城市更新地区的城市规划标准与准则编制探讨.doc

《城市规划》2011年4期 2011.4深圳城市更新地区规划标准编制探讨贺传皎，李江【摘要】从深圳城市规划标准的由来与演变入手，分析当前城市转型背景下城市更新工作对 规划标准的新需求，进而构建针对更新地区的规划标准与准则的主体框架;在对比介绍香港、 上海、长沙等城市在规划标准编制方血经验的基础上，探讨深圳城市更新地区规划标准的编 制思路及主要内容；并对当前更新规划编制与审批中问题比较突出、需求比较迫切的更新对 彖、更新范用、更新模式、功能引导、开发控制、公共设施等标准做了探讨性研究，以期能 够完善《深圳市城市规划标准与准则》的体系结构，满足政府精细化管理需求关键词】规划标准，城市更新，深圳URBAN PLANNING STANDARD OF URBAN RENEWAL AREAS IN SHENZHENHE Chuanjiao, LI JiangABSTRACT： According to the origin and the development of urban planning standard of Shenzhen, this paper firstly pointed out that the practice of urban renewal has produced new demand of urban planning standard on current urban transformation background , then the attempts on rebuilding the main framework of the planning standard and guideline aimed at the renewal areas are interpreted. Secondly, on the contrast of the practices of planning standard between Hongkong, Shanghai, Changsha and Shenzhen, the route and main contents of urban planning standard of urban「enewal areas in Shenzhen are explored・ Some core elements of urban planning standard of「enewal areas in Shenzhen are further discussed, such as「enewal objects, renewal scope, renewal pattern, land-using control, development control and public facilities・ The new system structure of the Urban Planning Standard and Guideline of Shenzhen should satisfy the demand of government precise management.KEYWORDS： planning standard, urban renewal, Shenzhen1深圳城市规划标准的演变与发展趋势1.1深圳城市规划标准的由来与演变深圳自成立经济特区开始，高速成长背累下的城市建设压力不断增大，规划管理所血 临的问题不断增多。

为了适应改革开放和土地有偿使用的需要，1989年，深圳借鉴香港规 划经验制订了《深圳市城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)，作为指导城市规划和建 设的地方标准1997年《深圳市城市总体规划(1996-2010)编制完成后,为将城市建设 成为现代化的国际性城市，适应城市规划建设的标准化、规范化、法制化管理要求，制订了 97版《深标》97《深标》提出《深标》适用年限应与城市总体规划同步，每隔五年讲行一 次修编，因此于2002年对97《深标》进行了全面检讨和修订工作，并于2004年4月1 LI 起施行04《深标》是深圳市人民政府批准并颁布实施的政府规范性文件，取消了地方标准 编号，目前处于适用期1.2从指导新建地区向指导更新地区转型深圳的发展超出了一般城市的进化历程，由于自身功能升级和替代周期过快，城市内 新旧杂陈、高低共处，城市发展LI益面临土地空间、环境、人口、能源资源方瓯的瓶颈约束 和巨大压力其中，空间资源不足是制约城市快速发展的主要因素，根据报新统计，截至 2009年全市陆域可建用地规模不足150平方公里，如果保持以往每年近30平方公里的扩张 速度，剩余可建设用地仅可利用5年左右。

为了寻找新的发展空间，需要最大限度对现有空 间资源进行潜力挖掘和优化调整，因此，城市更新成为深圳城市转型的迫切要求随着深圳城市从外延扩张向内涵提升转型，《深标》也将逐步从指导新开发地区的规划 标准向指导城市二次开发的城市更新规划标准转型，而现行的04《深标》对于城市更新地 区的要求主要遵循国家《城市居住区规划设计规范》，仅对I口居住区改造后的绿地率、人均 绿地率、住宅建筑口照标准、建筑间距几项指标进行了规定，缺少系统、全面的规划标准与 准则当前在市场动力推动下，很多改造行为已自发进行，突出表现为城中村与I口工业区的 改造，这些改造行为亟需受到有关技术及管理规定的指导和约束在04《深标》实施五年 后，在再一次启动修订T作之时，有必要针对深圳的实际情况和需求，在04《深标》中增 加有关“城市更新”的标准与准则2更新地区规划标准经验借鉴香港、上海、广州、北京、南京、长沙等地均在其总体规划层面制定了城市更新的专 项规划作为城市更新T作总的指导方针，并制定了相应的技术规定作为实施总体规划和专业 规划的指南和依据，分析其相关经验，以有效指导深圳的城市更新2.1香港个案控制与弹性的教育设施标准由于深圳的城市规划体系以及《深标》的制定在很大稈度上受到香港的影响，因此城 市更新方面借鉴香港经验也是-1•分必要的。

