2017鹿邑商业项目业态定位报告（终）.ppt

鹿邑县商业项目业态定位报告 市调工作梳理 公司策划团队本着多维度真实调查和理性分析原则 开展了市调工作 业内人士访谈 PART1 了解宏观窥探市场走向 PART2 认识鹿邑熟悉城市脉络 PART3 熟悉竞品方可百战不殆 城市市场研判 竞品营销分析 宏观政策分析 报告框架 PART4 审视自身把握机会研判 项目规划定位 PART5 精准规划紧跟市场需求 项目定位执行 财政部发布 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知 下调契税营业税 取消144平 红线 限制 2月19日 2月2日 央行 银监会发布 关于调整个人住房贷款政策有关问题 的通知 不限购城市首套房首付最低降至两成 2月17日 央行官网发布通知 从2月21日起 职工住房公积金账户存款利率 已调整为统一按1年期定期存款基准利率即1 5 执行 6月3日 国务院办公厅发布了 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 要求落实鼓励个人出租住房的优惠政策 2月29日 中国人民银行决定 自3月1日起 普遍下调金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2016年第一次降准 3月23日 5月1日起 营改增正式实施 建筑业和房地产业适用11 税率 二手房税率仍按5 征收 下半年 相对平稳 但因城施策 地方性调控增多 2016年房地产市场政策一览表 宏观市场 北京购买首套普通自住房首付不低于35 购买手套非普通自住房首付不低于40 9月30日 8月11日 苏州市居民申请2套贷款 需提供2年内累计1年纳税社保正面 首套房首付20 已有一套及以上 停止贷款 8月31日 对在武汉市拥有1套房居民家庭 二套房贷款首付最低40 10月3日 武汉部分区域首付比例提升至25 二套房首付比例提升至50 本地人最多可购2套房 外地人限购1套 10月1日 将在郑州市对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下 不含180平方米 的住房 10月2日 暂停向拥有2套及以上住房本市居民出售新建商品住房 与此同时 重点查处捂盘惜销等违法违规行为 2016年房地产市场政策一览表 宏观市场 2016年下半年至今实行分类城市 分类调控政策 一二线楼市调控政策不断收紧 并持续扩大区域 一二线城市全面观望 售量锐减 三四线城市政策发酵 市场回暖 一二线城市限购限贷调控布局 宏观市场 1 本地限购2套外地限购1套 2 首套住宅首付35 二套住宅首付50 北京 1 本地限购1套 2 外地首套房首付40 天津 1 本地限购3套 外地限购1套 2 首套房首付30 二套房首付40 济南 1 本地限购2套 180 以下 外地限购1套 180 以下 郑州 1 本地限购2套 新房 外地限购1套2 二套房首付调至8成 单身限购1套南京 本地限购2套 外地限购1套 5年以上纳税或社保证明 上海 本地二套房首付提升至50 外地限购1套杭州 1 本地限购3套 外地限购1套 1年社保 2 二套房首付80 贷款未结清 第三套停贷苏州 1 本地限购2套 144 以下 2 外地最多购买1套 144 以下 厦门 1 本地限购2套2 外地最多购买1套合肥 1 同一身份自然人 法人限购1套2 二套首付提升至40 成都 1 本地限购2套 2 二套房首付提升至50 三套房限贷武汉 1 本地限购2套 2 外地最多购买1套东莞 1 外地限购1套 3年以上纳税或社保证明 2 二套房申请公积金贷款 首付比例调至70 广州 本地人不可买第三套三亚 1 外地限购1套 5年以上纳税或社保证明 2 单身限购1套 二套房首付提至70 深圳 1 本地限购1套 新房 2 二套房首付提至40 无锡 三四线房地产市场政策刺激 宏观市场 房地产市场小结 宏观市场 2017年房产市场调控长效机制建立 一二线城市中心人口外溢 三四线城市房地产市场迎来了发展利好 