【商业地产】杭州定安路2号商铺市场可行性分析报告【PPT】17PPT.ppt

光阳房产代理有限公司定安路2号商铺市场可行性分析报告 目 录•宏观经济分析–消费市场分析–2008年上半年上城区工资情况简析–市场中存在的问题•定安路2号商铺的简介及市场定位–定安路2号商铺的平面图–市场定位•SWOT分析–人流量分析–竞争对手人流量分析•各种经营方案的分析•经济市场前景分析大型超市方案药铺方案餐饮方案2楼店铺少儿世界方案消费市场分析• 7月份，杭州市消费品市场销售情况良好，社会消费品零售总额稳步增长，全市实现社会消费品零售总额131.42亿元，比去年同期增长23.3％，增幅高于全省平均水平1.5个百分点1-7月累计实现社会消费品零售总额88161亿元，比去年同期增长19.7％，高于全省平均水平0.3个百分点• 1-6月上城区全区消费品市场运行特征 ① 消费品市场保持活跃1-6月份，上城区社会消费品零售市场继续保持繁荣活跃，全区社会消费品零售总额累计达164.53亿元，同比增长18.02%，增幅较去年同期提高3.28个百分点其中批发和零售业实现零售额155.14亿元，同比增长18.15%，增幅较去年同期提高3.22百分点。

② 住宿餐饮业持续红火随着各种聚会、婚宴、休闲旅游等各种消费方式的不断发展，上城区餐饮业发展势头不减1-6月份，住宿和餐饮业实现零售额8.58亿元，同比增长17.21%，增幅较去年同期提高4.78个百分点数据来源于杭州市统计局2008年上半年上城区工资情况简析年上半年上城区工资情况简析 •1、在岗职工平均工资稳步增长在岗职工平均工资稳步增长全区城镇以上单位在岗职工平均工资28023，比上年同期增加了4076元，同比增长17.02 %从经济类型看，呈现“两增一降”态势：国有经济单位在岗职工平均工资31299 元，同比增长19.06 %；集体经济单位在岗职工平均工资11741元，同比下降9.01%；其他经济单位在岗职工平均工资26606 元，同比增长 19.33 %• 2、行业之间的在岗职工平均工资差距进一步扩大行业之间的在岗职工平均工资差距进一步扩大上半年，从十九大行业比较来看，在岗职工平均工资位于首位的是金融业，其次是信息传输、计算机服务和软件业，在岗职工平均工资分别为72472元、39066元；排在后二位的是居民服务和其他服务业、农林牧渔业，在岗职工平均工资分别是11635元、8903元。

行业间最高与最低的收入差距由去年同期的5.19倍逐步扩大到8.14倍，高收入行业与低收入行业之间的差距进一步拉大 从上可知上城区人均收入同比有所上升，这样从一个方面抑制了由于物价上涨而带来的购买力下降的趋势数据来源于杭州市统计局 由于能源、原材料、粮食等价格持续走高，导致居民消费支出不断增长，据市统计局1-6月份调查数据显示，市区居民人均消费性支出增长达到12.4%，增速高于可支配收入增速 3.3个百分点，势必影响消费的持续增长 商品种类2008年1-6比重（%）上年同期（%）中西药品27.0324.91服装、鞋帽、针、纺织品17.9119.01汽车16.9717.10家用电器和音像器材11.7712.50食品饮料、烟酒11.2511.05日用品5.183.97化妆品3.483.54金银珠宝2.732.93石油及制品1.582.19体育、娱乐用品1.071.49市场中存在的问题市场中存在的问题部部分分零零售售商商品品销销售售结结构构变变化化------数据来源于杭州市统计局定安路2号商铺简介•定安路2号商铺位于定安路与惠民路交汇处，上下两层建筑面积各1450 ㎡银泰百货的正对面，交通便利， 直通河坊街，吴山广场和城隍阁。

