上海某房地产公司策划方案fvbk.docx

u 目 录第一章 项目目概况一、 开发单位位二、 地理位置置三、 周边配套套设施四、 规划设计计五、 规划技术术指导第二章 项目目地块特特征分析析一、 地块特征征二、 地块资源源三、 市场基本本面分析析四、 对本区域域房地产产市场发发展的预预估五、 项目竞争争环境分分析第三章 本案案目标客客户分析析一、 本区域楼楼盘客户户分析二、 本案客户户群分析析第四章 项目目定位分分析与评评价一、 项目定位位与评价价二、 关于春之之韵花苑苑产品定定位的描描述第五章 产品品区隔及及产品修修正一、 本案产品品区隔二、 项目机会会点三、 产品问题题点第六章 关于于市场推推广作业业一、 春之韵花花形象定定位二、 项目的市市场推广广定位三、 项目包装装四、 项目本身身素质提提升策略略五、 会所配套套建议六、 物业管理理建议七、 项目有关关提高附附加值的的建议第七章 关于于项目市市场导入入策略建建议一、 推广主题题设计二、 市场推广广台阶三、 精品物业业的塑造造四、 项目推广广步骤第一章项项目概况况一、地理理位置航华一村村一街坊坊位于闵闵行区航航东路航航华一村村71——75号号地块，该该地东临临航华一一村旧公公房，南南接新明明星花园园，西南南面是一一块未开开发的新新明星花花园地块块（与之之相隔接接航东路路），北北靠龙柏柏地段医医院。

基基地位于于航华地地区中心心，周边边是成熟熟的生活活小区，整整个基地地总面积积为1220011.366m2二、周边边配套设设施航华地区区是大面面积的市市区拆迁迁安置区区域，由由于几年年的积累累，周边边的生活活配套设设施已趋趋完备与与成熟1、 交通方面面地理位置置优越，交交通方便便，5119从中中山公园园地铁口口直达航航华小区区，其它它有5——6部公公交车到到莘庄地地铁莲花花站、南南方商城城、徐家家汇、人人民广场场都很便便利，但但由于地地处虹桥桥机场，直直线距离离较长，车车程较远远线路名称称起点终点925BB线航华新村村人民广场场709路路航华新村村延安西路路凯旋路路519路路航华新村村中山公园园739路路平吉新村村梅川新村村945路路航南路新开河中卫线卫家角中山公园园莘华线莘庄华漕87路七宝龙华753路路莲花路地地铁站龙柏二村村911路路万科城市市花园老西门91路莘庄北新泾沪朱线朱家角西区汽车车站936路路龙柏人民广场场757路路虹古路莲花路地地铁站931新新桥路新桥路南浦大桥桥941 虹桥机场场上海火车车站57路龙柏新村村铜仁路48路连云路上海动物物园2、 购物方面面各种购物物条件一一应俱全全，生活活便利，大大型菜场场就在本本案的近近旁，人人寿堂中中药、捷捷强配销销总汇、家家得利超超市、梅梅林正广广和、美美亚音像像、顶顶顶鲜超市市、东方方证券、白白玉兰小小吃、云云都海鲜鲜城、云云都温泉泉浴场、等等日常生生活所需需及消耗耗品的购购买不成成问题。

且且随着地地区生活活配套的的成熟，现现位于航航中路吴吴中路口口的航华华轻纺建建材大市市场也刚刚开业3、 教育方面面有博爱双双语幼儿儿园、小小学、中中学，航航华一小小、航华华二小、航航华中学学均在边边上，同同时市重重点中学学七宝中中学也距距离本案案不远4、 公建配套套医院、邮邮局、银银行齐全全，附近近有人寿寿堂国药药、建行行、上海海银行、工工行、浦浦发银行行、东方方证券等等三、 规划设计计u 整个项目目规划总总建筑面面积1220011.366m2，由五五栋多层层组成其其中744#、775#一一层为临临街商铺铺，商铺铺面积为为8311.7m2规划划设计理理念大体体可概括括为以下下几点：：第一：运运用园林林造景手手法进行行规划设设计第二：清清晰便捷捷的行车车系统第三：方方便、环环境优雅雅的人行行系统，人人车分流流第四：保保证良好好的住宅宅日照，保保证消防防功能u 具体而言言：其规规划结构构采用环环状车行行主干道道框架，使使车辆方方便抵达达各住户户环状状车道围围合出的的系统是是以步行行为主的的静态区区，不受受车辆影影响，达达到理想想的人车车分流效效果住住宅以联联排结构构为基本本结构，充充分利用用空间，营营造环境境景观。

景景观设计计上呈现现整体自自然主义义风格，融融古典自自然主义义的浪漫漫、诗意意与现代代造园的的手法于于一身，注注意住户户私家花花园与公公共绿地地之间的的空间流流动及人人流路线线的精心心安排，利利用常绿绿落叶树树种进行行空间分分隔或局局部造景景力求求营造雅雅俗共赏赏，同时时又时尚尚现代的的居住区区环境景景观u 住宅户型型配合规规划结构构和环境境布局进进行了切切合地形形的整体体设计，在在考虑户户外景观观景色的的引入的的同时，也也保证了了户型内内部的合合理性，做做到功能能分区明明确，动动静分离离注意意小区中中高档的的定位，在在功能配配置、采采光条件件、私密密性方面面较目前前（主流流）房型型中有所所提高，不不仅做到到明厅、明明厨、明明卫、敞敞亮的餐餐厅，更更注意设设置合理理的贮藏藏空间小小区户型型以二室室二厅一一卫、三三室二厅厅二卫为为主，二二房面积积控制在在85..3m22 —1000.9mm2,三房房面积控控制在1109mm2—1277.1mm2,合乎乎目前流流行的小小三房、小小二房的的趋势每每个单元元顶层都都有跃层层，面积积控制在在1222.9MM2—1666.8MM2，由于于顶层配配送大面面积露台台，估计计不会形形成太大大抗性。