一二线城市 三四线城市 VS 16年上半年 高歌猛进 量价齐升16年下半年 全面观望 售量锐减17年 至今 售量探底 价格松动 16年上半年 促销主流 成交回升16年下半年 价格上扬 售量回暖17年 至今 库存告急 量价齐升 碧桂园 2016年 碧桂园新增土地储备规划面积中 一二线城市占比为22 三四线城市占比为78 2017年6163亿元可售货值中 约43 的目标市场为三四线城市 保利 2016年保利地产通过招拍挂 合作 并购等方式完成项目拓展112个项目 其中多数位于三四线城市 绿城 建业 根据建业地产公布的数据 上半年合约销售金额达60 6亿元人民币 较去年同期上升18 而在60 6亿元销售额中 来自三四线城市的销售额占到九成以上 打造绿城小镇 以全新产品线 差异化产品挖掘三四线项目价值 国内一线房企动向 宏观市场 房地产市场业界声音 宏观市场 一线房企在河南项目 宏观市场 截止2017年地产20强房企全部进入郑州市场 同时除了本土房企老大建业持续并深入地市外 恒大 碧桂园 万达 绿城 绿地等一线房企先后进军河南地级市场 一线房企 建业运营模式 宏观市场 河南代表性企业开发模式 建业地产 从开始的 品牌价值链 搭建 到后来 系列性 系统性 运作模式所形成的口碑效应 以及 合作化发展 的品牌价值延伸 一度使建业成为河南 省域化品牌地产领袖 型企业 开发历程建业地产自身定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商 建业在 2007中国房地产百强企业名单 中位列第41位 并荣膺 2007年中国中西部房地产公司品牌价值TOP10 第一名 2002年 被业界称为 建业模式 的建业省域化发展战略全面启动 目前建业的房地产业务已扩展至河南省多数地级城市 形成全省布局 那么 房地产市场调控长效机制建立对鹿邑有哪些影响 鹿邑县房地产市场预判 宏观市场 开发商格局 竞争白热化 品质楼盘附加值需求 一二线城市政策收紧 开发商逐步进入三四线城市 市场竞争加剧大型开发商对小型开发商冲击性较为严重 房地产行业重新洗牌 合并拿地 小型开发商逐步被市场淘汰 随着品牌开发商进入 品质楼盘逐渐被认可 城市共融性增强 客户对品质楼盘需求增加 鹿邑 河南省直管县 古称鸣鹿 真源 苦县 谷阳 仙源 位于河南省的东部豫皖交界处 东临安徽省亳州市 西接淮阳县 北靠柘城县 南望郸城县 总面积1238平方公里 是连接中原经济区和皖江经济带 长三角的枢纽 鹿邑县东临南北交通大动脉京九铁路干线 G35济广高速公路和G105国道 北靠东西方向亚欧大陆桥陇海干线铁路G30连霍高速公路和310国道 境内禹亳铁路 永登高速公路与G311国道 S207省道和S214省道均在城区交汇并向周边地区环形辐射 北离商丘市陇海铁路商丘站60公里 鹿邑是一个典型的内陆农业大县 主要农作物有小麦 玉米 高粱 棉花 烟叶等 鹿邑 城市概况 城市经济 近五年来城市GDP持续增加 增长率维持在10 以上 经济发展整体向好 经济地位 鹿邑发展潜力巨大 近年来 鹿邑县坚持以科学发展观为指导 着力壮大经济规模 大力推进结构调整 致力实现发展转型 经济社会实现了又好又快发展 鹿邑先后被确定为 河南省循环经济试点单位 河南省首批产业集聚区 河南省承接沿海发达地区梯度转移重要承接地 河南省先进产业集聚区 全国农产品加工创业基地 城市经济 城市概况 城市人口 城市概况 数据截止到2015年 产业集聚区是城市发展的增长极 强化老城区的核心地位 通过极核带动 规划在各组团内确定区级中心 形成城市发展触媒 以推动各组团建设 起到 发动机 作用 鹿邑产业优势十分明显 目前 鹿邑已初步形成了 粮食食品 尾毛纺织 医药日化 皮革皮鞋 等支柱产业 开展以商招商 产业链招商 拉动经济 坚持 老子立事 老子立产 老子立文 老子立城 曲仁里老子文化产业园区规划上升为省级战略 老子学院 涡河湿地公园等一批文化旅游项目正式启动 还将老子故里文化旅游景区 涡河湿地公园 惠济河湿地公园 千年银杏树 孔子问礼处连点成线 实现了文化旅游与生态旅游的有机链接 