金海湾营销策划报告.docx

第一部分分 市场分分析一、 黄岐总体体楼市概概况 黄岐地地区位于于广州的的珠江大大桥的西西侧，与与荔湾、海海珠、芳芳村、白白云区四四区紧密密相连，珠珠江从西西向东贯贯穿而过过，形成成了“一河两两岸”的环境境优势黄岐镇整整体面积积19..8平方方公里，共共有4..4万居居住人口口静态分析析19855年，南南海县就就根据黄黄岐最近近邻广州州的地理理优势，将将黄岐定定位于南南海县的的开发区区，计划划在黄岐岐大力开开发房地地产119899年底，黄黄岐由乡乡升级为为镇后，更更加加大大力度开开发房地地产，但但售价均均较低，买买家也都都是来自自广州做做生意的的四乡客客近年年来，随随着房地地产业越越来越成成熟，黄黄岐的房房地产也也不断改改变，取取得了不不菲的成成效，现现如今黄黄岐的楼楼盘知名名的有名名雅花园园、白天天鹅花园园、珠江江半岛花花园等它它们具有有以下一一些共性性特点：：1、 市场前景景 由由于紧靠靠广州市市区，黄黄岐素有有“中山九九路”之称，随随广州楼楼市的迅迅速发展展，黄岐岐的楼市市也有长长远发展展镇政政府也越越来越重重视黄岐岐镇的房房地产行行业，专专门请来来中大的的教授对对黄岐的的规划进进行重新新的布局局和修改改，规划划将对楼楼宇与环环境的协协调越来来越重视视，市政政的参与与将使黄黄岐的房房地产行行业在市市场化的的基础上上朝着良良性、健健康的方方向发展展，对整整个房产产行业有有着促进进作用。

也也因此黄黄岐的楼楼盘将在在房市上上扮演越越来越重重要的角角色2、 环境 黄黄岐的一一个自然然特点是是珠江从从西向东东贯穿而而过，现现如今大大多在售售楼盘在在江边建建立，如如名雅花花园、珠珠江半岛岛花园、白白天鹅花花园，江江景成为为这些楼楼盘的一一大卖点点，同时时小区也也因江景景而使得得环境清清新怡人人，当然然仅有江江景是不不够的，发发展商也也越来重重视小区区内的环环境建设设例如如建设亮亮丽的景景观，铺铺种大面面积的绿绿化，这这些措施施使得环环境不断断美化，从从而使居居住不仅仅仅是住住宿而成成为一种种享受3、 交通状况况 由由于黄岐岐与广州州相连，黄黄岐与广广州间的的交通十十分方便便现在在黄岐陆陆路已有有2866、2881、1132、2205、881、1127等等线路公公交车往往返广州州，同时时水上巴巴士昼夜夜穿梭于于两地之之间水水路、陆陆路的交交通便利利在很大大程度上上有利于于在黄岐岐居住在在广州工工作或去去广州游游玩的居居民现现如今，在在整个交交通情况况不断得得到改善善的情况况下，每每个知名名小区都都会针对对自身情情况开通通屋村巴巴士或设设私家码码头，这这些更方方便了买买家。

4、 配套设施施 随随着经济济的发展展，黄岐岐的市政政配套不不断完善善，从以以前的一一个以耕耕作为主主的地道道乡村变变为今日日的小型型都市，商商业娱乐乐设施已已不再依依赖于广广州，连连美食也也不逊色色同时时住宅小小区也为为了吸引引顾客，纷纷纷修建建会所，可可享有一一些室内内的休闲闲娱乐设设施，以以及泳池池、网球球场等健健身娱乐乐设施每每一个小小区内的的配套已已越来越越齐全，从从而各方方面的满满足业主主而据据了解，黄黄岐将会会有豪华华的歌剧剧院、现现代化的的运动场场等，配配套方面面也有着着发展前前景5、 价格 黄黄岐楼盘盘的价格格与以往往相比有有着大幅幅度的跨跨跃，在在以前据据悉黄岐岐的楼价价仅数百百元每平平米，而而如今黄黄岐的多多层、小小高层楼楼盘价格格为30000元元左右，高高层则贵贵些，例例如名雅雅小高层层、多层层为33300元元/M22，高层层为42200元元/M22，珠江江半岛花花园为228000元/ M2这样样的价格格与广州州楼市相相比，仍仍占有绝绝对优势势，广州州的楼盘盘只有白白云、海海珠、芳芳村等区区的一些些楼盘价价格才能能与之相相比，但但在楼盘盘素质上上却不能能相比。