u 造型设计计以雅俗俗共赏，落落落大方方为第一一宗旨部部分采用用坡屋顶顶形式，积积极配合合小区优优美环境境，共同同构成高高品质的的小区外外部空间间景观住住宅建筑筑采用三三段式构构图，并并运用简简化的建建筑线脚脚，古典典建筑精精髓外加加折中主主义的建建筑手法法，更大大限度地地为渴望望改善生生活品质质的中产产阶级所所接受，屋屋顶以坡坡屋顶形形式为主主、结合合屋顶平平台、装装饰花架架等手法法，形成成丰富细细腻的建建筑轮廓廓线，并并增加建建筑的亲亲和力u 整体建筑筑风格不不刻意堆堆砌，根根据建筑筑美学规规律反复复推敲每每一个建建筑构件件的比例例、尺度度、以及及构件空空间位置置关系，使使其符合合人们自自然的审审美习惯惯从而产产生一种种朴素大大方的美美感，不不轻易增增加装饰饰性建筑筑构件，尽尽量利用用平窗、凸凸窗、窗窗台、檐檐口、空空调机平平台、阳阳台栏杆杆等功能能性元素素组合成成富有韵韵律和层层次的建建筑立面面 四、主要要技术经经济指标标如下：：序号名称单位数量1基地面积积平方米120001.3362建筑面积积平方米170997.753商业面积积平方米4住宅面积积平方米159111.225容积率平方米1.4226户数户1357建筑密度度%23.448绿化率%359集中绿化化%1510停车位辆5011自行车棚棚面积平方米399五、 具体户型型如下：：序号户型套数面积（mm2）比例序号户型套数面积（mm2）比例A(底))2+2++1286.551.488%B（跃）3+2++22145..91.488%A（标）2+2++1888.225.922%C（1底底）2+2++1385．332.222％A(跃))3+2++22122..91.488%C(2底底)3+2++23117..72.222%B（底）3+2++24118..12.966%C（1标标）2+2++12088.1114.881％B(标))3+2++222121..516.229%C(2标标)3+2++220122..214.881D（1标标）3+2++28120..95.922%C（2跃跃）3+2++25147..43．7%%D(2标标)2+2++18100..95.922%C(1跃跃)3+2++25126..73.7%%D(1跃跃)4+2++21157..70.744%E(1标标)3+2++28127..15.922%D（2跃跃）3+2++21137..70.744%E(2标标)3+2++28109..05.922%E(1跃跃)4+2++32166．．80.744%E(2跃跃)3+2++21152..60.744%第二章 项目目地块特特征分析析一、 地块特征征l 该地块规规模不大大，但地地处航华华地区，其其北面为为虹桥机机场，该该区域被被沪青平平公路、延延安路高高架、七七莘路、环环西大道道等各交交通要道道所包围围，地理理位置优优越。

l 本地块地地处航东东路有一一段距离离，周边边均为成成熟小区区，给人人较辟静静的感觉觉，十分分适合居居住l 由于本案案附近拥拥有的楼楼盘不是是很多，仅仅有地理理位置不不是很优优越的沪沪青平公公路旁的的新景苑苑与本案案的施工工进度相相仿，且且随着本本案附近近的复泰泰华庭销销售的近近半，龙龙柏地区区西郊龙龙柏香榭榭苑销售售尾声的的到来，本本案将成成为当地地购买的的又一焦焦点但但是，该该地块规规模较小小，物业业管理和和小区内内部环境境的塑造造都将是是一个抗抗性较大大的问题题，如何何在这两两方面作作足文章章抵消不不良抗性性将是本本案成功功销售的的重要课课题二、 地块资源源分析与与评价D 具体而言言，航华华一村一一街坊地地处于航航华地区区中心，该该地区是是由华漕漕镇政府府所属华华漕房地地产开发发公司开开发的大大面积拆拆迁安置置经济房房（航华华一村至至四村），人人居密度度很高，小小区整体体感观印印象不是是很好但但经过几几年的时时间积累累，这一一地区已已形成成成熟的公公建配套套设施，周周边有邮邮局、医医院、人人寿堂国国药号、工工行、学学校、东东方证券券等公建建配套，有有十余条条通往全全市各地地的公交交线路，工工作、生生活均较较为便利利。

D 航华一村村的地理理位置资资源概括括而言，主主要体现现在以下下方面：：1、地块块优点综综述：1） 相对较低低的居住住成本和和较高的的生活质质量 周边设设施配套套较齐全全，公共共交通较较方便，相相较一些些市郊区区域新开开发的小小区，无无论从经经济成本本还是时时间成本本，都会会有较大大的节余余再者者，由于于便捷，使使居住者者在除工工作之余余的业余余生活会会更加多多采，社社交活动动会更加加频繁，相相对生活活质量更更高2） 地区人气气很旺，而而周边竞竞争个案案不多，销销售压力力相对较较小除复泰华华庭、新新景苑二二个面向向航华区区域客的的商品房房楼盘外外，该地地区新盘盘上市很很少现现存的航航华地区区老经济济房房型型陈旧，面面积也偏偏小，无无法满足足当地居居民改善善生活。