鹿邑城市化进程图示 城市发展 城市概况 近期到2015年 鹿邑县中心城区人口37万人 用地规模40 33平方公里 中期到2020年 鹿邑县中心城区人口42万人 用地规模45 17平方公里 远期到2030年 鹿邑县中心城区人口64万人 用地规模67 86平方公里 房地产市场快速发展 鹿邑实现跨越式发展 金字塔型 中间阶层扩大 餐饮 信息 咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入白领 中产阶层 私营经济 制造业发展产生的个体户 私营业主 外出做生意的客户群体 初步预计 鹿邑县的新增人口主要由三部分组成 现代服务业及高新技术产业从业人员 本地及乡镇子女上学 经商发展受城市化进程影响 涌入城市的新客群 1 伴随经济回暖 鹿邑县城以及乡镇阶层人员收入不断增加 逐渐成为鹿邑县城的购房主力 多为一次置业 2 鹿邑县城市进展加快 城市框架拉大 随着拆迁扩大将涌入大量客户群 房地产市场需求增大 低收入阶层 低端产业工人占绝对主导 中高收入人群 公务员 国企管理层 私企业主 劳动密集型的城市 鹿邑县人口结构变化示意图 多元化重点发展的经济强县 城市人口 城市概况 市场发展格局 城市概况 县域城镇空间结构 拥河延展 四区联动四区 老城区 行政商务新区 产业集聚区 老子文化改革发展试验区方案 采用 廊道分割 极核带动 轴向发展 的空间发展模式廊道分割 利用现状自然水体 基础设施廊道以及卫生防护廊道 将城市有机分割 形成若干组团 凸显 组团式 结构形态 极核带动 产业集聚区是城市发展的增长极 强化老城区的核心地位 通过极核带动 规划在各组团内确定区级中心 形成城市发展触媒 以推动各组团建设 起到 发动机 作用 轴向发展 结合规划的极核中心 确定 十字 轴线 确定城市发展框架 使城市建设近远期结合 持续协调发展 促进 鹿亳联动 市场发展格局 城市概况 北部板块产业集聚区东南板块 旅游区 改革发展试验区西南板块 行政商务新区南部板块 老城区 老城区 行政新区 产业聚集区 鹿邑县城板块功能分区 城市概况 第二梯队 东部板块 旅游区 第一梯队 西部板块 南部板块 政务中心 老城区 第三梯队 北部板块 产业聚集区 市场发展格局 城市概况 城市职能 中国老子文化之乡河南省经济社会发展先进县河南省园林城市等荣誉称号全国粮食生产先进县城市性质 鹿邑县政治 经济 文化中心豫东沿边区域性中心城市世界老子文化名城 背景小结 城市概况 城市经济 国民经济快速稳定增长 保持年增长率10 以上 初步完成了以食品加工 尾毛纺织两大主导产业和家居制作 医药日化两个辅助产业的产业结构 城镇居民收入逐年拉升 对于生活水平要求也将逐步拉升 城市人口 城市人口基数大 位列周口第七人口大县 同时也是劳务输出大县 预计2030年城镇人口达到64万人 潜在消费需求大 发展规划 以老城区为起点 重点打造西部板块及东部旅游板块 城市框架进一步扩大 预计2020年鹿邑县中心城区人口42万人 用地规模45 17平方公里 对于居住市场需求旺盛 城市格局 目前城市发展以紫气大道为轴线向东西发展 重点发展西部商务中心区和东部旅游区 随着老城区市场逐渐饱和 西部板块随着行政商务新区建设 区域价值逐渐被认可 2015年1月至2016年2月鹿邑县挂拍出让土地58宗 面积2690 0615亩 其中工业17宗 住宅28宗 商服10宗 公共服务2宗 科教文卫1宗 土地供应明细 房地产市场 土地成交明细 房地产市场 数据来自国家土地信息网 土地成交数据 房地产市场 2015年至2016年2月鹿邑县挂拍出让土地58宗 其中以住宅 工业用地最多 工业成交10宗 面积430 74亩 住宅成交10宗 面积280 92亩 16年至今鹿邑市场没有新成交土地 15年最高成交130万元 亩 预计现在地价基本上在150 180万 亩 土地供应成交明细 房地产市场 出让土地280 92亩 市场供应46 82万 容积率2 5 15年土地供应量预计已全面入市 市场存量按供应量60 计算 2017年存量基本在28万 按照月均去化2万 月计算 需要去化14个月 土地。