周边拥有定安苑，后市街小区，清河坊社区，人气十足附近拥有多达7家银行，满足人们的消费和投资欲望华光巷站818路 直达门口40/K40，814/K814，Y8，K216（夜间线）定安苑后市街小区清河坊社区 工商银行（2家）中国银行杭州银行建设银行中信银行交通银行 公 交 小 区 写 字 楼/商 场 银 行定安商务大厦银泰百货清河坊社区惠 民 路 56 2定 安 路华 光 路延 安 路上城区人民政府吴山广场城隍阁35 31游泳馆银 泰 百 货后市街小区定 安 苑老年活动中心西 湖 大 道河 坊 街高 银 街火 药 局 弄本本 案案中信银行吴山商务综合楼杭州市公安局定安商务大厦耀江广大厦花鸟市场2.证券/水果 4.服装 6.体彩 8.服装 10.服装 12.服装/福彩 14.蜂蜜/副食 16.茶叶/化妆品 18.刻录 20.按摩 22.玩具 26.副食 28.茶叶 30.服装 32-34.连锁便利店 44.服装 46.餐饮 48.足浴 52.广告/理发/食品 56.咖啡31茶叶 33酒吧 35水果 游泳馆3服装1餐饮店 面 类 型定安路定 安 路 ② 号 商 铺 平 面 图 从部分商品零售结构变化表可以看出，医药，食品和日用品销售比重同比有所上升，其他类商品的销售比重呈下降趋势。

由于消费用品的价格上升，导致购买力的下降，然而医药，食品和日用品这些生活必须品的销售比重是难以随物价的上涨而下降的，所以将商铺定位在医药，食品和日用品方面 由于惠民路与延安路交汇处已有一家大型药房，此处开药房必定行成恶性竞争惠民路上拥有4家便利店和13家餐饮，华光路拥有2家便利店和2家餐饮定安路4家便利店3家餐饮根据商业街组合形态的经典模式30%的餐饮/便利上可以看出便利，餐饮基本饱和，已无大的利润空间 目前定安路2号商铺的经营方式为证券/水果水果店的排场大，已形成固定市场，有一定的知名度，门槛人数充足(周边拥有定安苑，后市街小区，清河坊社区)证券市场的人气也十分充足，连并租用2楼空间，经济效应强，周边拥有多达7个银行，满足人们的交易需求两种经营模式的竞争对手都在西湖大道和定安路交汇处，从人气上难以比拼，综上所述建议保留现有的经营模式商铺市场定位SWTO分析<二>劣势及威胁点1、商铺处于定安路和惠民路交汇处，上班高峰期间交通状况紧张解决方法：减少门口的摊位摆设，划出专门的停车线2、前期缺乏整合推广，形象塑造力不够解决方法：利用现有资源和促消活动进行宣传。

<一>优势与机会点1、位于定安路与惠民路交汇处,区位优势明显2、整体商业规模大（位与吴山商业圈）3、商业步行街规划，新型商业形态，符合商业发展趋势4、顺应旅游及休闲消费需求（离吴山广场，河坊街，城隍阁近）5、交通便利，人流密集离购物广场近，周围的小区集中)人流量分析 从总体来看，商铺位于人流多的一边，也是小区所在的一边，证券公司的人气在上午开盘后达到高峰，下午3点停盘导致人气直线下降，水果店则在上午9：00和下午18：00到达高峰，原因是上午买菜和下午下班的人流量增加调查时间08.28-09.01以上数据仅供参考现有商铺竞争对手人流量分析•定安路2号商铺的竞争对都位于西湖大到和定安路交汇路口处，从排场，经营模式建筑外立面等都强于2号商铺，但经营商铺最重要的人流量却远远低于2号商铺 由于竞争对手位于西湖大道与定安路交汇路口处，主干道十字路口，车流量大，对过路人群有一定阻碍而2号商铺位于定安路与惠民路交汇路口处，拥有从惠民路、定安路、华光路的人流，周边拥有三个居民小区2号商铺的区位优势明显，竞争对手难以抗衡调查时间08.28-09.01以上数据仅供参考大型超市方案•随着日常消费品的销售增长，由于周边都是一些小规模的零售副食和日用品商铺，发展超市，优惠的价格和品牌效应必将得到人们的青睐。

