招商蛇口项目开发计划编制作业指引(17模板发布版).docx

招商蛇口项目开发计划编制作业指引(17模板发布版)　　项目开发基准计划编制条件及说明一、项目重要节点基准工期表 1 住宅类、办公楼、研发楼、酒店项目重要节点基准工期 工期（天） T0→桩基开工 业态 别墅 多层住宅 高层住宅 办公楼 （自持） 办公楼 （销售） 研发楼 （自持） 研发楼 （销售） 酒店 110 115 115 120 120 120 120 300 170 175 175 180 180 180 180 400 260 270 346 / 330 / 315 / 481 479 715 620 620 513 513 855 526（入伙） 524（入伙） 760（入伙） 620（交付） 650（交付） 513（交付） 543（交付） 975（开业） T0→主体开工 T0→开盘 T0→竣备 T0→入伙/交付/开业表 2 商场项目重要节点基准工期 工期（天） 业态 商场（先打后挖） 商场（先挖后打） 备注： 1. 2. 本基准工期以深圳地区原创产品为样板，T0—为取得土地当天日期　　 桩基开工指大面积桩基开工，主体开工指大面积主体基础垫层（或桩基承台）开工　　生产经 T0→桩基开工 260 350 T0→主体开工 440 410 T0→交付 820 790 T0→竣备 850 820 T0→开业 1000 970营计划下达时，仍然下达桩基开工时间。

　　基准工期按“先挖后打”计算工期，应根据项目情况适时 安排基坑施工，尽可能不占据关键线路　　 3. 4. 5. 6. 7. 开盘为第一栋楼开始销售，即实际正式开盘当天　　 竣备为实际工程完工，完成竣工验收并取得竣工备案等相关证明文件　　 入伙为向业主首次交房日期，此为公司计划控制节点，应区别于销售合同约定的交房日期　　 交付对自持类指交于租户装修，对销售类指向业主交房　　 开业为酒店或者大型商业项目试营业　　　　8.后续分期开发项目，根据基准工期及调整规则递推　　二、项目基准工期假设条件1. 别墅项目：无地下室，地上主体 4 层，斜屋面，单期开发规模建筑面积 4-6 万 m2　　 室外工程永久道路路基及过路管需在总包进场前施工完毕　　 2. 多层住宅项目：1 层地下室，有桩基，地上主体 6 层，建筑层高 3m 以内，平屋 面，无转换层　　 3. 高层住宅项目：1 层地下室，有桩基，地上主体 30 层，建筑层高 3m 以内，平屋 面，无转换层　　 4. 办公楼项目：1 层地下室，有桩基，地上主体 20 层，建筑层高 ，塔楼单 层建筑面积 2000 m2 以内，平屋面　　 5. 研发楼项目：1 层地下室，有桩基，地上主体 7 层，建筑层高 ，单层建 筑面积 3500 m2 以内，平屋面。

　　 6. 酒店项目：1 层地下室，有桩基，地上主体 10 层，建筑层高 ，单层建筑面 积 2000 m2 以内，平屋面　　 7. 商场项目： 3 层地下室， 有桩基， 地上主体 6 层， 建筑首层层高 ， 其他层 5m， 单层建筑面积 8000—12000 m2，平屋面　　 8. 开盘：开盘时间视各地预售条件确定　　深圳地区商品房预售工程形象进度条件为: 七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以 上三分之二层数　　 9. 入伙：住宅类项目入伙时间为竣工备案后 个月　　 10. 交付：办公楼、研发楼交付时间对自持类为竣工备案取证时，交付准备工作要提 前介入； 对销售类为竣工备案后 1 个月　　 商场为开业前 6 个月向主力店移交场地　　 11. 开业：酒店开业时间为竣工备案后 4 个月，商场开业时间为竣工备案后 5 个月　　 12. 装修：确定精装修交楼的项目，其土建施工图设计的管线预留预埋需与装修设计 保持一致　　 13. 其他：加强拿地前的概念设计及相应经济测算的完整性和准确性，无特殊原因， 拿地后不得推翻原设计重来，否则工期延误自负，考核时不予考虑。

　　三、项目基准工期调整规则　　调整项适用条件 桩基和基坑为“先挖后打” ，且 地下室层数与基准不同调整规则 二层地下室+30 天； 三层地下室+75 天 +45 天（一层地下室）基坑及支护 桩基和基坑为“先打后挖”+75 天（二层地下室） +120 天（三层地下室）可直接套用公司标准化成果的 设计时间 住宅产品 玺系高端住宅产品 地下室结构 层数与基准不同-20 天 +30 天 ± 30 天/层 ± 10 天/层（高层住宅、办公楼） ，上 6 下 4；标准层层数与基准不同± 11 天/层（多层住宅） ，上 7 下 4； ± 14 天/层（别墅、研发楼、酒店） ，上 10 下 4； ± 20 天/层（商场） ，上 15 下 5转换层 冬歇期（已包 含农历春节） 农历春节有转换层+10 天/个（高层住宅、办公楼） 哈尔滨：+120 天/次（同时标准层-1 天/层） ；施工处于主体、装修、总平阶段沈阳：+90 天/次（同时标准层-1 天/层） ； 大连、北京、天津、烟台：+40 天/次　　施工处于主体、装修、总平阶段+20 天/次 平屋面：-15 天（别墅） ；屋面类型与基准不同斜屋面：+7 天（多高层住宅、办公楼） ； +5 天（研发楼、酒店） +75 天（依系产品及其他） ；精装修项目总工期调整+105 天（臻系及雍系产品） ； +135 天（玺系产品）当地对预售条件与基准不同 开盘节点 总承包工程采用模拟清单招标 备注：根据条件的不同，对应计算预售时间 开盘时间在基准工期基础上-30 天除本表所列调整项外，其余原则上不予考虑。

　　极特殊情况，根据实际情况报审　　　　。