简阳市石桥镇东城新区项目策划案.doc

石桥镇东城新区项目策划案目 录第一部分：市场分析一、城市基本概况 1、宏观市场分析 2、微观市场分析 二、行业基本状况 1、房产市场分析 2、同行竞争者分析 第二部分：项目分析一、项目概况 二、项目优劣势分析 1、优势分析 2、劣势分析 三、项目 SWOT 分析及相应的营销对策 1、项目 SWOT 矩阵分析 2、营销对策 第三部分：项目定位一、目标市场定位 二、目标客户群定位 1、主力客户群分析 2、潜在客户群分析 3、次要客户群分析 第四部分：总体营销策划推广方案一、项目定价策略 1、消费者期望价格统计几比例关系 2、竞争者价格趋势 3、供求价格平衡如下 4、项目定价 二、主题推广策略 1、宣传主题策略 2、广告推广策略 第五部分项目销售计划排期一、销售计划排期 二、各销售阶段战略划分 第一部分： 市场分析一、城市基本概况1、宏观市场分析：【行政划分】：简阳市辖 55 个镇乡, 其中：镇 26 个，乡 29 个；有 797 个村，辖 6925 个村民小组；有居民委员会 77 个，辖居民小组 285 个。

人口统计】：2004 年，全市总人口 1424532 人，其中农业人口 1228129 人，占总人口的86 ％；非农业人口 196403 人，占总人口的 13.8％目前全市人口已达 143 万人口全市人口密度每平方公里为 644 人常年劳务转移输出近 40 万人城市经济】：2002 年，实现国内生产总值（GDP）52.58 亿元，实现地方财政收入 1.28亿元，完成社会固定资产投入 6.8 亿元，实现社会消费品零售总额 15 亿元，城 镇居民可支配收入 6207 元，农民人均纯收入 2060 元2005 年，全市实现市内生产总值 77.79 亿元，增长 14.2%；地方财政一般预算收入 1.87 亿元，增长 21.4%；全社会固定资产投资 21.58 亿元，增长 38.8%；全社会消费品零售总额 24.61 亿元，增长 13.0%；城镇居民人均可支配收入 8378 元，比上年增 加 607 元；农民人均纯收入达 3092 元，比上年增加 328 元2、微观市场分析：【城镇统计分析】：目前项目规划用地居于简阳石桥镇区域，即政府规划中的“东城新区 ”该区域基本情况如下：【城镇概况】：石桥镇位于简城以北3公里处，幅员面积93.6平方公里，下辖43个行 政村，2个居委会，375个社，总人口8.1万人，耕地面积6400多亩。

成渝铁路、318国道横贯全镇城镇经济】：2003年全镇实现国内生产总值3亿元，比上年增长17.7%；实现农业产值0.8亿元，比上年增长5.2%；乡镇企业实现产值4.8亿元，比上年增加22%；实现乡镇企业增加值1.2亿元，工业增加值8860万元，利润1816万元；实现财政收入528万元，粮食生产达到22550吨，农村劳务收入3336万元，农民人均纯收入1943元，比上年增加180元 2004年，全镇实现国内生产总值4亿元，乡镇生产总值5.5亿元，农民人均纯收入达2400元2005年，全市实现市内生产总值77.79亿元，增长14.2%；地方财政一般预算收入1.87亿元，增长21.4%；全社会固定资产投资21.58亿元，增长38.8%；全社会消费品零售总额24.61亿元，增长13.0%；城镇居民人均可支配收入8378元，比上年增加607元； 农民人均纯收入达3092元，比上年增加328元截止2007年，全镇人均收入达3800元以上城镇发展趋势】【目前概况】：石桥古镇在改革开放后的20多年中，因多种原因错失了好几次跨越发展 的良机直到今天，石桥古镇仍显得破败不堪，城镇规划与建设严重滞后，违规修房造屋、河床上建永久性建筑随处可见， “脏、乱、差”问题特别突出。

政府规划】：目前政府将修建“沱四桥” ，连接成渝高速公路与规划中的东城新区，届时缩短了简阳到达成都的车程及时间同时针对石桥镇，政府将重点改造治理，扩大整改范围，加强整治力度，发展政策上，政府给予最大限度的优惠政策，以引资招商其石桥镇后期发展潜力较大二、行业基本状况1、房产市场分析：简阳的房地产还处于市场开发的初步阶段，基本处于简阳当地消化为主,真正的外来买家和炒家基本还未涉足这一级市场.未来几年内,在旧城改造和新城建设步伐加快的情况下，会有大量的项目上马,市场的购买需求会被大量激活,价格上扬的空间较大,预计旧城住宅价格会在两年内达到均价2200-2500元/平方米,新城由于城市配套、生活配套、交通等不完善，价格上涨的幅度和空间较之老城区较慢、但预期的升值空间会很大根据简阳的城市人口20万，超过50%的人回在短期内有购买新房改善居住条件的要求，按人均30平方米计算，市场需求量超过300万平方米，当然还不包括周边乡镇和外来的购房者，因此，根据简阳现在的市场供应量来看，基本还处于卖方市场，受供求关系的影响，房价会有不小幅度的上扬2005年简阳房地产成交量为48.7964万平米，目前简阳房地产成交量仍在不断上涨。

2、同行竞争者分析楼盘名称类别 层数总户数面积范围 价格（元/m2）占地面积建筑面积绿化率容积率建筑密度销售情况 项目位置 开发商多层 7 124m2—140m2 1680海上花园电梯公寓232564户 85m2—121m2 1800（开盘1600，最高2500）160余亩 37万m 2 3.47 简阳市公园后街（人民公园沱江河畔）四川简阳银河房地产开发有限公司多层 7 110m2—146m2 1600银谷·蓝水湾电梯公寓21一期236户 96.5m2—146m2168022.5亩（1.5万m2）3.585万m 242% 2.39 建设中路绛溪河边四川银谷房地产开发有限公司多层 7 85m2—130m2精华逸景 小高层 11472户75m2—123m21650 42.45亩（28.3万m 2）6.6万m243% 2.5 33% 城北安象街安西巷四川精华房地产开发有限公司多层 7 2280 105m2—140m2 1600 住宅25.065万m 2底商 1 3600阳晨·新世界 集中商业区3 2000—4000350亩（23.33345万m2） 商铺4.393万。