优势1.铺面租金优惠，场地够大2.靠近居民区，拥有足够市场门槛人数3.与银泰百货相呼应，形成规模效应4.靠近旅游景点，符合市场发展5.交通便利，人流量大劣势1.没有足够的停车位2.建筑外立面陈旧3.竞争对手强大4.人流高峰期，交通拥挤5.缺少系统的宣传6.对风景点的游客吸引力弱 附近拥有家乐福（延安路）这样大型品牌商家，辐射面已覆盖定安路，拥有十足的人气，停车位的充足和建筑物外立面的吸引，以及位于主干道旁，优势是2号商铺难以相比的，如果2号商铺经营超市必将与其争夺市场，难以与竞争对手相抗衡从长远发展来看2号商铺不适合发展大型超市〈〈药铺方案•周边的居民区拥有足够的市场门槛人数，随着医药用品消费市场的增长，发展医药业，市场前景看好优势1.铺面租金优惠，场地够大2.靠近居民区，拥有足够市场门槛人数3.交通便利，人流量大劣势1.建筑外立面陈旧2.竞争对手强大3.人流高峰期，交通拥挤4.缺少系统的宣传 在惠民路与延安路交汇拥有处九洲大药房，市场覆盖面辐射到定安路，品牌连锁经营，赢得更多消费者，专业化的经营和足够大的排场，是竞争对手难以相比的如果2号商铺经营药铺必将形成恶性竞争，不利于市场发展。

〈〈餐饮方案•民以食为天，由于商铺区位优势明显，位于集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、观光、服务于一体的定安路，适合发展餐饮业优势1.铺面租金优惠，场地够大2.靠近居民区，拥有足够市场门槛人数4.靠近旅游景点，符合市场发展5.交通便利，人流量大劣势1.没有足够的停车位2.建筑外立面陈旧3.竞争对手众多4.人流高峰期，交通拥挤5.缺少系统的宣传6.对风景点的游客吸引力弱 2号商铺对面是麦当劳快餐连锁，惠民路拥有西餐厅和大型酒店，游泳馆店铺拥有西式快餐，附近的大小餐饮更是数不胜数，并且距离河坊街特色饮食街近根据商业街组合形态的经典模式30%的餐饮上可以看出餐饮基本饱和，已无大的利润空间，2号商铺发展餐饮，前景不好〈〈2楼店铺少儿世界方案•定安路定位于购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、观光、服务于一体商业街，然而做为购物主体之一的少年儿童却被忽略，2楼1450 ㎡的店铺可以做为少儿服饰，玩具等专营少儿用品的大型购物场所，市场巨大•虽然随着物价的上涨，服装，鞋帽消费有所抑制，但对小孩的消费从来不会随此而下降——“天下父母心”目前绝大多数家庭都只有一个小孩，少年儿童更是家中的掌中宝，对小孩的投资家长永远不会吝啬。

•周边拥有3个居民区，共计4500户左右，平均每2户一个少年儿童，潜在客户群就有2250人，另外附近拥有湖滨幼稚园、浙商集团幼稚园和定安路小学，再加上6-8月游泳馆对少年儿童的吸引及购物、旅游的人群，市场潜力巨大只要在宣传上做好功夫，必将商机无限•少儿世界的开张将与对面的银泰百货型成规模经营，拉动彼此的消费，银泰百货的麦当劳也是对少年儿童的另一吸引，如果加强宣传，吸引河坊街的旅游人群，以及花鸟市场，吴山广场的人流又将带来巨大商机少儿世界方案SWOT分析<一>优势与机会点1.铺面租金优惠，场地够大2.靠近居民区，拥有足够市场门槛人数3.与银泰百货相呼应，形成规模效应麦当劳、儿童摄影）4.靠近旅游景点及花鸟市场（对儿童的吸引）5.交通便利，人流量大6.无竞争对手没有买儿童商品的店铺）7.定安游泳馆带来季节性购物（弥补淡季市场的不足）8.周边拥有2所幼稚园和一所小学，市场 广阔<二>劣势及威胁点1.建筑外立面陈旧解决方法：装修立足于儿童，加强对儿童的吸引2.人流高峰期，交通拥挤解决方法：减少报刊亭的数量，划分专门停车处3.缺少系统的宣传解决方法：在广告招牌上做文章，并在河坊街做墙体广告，吸引游客的进入。