但不同的是，《香港规划标准与准则》（以下简称 《港标》）中不包括城市更新方血的专项内容，市区重建工作由专门机构——市区重建局主 持和负责，开发强度主要以个案控制方式为主与深圳类似，香港也是地少人多、土地资源紧缺的城市，对部分占•地规模较大的公共 配套设施制订了相对弹性的建设标准以教冇设施为例（见表1）,《港标》中规定，无须特 别为幼儿班与幼稚园预留土地在中小学的规划建设中，如某些土地适合作兴建小学Z用， 但未能达到所指定的参考地盘血积要求，或者达到参考地盘面积要求但形状不合适，则可予 弹性考虑为了善用十地资源和迁就不同的地盘限制，可按个别情况考虑接受较为创新的校 舍设计，例如高建校舍，混合发展的校舍等，但须按照政府内部就采纳灵活的校舍设计而议 定的安排来办理，而拟议混合发展的用途则应与学校的功能协调表1深圳与香港小学初中生均用地标准对比Table 1: the contrast on the standards of land-using for junior middle school and primary school studentsbetween Shenzhen and Hong Kong深圳生均用地面积（m7人）香港生均用地面积（m7人）18班小学13.95-16.916.7524班小学13.89 ~ 16.946.0330班小学14.00 ~ 17.046.3630班初中&00 -9.535.39《港标》中虽不包括城市更新方面的专项内容，重建项忖主要以个案控制为主，但H教冇设施弹性标准一定程度上解决了城市更新地区设施配建难的问题，值得深圳借鉴。

2.2上海密度分区控制与低标准的教育设施上海对城市更新地区的开发强度控制与新开发地区相同，都遵循中心城密度分区的统 一要求，但是针对I口区的教冇设施提出了一套较低标准，以解决旧区改建中配套设施相对缺 乏、而用地不足的矛盾例如在《上海市中心城强度分区研究》中，对于中小学、幼稚园、 敬老院用地血积、容积率给出了“改造区”与“开发区”两套不同的标准，新开发区对应用 地面积、容积率数值以上海市工程建设规范《城市居住区公共服务设施设置标准》 (DGJ08-55-2020J10189-2002)为依据；旧区改造对应数值考虑到旧区改造的难度,用地面 积取标准的50%,学校(儿童、老人)规模取标准的80%,则容积率为标准的1.6倍2・3长沙针对“旧城区改建”单独编制一套规划标准《长沙市城市规划技术标准与准则》中有“I口城区改建”单独一章，从改建准则、用 地布局、用地标准(见表2)、历史文化遗产与传统风貌保护、道路与停车场(库)、建筑拆 建比六方面对城区的改建规划进行指引和控制通过规定拆建比来达到控制改建地区开发 强度的目标，一般性II」区改建建筑拆建比为1:1.5〜1:2.5,历史文化街区为1:1十.地利用效 率较低的危房区改造，拆建比可适当加大。

表2《长沙市城市规划技术标准与准则》与《城市用地分类与规划建设用地标准》人均用地标准对比Table!: the contrast on the standards of land-using for urban land category between Changsha andShenzhen用地名称《国标》人均用地长沙旧城人均用地(m3)公共设施用地-8-15工业用地10〜250-4道路广场用地7〜1510-15绿地>95-10其中：公共绿地>7>7长沙和上海部对I口城地区制定了一套有别于新区的规划标准，具体内容有所区别，上 海主要针对公共设施，而长沙从各个方面都给出了I口城区改建的标准，并且在用地标准、道 路与停车场及建筑拆建比等方血给出了具体指标，但是两个城市的规划标准适用对象不明 确、指标设置相对简单、部分内容缺失，对于像深圳这种更新内容复杂的城市较难适用，因 此，深圳需要对规划标准的适用对象及具体要求进行系统、全面的研究3深圳城市更新地区规划标准与准则的体系框架3・1城市更新对规划标准的需求如果想通过《深标》全面有效地指导城市更新规划工作的推讲，就要进行全方位、多 层次的规划控制，其控制内容也丿应在适应具有深圳特色的五层次规划体系中得到反映。

根据 相关规划编制管理与技术规定-可以得出各层次规划对城市更新地区规划编制内容的规定在城市总体规划层面，划定城市更新范I韦I，确定城市更新的原则、方法、标准和要求 在《深圳市总体规划(2007-2020)＞的编制过程中,对城市更新的对象、规模、原则、模式 等方血做了相应规定，其中规划标准主要为更新对象分类、更新模式界定几方血；在近期建 设规划及年度实施计划层面，确定近期土地供应、城市更新改造和其它川地功能结构调整的 区位；在分区规划层面，原则提出城市更新重点地区及相关政策建议；在法定图则层面，说 明I口城改造时必须满足的前提条件和土地开发强度的基木规沱，来枚造政策不明确地区的规 划控制实行“开天窗”的方式，待时机成熟后再进行规划控制；在改造专项规划层面，对规《深圳市城市规划编制管理办法》深圳市规划局2007.03《深圳市规划局城市规划编制技术规定》深圳市规划局2007.03 划编制区内改造项目的范围、目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道 路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划就04《深标》而言，城市更新地区对规划标准的需求主要反应在总体规划、法定图则 及改造专项规划层曲：其中总体规划是相对宋观和原则性的需求，主要是对更新对彖和更新 模式等的界定；法定图。