2022年物业管理师考试管理实务辅导讲义27.docx

2022年物业管理师考试管理实务精选讲义27二、物业治理机构更迭时治理工作的移交物业效劳合同或前期物业效劳合同的终止，将导致供应物业治理效劳的主体发生变化，物业治理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业治理的移交行为一)移交双方物业治理机构更迭时治理工作的移交包括：—原有物业治理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业治理企业移交前者的移交方为该物业的原物业治理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业治理企业二)移交内容1，物业资料(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等2)业主资料包括：1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等3)治理资料包括：各类值班记录、设备修理记录、水质化验报告等各类效劳质量的原始记录4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业效劳费收缴明细表、修理资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等7)其他需要移交的资料资料移交应按资料分类列出名目，依据名目名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在名目清单上盖章、签名2．物业共用部位及共用设施设备治理工作的交接(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的治理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)；(3)物业治理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应帮助办理变更手续3．人、财、物的移交或交接(1)人员在进展物业治理移交时，有可能会有原物业治理机构在本工程任职人员的移交或交接，承接物业的治理企业应与移交方进展友好协商，双方达成共识2)财务移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交预备工作移交的主要内容包括物业效劳费、修理资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

3)物资财产物资财产包括建立单位供应和以物业效劳费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、修理设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业治理软件、财务软件等三)办理交接手续同新建物业的物业治理移交一样，原物业治理企业退出后的物业治理移交也应当办理交接手续交接手续涉及建立单位、原物业治理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业治理企业等在办理交接手续时应留意以下几个主要方面：(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；(2)各类治理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业效劳费)应明确收取、支付方式；(3)确认原有物业治理企业退出或留下人员名单；(4)提出遗留问题的处理方案四)留意事项(1)明确交接主体和次序此类物业的物业治理工作移交是原物业治理机构将物业治理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业治理工作移交给预备接收的物业治理企业，而不是原物业治理机构向预备承接的物业治理企业直接移交虽然在详细移交工作中可合并进展，但要分清晰移交的主体及责任2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接收、承接时的物业治理运作连接是物业治理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

3)如承接的局部物业工程还在保修期内，承接单位应与建立单位、移交单位共同签订移交协议，明确详细的保修工程、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理状况，并在必要时供应原施工或选购合同中关于保修的相关条款文本4)在物业治理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发觉，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应留意做出相关安排，便于在后续工作中能妥当解决发觉的问题。