第三章 商业房地产投资操作.ppt

第三章 商业房地产投资操作一， 项目拟选择地区市场条件判断即初判断: 从宏观角度判断在该城市或地区发展商业房地产项目的可行性主要从两方面分析: 所在地区的市场状况包括;市场供求状况消费者收入水下和消费水下、ICmULO 发展潜力包括 商业发展状况、市场饱和度、商业GDP比重、 商业房地产热点和市场空白等第三章 商业房地产投资操作二.项目位置选择商业房地产选址的一般原则 最短时间原则，即应当位于人流集散最入便的芭伺主亚活动的下林前提是商业与购物者面对面进行交易所以，传统击业建筑都混杂在居民区中间，但是能着交通改善，购物者的活动范围大天增加，因此距离已经不是次定购物者行为的王要因素而更多地要考虑购物过各所花刘的行车时间区位吻达性原则，指商业用违二圾记分布于交通便捷、易达性好的位辕易达全 9 7 0 村集陆语儿是向 四 避届人 仙有生生上 以提高性休大3芒 天证人注”疡流和拓市福会经济活动的焦点党党成为优先选择的地点 壬过购买琅磊则，是指商业用过要毛近人口币密区，又要接近高收入或消费人日分机区维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人互门槛 第三章 商业房地产投资操作三、项目市场前景、可发展规模及项目定位分析1. 项目市场前景与可发展规模分析一一项目可能的零售额方法: 通过市场调查，建立相关分析模型，测算该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售额的判断，测算该项目的可能零售额，参照所在地区商业设施每平方米的站是 rhoeomiJUInCmULOU2. 项目定位分析依据市场调查结果和第一步的分析结论，结合项目特定位置。

市场潜力、商圈分析等，初步判断项目的目标客户和群体对商家而言，是业态组合，对消费者而言，是消费特征-※商业地产开发定位分析@经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性 人均6DP 业态发展情况10r0闪元 百货商店兴起ET上用会生到届56000美元 | 便利店兴起8000美元 仓储式商店兴起 12000美元 购物中心大发展的时代@交通状况国外大型商业地产 〈Shopping Wall1) 的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mal1的出现提供了可能从交通形式上来说，所谓Shopping Mal1，尤其是郊区的Shopping Mal1，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味普详强老此公信国友 避有兴一全城市涝入了汽车社会，芭省说升姑进从汽车福会y 阔么Shopprng hlal1在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心@8城市化水平依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。

我们把城市的发展分为三个阶段，人 城生和台丙加区和硬十筷市中全及星以2、城市化初级阶段; 城市化率70%以下;3、城市化高级阶段: 城市化率70%以上城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择 刷双阶彼 国| 城市化率ox凡下 | 零售行业的特征: |目| 高业向城市的向心聚集 几何中心聚集 零售行业的特征: 上 高业问城市的二心分项 下人|九何让心发展 零售行业的特征 | | 商业离开城市高级阶段 图| 城市化率7以上上 要全上| 的几何中心向郊区聚集 第三章 商业房地产投资操作四、项目土地取得及政府许可1. 项目土地: 取得方式与程序面积和价格等2， 政府许可: 须得到发发委划局、商业委员会等政府机构的批准第三章 商业房地产投资操作五、项目规划设计1 方案设计， 指南业房地产项目的宏观设证，邢武多为设计建议书，主要包括以下几方面 外部布局，主要指总平布局 内部功能，商业业态的组合 土地利用效率:各商业功能区的建筑面积及比例 室内空办利用率: 华商业基能区的分布。

动线有中| 届尼合约且曲是让合且时呈二人命二全人 内的合理组纳，通过有数引导帘流，以达到最佳的经营效益方案设计是商业房地产项目规划设计的重中之重，是初步设计和施工图设计的重要基础2. 初步设计和施工图设计: 第三章 商业房地产投资操作六、项目规划设计方案的市场化调整由商业房地产市场专家或商业策划公司对规划设计方案进行市场化商业功能化原因: 建筑美学与市场、商业功能的融妈[人 。