经济市场前景分析•商铺位于吴山广场商业圈，与清河坊历史文化特色街相通，主打休闲和旅游，经济活动活跃，顺应旅游及休闲消费需求，聚集更多人气随着2010年杭州地铁的开通和银泰百货的吸引,一切对商铺来说，都是再好不过的机会•水果店基本无竞争对手，消费群体众多，由于价格优惠已形成固定市场，拥有一定的知名度水果超市的专业化经营、超市化服务，这也正是与数以百计的水果摊区别最大的地方,赢得更多人的青睐•证券公司的人气也十分旺，虽然中国股市处于熊市，投资活动陷入低谷，但整个国民经济的发展态势还是向前的，相信乌云过后的阳光•2楼发展少儿世界，无竞争对手，充足的市场门槛人数，少年儿童巨大的市场潜力，必将拥有广阔的前景房地产营销策略秘笈房地产营销策略秘笈《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789通常房地产广告传播阶段的划分：预售期预售期开盘期开盘期强销期强销期热销期热销期保温期保温期清盘期清盘期任务：任务：任务：任务：任务：任务：1、引起关注蓄势待发引爆销售深化品牌形象达成销售销售结束塑造品牌扩大销售2、形成热点形象雏形时间：3个月时间：1个月时间：2个月时间：2－3个月时间：12－18个月时间：3个月内部认购期造势借势运势造势借势蓄势运势蓄势1.预热期2.内部认购期3.公开发售4.热销期电视任务引起关注蓄势待发形成热点形象雏形引爆销售深化品牌形象报纸公关新闻促销准业主联谊会（珠江夜游）形象广告形象广告促销信息的发布产品形象广告户外品牌形象广告配合公关活动的信息发布公开发售阶段整合传播进程公开发售阶段整合传播进程送铺租专业市场现场巡回show以旧换新集体购房5.保温期6.清盘期提升品牌形象《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789策略思考策略思考SP点式攻坚PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响有销售力的广告所创造的营销环境作用：作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：手段：现场、节假日、DM等作用：作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段作用：作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：手段：公关活动、新闻房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第一大类卖点：楼盘硬件【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、 专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第二大类卖点：建筑风格【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】 房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第三大类卖点：空间价值【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第四大类卖点：园林主题【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、 欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第五大类卖点：自然景观【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】第六大类卖点：区位价值【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第七大类卖点：产品类型【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】第八大类卖点：人以群分【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第九大类卖点：原创概念【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】第十大类卖点：功能提升【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十一大类卖点：产品嫁接【教育、音乐、艺术、运动、旅游】第十二大类卖点：楼盘软性附加值【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】第十三大类卖点：产品可感受价值【服务、文化、物业、口碑】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十四大类卖点：楼盘及发展商形象【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】第十五大类卖点：居住文化与生活方式【生活方式、品味卖点、文脉卖点】第十六大类卖点：情感【孩子、情缘、亲恩】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十七大类卖点：销售与工程进度【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、 封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢 】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十八大类卖点：创意促销【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、 特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、 开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、 新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：1、居住主题2、荣誉3、品质4、教育概念5、生活方式6、户型7、健康概念8、建筑艺术9、节日促销9、成熟社区9、投资概念9、绿色概念9、服务9、豪宅9、一期公开发售16、全海景17、送礼促销17、一线江景19、发展商品牌19、身份地位19、e概念19、环保概念19、生态概念19、繁华路段24、品味24、错层24、配套设施24、白领24、孩子24、CBD概念24、封顶24、中心花园34、价格34、艺术活动促销34、TOWNHOUSE34、二线江景34、园景34、文脉34、热销34、加推34、加拿大园林34、都市主义44、业主联谊会促销44、人工湖景44、高尔夫44、文化44、物业管理44、交通房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：44、中心区概念44、二期公开发售44、最后一期发售44、现房44、主题园林44、艺术园林44、亚热带园林44、园林规模54、欧陆园林57、音乐概念57、产权酒店57、知情权57、精装修57、奥运村概念57、尾盘销售57、德国风格57、宣言66、折扣促销66、特价单位促销66、各类比赛促销66、开放日促销66、另类促销66、艺术促销66、独立别墅66、酒店公寓66、大户型物业66、山水景观66、水景66、跃式66、复式66、板式66、建材与配制66、情缘66、地铁概念66、内部认购66、板式房开放66、江南园林87、名人效应87、音乐会促销87、表演活动促销87、送私家花园87、运动概念87、河景87、景观87、新工艺新材料87、使用率87、楼间距87、会所《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务公寓111、国际公寓111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区111、澳洲风情111、度假式概念134、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：楼盘硬件卖点1、户型2、配套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率区位卖点1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：空间价值卖点1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台建筑风格卖点产品卖点1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房房地产促销：房地产促销： SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。