因因此黄岐岐的楼盘盘受到一一些价格格承受力力较弱的的顾客欢欢迎6、 购买阻力力 由由于黄岐岐镇南海海市，虽虽然拥有有绝对的的近广州州优势，但但始终有有出了广广州的感感觉，最最直接的的便是打打，从从黄岐打打到广州州便算是是长途，甚甚至过了了一条街街，便有有市话和和长途之之分，这这种感觉觉是十分分强烈的的，并且且在水、电电等费用用上高于于广州，而而市场中中广州人人与南海海人几乎乎各占一一半买家家，这些些潜在因因素都将将会对广广州的潜潜在消费费者产生生作用 由由于黄岐岐的楼盘盘有这么么一些优优点，也也有其一一定的潜潜在阻力力但整整体的发发展趋势势是好的的，但市市场发展展具有不不可控性性，楼市市的竞争争也日趋趋激烈，只只有对市市场不断断的研究究、分析析，针对对具体情情况作出出专业化化的销售售建议，采采取有效效的措施施，才能能在市场场中立于于不败之之地动态分析析 楼市的的变化具具有不可可控性，但但可以根根据其发发展规律律及客观观的一些些影响因因素寻找找其发展展趋势，并并作出相相应的判判断 20000年楼楼市出现现了以往往所不及及的繁荣荣景象，不不但有众众多的楼楼盘纷纷纷开售，以以求搏得得一席之之位，而而且消费费者在诸诸多方面面的决定定和影响响下纷纷纷采取购购买，因因此出现现了兴旺旺的景象象。

黄岐的房房地产市市场也出出现了较较好的发发展情形形1、价格格走势黄岐的房房地产价价格今年年出现了了一些波波动，楼楼市价格格呈季节节性波动动，楼市市价格有有升有跌跌，刚开开年楼价价有升势势，但稍稍后特别别是四月月份有较较强跌幅幅，但随随着“五一”节的来来到，价价格有所所回升，后后呈平稳稳上升趋趋势，但但十月份份后又出出现跌势势附图：月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月价格3400036000320003100033000325003300034000345003300032000315002、 销售走势势 今年的的楼市销销售是喜喜人的，在在开年后后的一段段时间的的导入期期后，楼楼市在“五一”这个假假日经济济的影响响下出现现了前所所未有的的旺景，“五一”假日这一段时间楼市销售再现了火热情形，有的楼盘出现了争相购买的情形，一般楼盘的销售额也远远超过以前的几个月在接下来的几个月，争相楼市稍稍有些冷却，但幅度并不大，但随着时间的推移进入了十月份，这个时候也就是一年的最后的销售旺季来到，“十一”的节假日出现了“旺场不旺财”的情形，于是各楼盘又纷纷采取新的方式以吸引消费者，特别是在价格方面。

因此，销售的业绩有所上涨，但消费者则有许多仍采取观望态度，以等待年前的几个重大节假日的到来3、 销售方式式的走势势 目前房房地产销销售的方方式主要要为广告告宣传和和展销会会两种 广告宣宣传是销销售的重重要方式式，广告告的投放放量是销销售方式式的重要要体现，在在今年中中上半年年除了“五一”之外，广广告的投投放量基基本较少少，除了了个别的的一些楼楼盘开盘盘前大量量的导入入广告以以引起注注意力，一一般的楼楼盘则集集中在一一周的五五、六、日日三天，早早一些的的为周四四，而到到了下半半年，广广告的投投放出现现了变化化，周二二的报纸纸也出现现了楼盘盘广告，并并且在上上半年的的广告中中，以大大版幅的的为主，年年中有一一段休整整期，也也就出现现了投放放广告的的楼盘数数目减少少，版面面缩小的的情况，但但快到年年前的这这段时间间又回到到原来的的大篇幅幅，并且且总量上上超过全全年的所所有时段段 展销会会方面，配配合着广广告的投投放，展展销的时时间出现现延长，如如最近出出现的某某个楼盘盘的楼盘盘展销会会为122月8日日到明年年1月88日，整整整一个个月之久久，而不不比以往往的仅仅仅是周末末或周五五加上周周末的两两三天而而已，并并且优惠惠措施也也是以往往所不及及的。

