜂巢物业 网铲刀清洁地面把4.28.清洁楠盛水个9.19.长地拖清洁地面把15.345.扫把清洁地面把6.318.垃圾斗港扫垃圾个5.210.地刷清洁地面把5.315.尘拖布清洁大堂套20.120.毛巾履拭物品条5.1575.鸡毛捶除尘把10.110.洁厕刷清洁便池把3.33.胶手套劳动保护双4.28.地毯落洁剂清洁地毯瓶75.2150.洗衣粉清洗物品包5.210.去污粉去除污迹瓶7.214.洗洁精清洗物品桶。