是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具 SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段房地产促销：房地产促销：合作目标营销策略促销预算促销目标设计设计市场范围整合折扣率确定时间促销条款竞争性防御产品范围效果测试SP目标SP设计SP评估《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产促销：房地产促销：SP工具分类免费（Free）,印花、免费样品、赠品、优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP房地产促销房地产促销110种：种：1、零首期2、送全屋豪华装修3、送全屋家私4、送空调5、送全屋家电6、送国内旅游7、送国外旅游8、内部优先认购8折优惠9、开盘8.8折优惠10、免1－3物业管理费11、免水电、电视、煤气、互联网初装费12、送私家花园13、购房入户口。

14、送名牌学校入学、入托名额15、购房有机会抽奖得汽车16、元旦节购房优惠17、春节购房优惠18、元宵节购房优惠19、情人节购房优惠20、5.1节购房优惠房地产促销房地产促销110种：种：房地产促销房地产促销110种：种：21、母亲节购房优惠22、儿童节购房优惠23、中秋节购房优惠24、国庆节购房优惠25、重阳节购房优惠26、父亲节购房优惠27、教师节购房优惠28、圣诞节购房优惠29、3.12植树节购房优惠30、6.24荷花节购房优惠房地产促销房地产促销110种：种：31、购房抽奖送半套32、业主自己设计户型33、看房送午餐、水果34、立面揭晓日优惠35、封顶日优惠36、楼型设计获奖优惠37、样板房亮相日优惠38、公关活动促销39、交楼日优惠40、提前入住优惠《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产促销房地产促销110种：种：41、3.15优惠42、购大房间优惠43、购经典户型优惠44、购珍藏户型优惠45、购房优惠车位46、样板房情景体验优惠47、展销会9.7－9.9折优惠。

48、联合促销优惠49、获得荣誉优惠50、旧业主重新购房优惠房地产促销房地产促销110种：种：51、旧业主介绍新业主优惠52、某特殊阶层购房优惠53、首十名买家送装修礼金1万元54、送山景优惠55、送江景优惠56、送湖景优惠 57、送河景优惠 58、首期1.3万，送600元/m²至上装修59、限量发售优惠60、心水价优惠《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产促销房地产促销110种：种：61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、 阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价62、房交会优惠63、及时认购尊享95折64、一次性付清8优惠65、1万元即可入住，5年免息66、送3年地铁费67、送高尔夫门票68、送会所3年健身门票69、送社区6年图书馆门票60、送签约公证律师费房地产促销房地产促销110种：种：71、送价值28万元游艇会会籍72、送高尔夫会会籍73、送特色园林恋景观亭一个74、送印花费75、首5个买家现金回赠2万元76、送两年供楼利息一半。