4、 销售手法法 黄岐区区各个楼楼盘的广广告宣传传中维持持了较高高的市场场触及率率，最多多的是名名雅花园园，在十十月份率率先打出出了“反摊宣宣言”，长时时间的反反摊之后后，借被被国家建建设部授授予全国国住宅小小区唯一一“文明服服务示范范窗口”之机作作大篇幅幅的广告告宣传珠珠江半岛岛花园则则先打出出免分摊摊销售发发展商提提出“放心购购房承诺诺”后又打打出入住住后仍可可退房的的口号中中南花园园也借着着发展商商成立十十五周年年，推出出十成330年按按揭、一一次性付付款8..8折优优惠的方方式，以以吸引消消费者反摊宣言”以及“免分摊”均是在政府刚刚宣布采取新的房屋面积计算方法的时候推出来的，可见各楼盘的销售对政策、法规越来越重视，对大的环境的适应二、 潜在消费费者消费费行为分分析个体特征征1）年龄龄特征———购房房人群年年轻化据问卷市市场统计计得知，中中青年是是购房主主体人群群，大以以26~~35岁岁的人群群最为显显著，占占有很大大比例（443%），从从20岁岁到400岁年龄龄段的占占有711%；附图：2）背景景特征———非土土生土长长的广州州人比重重增加 非土生生土长的的广州人人的比重重在不断断的增加加，约占占1/33以上的的比重，为为38%%，广州州的本土土人占662%；；3）文化化程度———文化化水平在在不断提提升 据统计计潜在消消费者的的文化程程度集中中为高中中至本科科，占885%，为为市场主主体；4）职业业特征———管理理层人员员集中化化国营、外外贸、私私营企业业的管理理人员占占71%%，他们们成为购购房的主主力军；；附图：5）交通通工具的的使用购房主体体的交通通工具仍仍为公交交车为主主，其次次是摩托托车、出出租车，其其中自驾驾汽车的的约占111%。

2、家庭庭特征 1） 家庭庭构成以三口之之家（夫夫妻和一一个小孩孩）为主主，占442%，其其次是四四口之家家和两口口之家分分别为222%和和14%%，这些些构成购购房的主主体；附图：2） 家庭收入入据统计局局最近调调查统计计得知，潜潜在消费费者的总总体平均均家庭月月收入为为48002元，要要高于普普通市民民，其中中高学历历者为553577元，年年轻者为为51553元，非非土生土土长的广广州人为为52660元，这这三项本本身又是是相互交交叉的而而具体到到职业上上则是外外企管理理人员559211元，私私企管理理人员552377元，个个体经营营者为554700元也也因此，这这些高收收入者是是市场的的潜在消消费主体体3、 购房要素素分析1） 购房目的的以改善居居住条件件的二次次购房为为主占443%，其其次是首首次置业业占344%，对对于本项项目而言言，应以以二次置置业者为为目标客客户；附图： 2） 购房房要素的的考虑价格为首首选，占占69%%，其次次是周边边及区内内环境因因素占553%，交交通便利利性占550%，地地段占441%，由由此可见见，这几几大因素素是购房房者考虑虑的首选选，只要要把这些些需要的的做好，也也就不难难得到购购房者的的认同；； 附图：： 33）地段段考虑据调查统统计得知知：在被被调查的的对象中中海珠区区、天河河区为消消费者所所优先考考虑，这这些地段段也是目目前房地地产开发发的热点点，其次次是荔湾湾区和东东山区，选选择荔湾湾区、东东山区的的客户以以土生土土长的广广州人为为主，而而且现在在住荔湾湾区的人人大部分分均考虑虑荔湾区区，同时时也了解解到海珠珠区板块块、珠江江新城板板块、天天河北板板块为潜潜在消费费者较为为感兴趣趣的。