77、家私套餐优惠券1000元78、免费酒店住宿一晚79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜、燃具80、送黄金生肖礼品一个房地产促销房地产促销110种：种：81、送周年金牌一个82、送纪念名表一块83、俱乐部会籍及免1年年费84、俱乐部及人工湖消费券1000元85、社区游乐入场券及活动券500元86、优先入校及独享学费优惠87、旧房换新居优惠88、现场落订即送现金最高达5000元89、独享2年共16厘租金回报90、提供最长30年按揭房地产促销房地产促销110种：种：91、最高8成按揭92、送9成按揭计划保险费93、送私家园林式泳池94、拍卖优惠95、试住促销96、特价单位促销97、名人效应促销98、各类比赛促销99、征集活动促销100、开放日促销《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产促销房地产促销110种：种：101、业主联谊会促销102、音乐会促销103、表演活动促销104、艺术活动促销105、车房互动促销106、送私家花园促销107、星级管家服务促销。

108、另类营销促销109、房产保险110、送入伙酒席/喜宴房地产策略核心：房地产策略核心：产品产品地段地段社区社区受众受众竟品竟品品牌品牌房地产策略核心：房地产策略核心：街区位区市区项目所在的地段分析三步法硬件软件宏观房地产策略核心：房地产策略核心：产品概念信誉品质生活方式中国市场，50年内主要还是做好产品取得消费者的信任为重中之重房地产接触点规划：房地产接触点规划：无需求有需求必经路段CHECK IN售楼部样板房看楼通道结束四大传媒DM互联网电子邮件鼠标垫日历卡短信息的士贴户外公交车看楼车水牌道旗灯杆旗工地灯箱围墙售楼小姐服务资料架专题片形象广告海报吊旗手提袋户型图形象画册楼书情景销售灯杆吊旗横幅空飘登记房地产接触点规划：房地产接触点规划： 项目售楼部现场户外大型户外硬广硬广软文软文围墙空飘601、602公交等刀旗的士/车亭新新闻闻报报道道电电视视专专栏栏123456789101112元旦春节/情人节/元宵节3.8妇女节/植树节端午节5.1、青年节/母亲节/护士节/地球日儿童节荷花节教师节/重阳节国庆/中秋节/父亲节岁暮/小年平安夜/圣诞节乞巧节年度推广规划：房地产营销策略秘笈房地产营销策略秘笈《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789通常房地产广告传播阶段的划分：预售期预售期开盘期开盘期强销期强销期热销期热销期保温期保温期清盘期清盘期任务：任务：任务：任务：任务：任务：1、引起关注蓄势待发引爆销售深化品牌形象达成销售销售结束塑造品牌扩大销售2、形成热点形象雏形时间：3个月时间：1个月时间：2个月时间：2－3个月时间：12－18个月时间：3个月内部认购期造势借势运势造势借势蓄势运势蓄势1.预热期2.内部认购期3.公开发售4.热销期电视任务引起关注蓄势待发形成热点形象雏形引爆销售深化品牌形象报纸公关新闻促销准业主联谊会（珠江夜游）形象广告形象广告促销信息的发布产品形象广告户外品牌形象广告配合公关活动的信息发布公开发售阶段整合传播进程公开发售阶段整合传播进程送铺租专业市场现场巡回show以旧换新集体购房5.保温期6.清盘期提升品牌形象《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789策略思考策略思考SP点式攻坚PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响有销售力的广告所创造的营销环境作用：作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：手段：现场、节假日、DM等作用：作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段作用：作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：手段：公关活动、新闻房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第一大类卖点：楼盘硬件【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、 专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第二大类卖点：建筑风格【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】 房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第三大类卖点：空间价值【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第四大类卖点：园林主题【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、 欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第五大类卖点：自然景观【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】第六大类卖点：区位价值【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第七大类卖点：产品类型【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】第八大类卖点：人以群分【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第九大类卖点：原创概念【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】第十大类卖点：功能提升【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十一大类卖点：产品嫁接【教育、音乐、艺术、运动、旅游】第十二大类卖点：楼盘软性附加值【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】第十三大类卖点：产品可感受价值【服务、文化、物业、口碑】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十四大类卖点：楼盘及发展商形象【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】第十五大类卖点：居住文化与生活方式【生活方式、品味卖点、文脉卖点】第十六大类卖点：情感【孩子、情缘、亲恩】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十七大类卖点：销售与工程进度【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、 封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢 】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十八大类卖点：创意促销【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、 特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、 开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、 新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：1、居住主题2、荣誉3、品质4、教育概念5、生活方式6、户型7、健康概念8、建筑艺术9、节日促销9、成熟社区9、投资概念9、绿色概念9、服务9、豪宅9、一期公开发售16、全海景17、送礼促销17、一线江景19、发展商品牌19、身份地位19、e概念19、环保概念19、生态概念19、繁华路段24、品味24、错层24、配套设施24、白领24、孩子24、CBD概念24、封顶24、中心花园34、价格34、艺术活动促销34、TOWNHOUSE34、二线江景34、园景34、文脉34、热销34、加推34、加拿大园林34、都市主义44、业主联谊会促销44、人工湖景44、高尔夫44、文化44、物业管理44、交通房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：44、中心区概念44、二期公开发售44、最后一期发售44、现房44、主题园林44、艺术园林44、亚热带园林44、园林规模54、欧陆园林57、音乐概念57、产权酒店57、知情权57、精装修57、奥运村概念57、尾盘销售57、德国风格57、宣言66、折扣促销66、特价单位促销66、各类比赛促销66、开放日促销66、另类促销66、艺术促销66、独立别墅66、酒店公寓66、大户型物业66、山水景观66、水景66、跃式66、复式66、板式66、建材与配制66、情缘66、地铁概念66、内部认购66、板式房开放66、江南园林87、名人效应87、音乐会促销87、表演活动促销87、送私家花园87、运动概念87、河景87、景观87、新工艺新材料87、使用率87、楼间距87、会所《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务公寓111、国际公寓111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区111、澳洲风情111、度假式概念134、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：楼盘硬件卖点1、户型2、配套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率区位卖点1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段房地产卖点排行榜：房地产卖点排行榜：空间价值卖点1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台建筑风格卖点产品卖点1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房房地产促销：房地产促销： SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。

是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具 SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段房地产促销：房地产促销：合作目标营销策略促销预算促销目标设计设计市场范围整合折扣率确定时间促销条款竞争性防御产品范围效果测试SP目标SP设计SP评估《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产促销：房地产促销：SP工具分类免费（Free）,印花、免费样品、赠品、优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP房地产促销房地产促销110种：种：1、零首期2、送全屋豪华装修3、送全屋家私4、送空调5、送全屋家电6、送国内旅游7、送国外旅游8、内部优先认购8折优惠9、开盘8.8折优惠10、免1－3物业管理费11、免水电、电视、煤气、互联网初装费12、送私家花园13、购房入户口。

14、送名牌学校入学、入托名额15、购房有机会抽奖得汽车16、元旦节购房优惠17、春节购房优惠18、元宵节购房优惠19、情人节购房优惠20、5.1节购房优惠房地产促销房地产促销110种：种：房地产促销房地产促销110种：种：21、母亲节购房优惠22、儿童节购房优惠23、中秋节购房优惠24、国庆节购房优惠25、重阳节购房优惠26、父亲节购房优惠27、教师节购房优惠28、圣诞节购房优惠29、3.12植树节购房优惠30、6.24荷花节购房优惠房地产促销房地产促销110种：种：31、购房抽奖送半套32、业主自己设计户型33、看房送午餐、水果34、立面揭晓日优惠35、封顶日优惠36、楼型设计获奖优惠37、样板房亮相日优惠38、公关活动促销39、交楼日优惠40、提前入住优惠《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产促销房地产促销110种：种：41、3.15优惠42、购大房间优惠43、购经典户型优惠44、购珍藏户型优惠45、购房优惠车位46、样板房情景体验优惠47、展销会9.7－9.9折优惠。

48、联合促销优惠49、获得荣誉优惠50、旧业主重新购房优惠房地产促销房地产促销110种：种：51、旧业主介绍新业主优惠52、某特殊阶层购房优惠53、首十名买家送装修礼金1万元54、送山景优惠55、送江景优惠56、送湖景优惠 57、送河景优惠 58、首期1.3万，送600元/m²至上装修59、限量发售优惠60、心水价优惠《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产促销房地产促销110种：种：61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、 阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价62、房交会优惠63、及时认购尊享95折64、一次性付清8优惠65、1万元即可入住，5年免息66、送3年地铁费67、送高尔夫门票68、送会所3年健身门票69、送社区6年图书馆门票60、送签约公证律师费房地产促销房地产促销110种：种：71、送价值28万元游艇会会籍72、送高尔夫会会籍73、送特色园林恋景观亭一个74、送印花费75、首5个买家现金回赠2万元76、送两年供楼利息一半。

77、家私套餐优惠券1000元78、免费酒店住宿一晚79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜、燃具80、送黄金生肖礼品一个房地产促销房地产促销110种：种：81、送周年金牌一个82、送纪念名表一块83、俱乐部会籍及免1年年费84、俱乐部及人工湖消费券1000元85、社区游乐入场券及活动券500元86、优先入校及独享学费优惠87、旧房换新居优惠88、现场落订即送现金最高达5000元89、独享2年共16厘租金回报90、提供最长30年按揭房地产促销房地产促销110种：种：91、最高8成按揭92、送9成按揭计划保险费93、送私家园林式泳池94、拍卖优惠95、试住促销96、特价单位促销97、名人效应促销98、各类比赛促销99、征集活动促销100、开放日促销《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789房地产促销房地产促销110种：种：101、业主联谊会促销102、音乐会促销103、表演活动促销104、艺术活动促销105、车房互动促销106、送私家花园促销107、星级管家服务促销。

108、另类营销促销109、房产保险110、送入伙酒席/喜宴房地产策略核心：房地产策略核心：产品产品地段地段社区社区受众受众竟品竟品品牌品牌房地产策略核心：房地产策略核心：街区位区市区项目所在的地段分析三步法硬件软件宏观房地产策略核心：房地产策略核心：产品概念信誉品质生活方式中国市场，50年内主要还是做好产品取得消费者的信任为重中之重房地产接触点规划：房地产接触点规划：无需求有需求必经路段CHECK IN售楼部样板房看楼通道结束四大传媒DM互联网电子邮件鼠标垫日历卡短信息的士贴户外公交车看楼车水牌道旗灯杆旗工地灯箱围墙售楼小姐服务资料架专题片形象广告海报吊旗手提袋户型图形象画册楼书情景销售灯杆吊旗横幅空飘登记房地产接触点规划：房地产接触点规划： 项目售楼部现场户外大型户外硬广硬广软文软文围墙空飘601、602公交等刀旗的士/车亭新新闻闻报报道道电电视视专专栏栏123456789101112元旦春节/情人节/元宵节3.8妇女节/植树节端午节5.1、青年节/母亲节/护士节/地球日儿童节荷花节教师节/重阳节国庆/中秋节/父亲节岁暮/小年平安夜/圣诞节乞巧节年度推广规划：。