中房信郑州房地产市场年报.doc

2010年城市房地产市场研究报告20102010年郑州房地产市场年报目 录序 言 ……………………………………………………………………………………………3第一篇 背景篇 …………………………………………………………………………………5第一章 政策环境分析 6一、综述 6二、政策盘点 6第二章 经济环境分析 17一、国内经济环境 17二、郑州市经济环境 19第三章 行业发展 24一、开发投资 24二、建设规模 25第二篇 市场分析篇 29第四章 土地市场 30一、土地供求分析 30二、商品房土地成交排行榜 39三、典型地块分析 42第五章 商品房市场 48一、市场综述 48二、供求分析 49三、供应分析 49四、成交分析 51五、区域分析 54第六章 商品住宅市场 57一、商品住宅供求分析 57二、商品住宅供应量分析 59三、商品住宅成交量分析 63四、商品住宅成交价格分析 67五、商品住宅存量分析 69六、案例分享：森林湖 71第七章 办公市场 83一、市场综述 83二、供求关系分析 84三、市场供应量分析 85四、市场成交量分析 87五、成交均价分析 90六、办公物业销售TOP10 91七、个案分析 93第八章 商业市场 96一、市场综述 96二、供求关系分析 96三、市场供应量分析 97四、市场成交量分析 99五、成交价格分析 102六、商业物业销售TOP10 103第三篇 预测篇 105第九章 2011年房地产走势预测 106一、市场概述 106二、供应量预测 107三、成交量价预测 108第四篇 区域数据篇 109一、金水区 110二、郑东新区 111三、管城区 112四、二七区 113五、中原区 114六、惠济区 115序 言2010年的脚步匆匆过去，新的一页即将展开。

回顾近年来的房地产发展历程，伴随着中国经济的起伏变迁，房地产业经历了凤凰涅槃、浴火重生般的发展奇迹2010调控年，宏观调控政策一浪高过一浪，旨在抑制投资投机炒房，缓解通胀压力，未来楼市何去何从，扑朔迷离……2008全球金融危机殃及池鱼，我国经济和房地产遭受创伤，好在国家及时力挽狂澜，在08年末“10.27”等一系列大政方针的扶助下，2009年房地产市场迅速走出低谷，实现华丽转身，形势一片大好，然而房价飙升超乎了人们的想象，引起了中央的高度警惕和担忧，进入2010年，新“国十条”，“国五条”，年内7次上调存款准备金率，事隔三年10.20首度加息、12.26再次加息，房产税被提上议事日程，十余省市出台限购令、郑州市限购也将出笼……大有山雨欲来风满楼之势，事实上，“暴风雨”是真的来临了！然而，面临史上最严厉的调控措施，房地产业依然具有良好的抗压性，“大雪压青松，青松挺且直”，房地产似乎总能独善其身，具有置身于世外的超然境界！这恰恰也正是房地产业的魅力所在，显示出房地产业顽强的生命力和超强的抗风险能力看郑州市场，冰火两重天的景象正盛——一边是冰冷的高压政策，一边是火热的市场行情市场，史上最严厉的调控年里，郑州房市再次演绎了量价齐升的胜景；房企，经历2009年以来的火热行情，销售顺畅，资金宽裕，手头“不差钱”；消费者，似乎什么也阻挡不住刚性购房的热情，抑或必需，抑或保值，抑或恐慌，彻夜排队、日光盘的盛景不断上演；房价，2008年金融危机，郑州住房价格上涨12%，2010年遭遇“史上最严厉”调控，郑州住宅价格破“6”、上扬了近21%、办公物业价格破“8”、上扬了62%，商业物业价格破“万”、上涨了27%，均创造了历史最高记录；铁的事实印证了，郑州房市再次续写了“金刚不倒”的传奇！房价坚挺。

一方面由于供不应求、通胀预期、境外热钱、流动性过剩、大盘典型楼盘价格带动及购房者恐慌性追涨等多重因素的共同作用，助推房价不断上行，而另一方面也昭示了郑州作为区域中心城市，随着城市化进程的加快和城市框架的拉大，其吸引力和首位度在不断加强，伴随着经济的快速崛起，房地产作为支柱产业发挥了其生力军的作用! 然而，房价是一把双刃剑，适度上涨有利于拉动经济增长，过度上扬则有损于房地产业和国民经济健康发展于是寻找一个“度”，则成为房地产人未来共同追求的目标不以物喜，不以己悲2011年，我们有理由保持乐观，但严厉调控雷声未息，其“滞后效应”和“后劲儿”也不容小觑，因此同样需要我们拥有谨慎的态度第一篇 背景篇第一章 政策环境分析一、综述受2008年国际金融危机的冲击，2009年我国实体经济经济一度陷入低迷，GDP增长“保八”面临考验在这样严峻的情况下，始于08年底，国家及地方采取了积极的房地产“救市”政策，以及09年积极的财政政策和适度宽松货币政策，促使我国房地产业逆转颓势、华丽转身，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用然而伴随着楼市形势的日益转好，房价高涨、地王频现等问题也日益暴露出来，地方政府过于宽容的保护性政策也日渐暴露弊端，由此从2009年年底开始，中央政府审时度势，对有关政策的存续及力度做出了适度调整，政策基调由“积极宽松”向“适度宽松”过渡。

2010年可谓是最“牛”楼市调控年，楼市利空政策层出不穷，盘点楼市的关键词，映入眼帘的是：国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、土地增值税、国五条、限购令、提高存款准备金率、增加存贷款利率、保障房、闲置土地……这其中最具代表性的应是调控、限购、加息、房产税2010年注定是不平静的，楼市调控一轮又一轮，房地产市场将会因此发生重大嬗变二、政策盘点1、土地政策方面n 国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》【政策回顾】3月8日，国土资源部10日发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策CRIC简评】该通知除了确保房地产用地供应和及时开发外,“19条”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为通知对抑制高地价，减少地王是有好处的，而且更规范的土地出让环节的运作流程，对开发商的要求也进一步提高，从而会抑制地价但至于对房地产土地市场影响的深浅程度，还要看各地方政府的执行情况n 《2010年度全国住房用地供应计划》出台【政策回顾】4月15日，国土部发布《2010年度全国住房用地供应计划》，我国今年住房用地计划拟供应量为18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。

今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房超过去年全国实际住房用地总量CRIC简评】增加供应住房用地批售和政策性用房、中小套型商品房占比，会形成对楼市的有效供应，缓解目前楼市供求紧张态势，有利于房价的理性回归n 6月3日国税总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》【政策回顾】土地增值税监管升级继5月19日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，6月3日国税总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力度升级《通知》明确土地增值税预征下限除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用CRIC简评】土地增值税从严征收，将对开发商的资金和利润形成比较大的负面影响目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1%左右，而实际清算的很少，如果按照5月份公布的两个细则严格实施，对于开发商的利润和现金流都会产生较大的负面影响，对于部分已经按照规定预提充足的公司，则对公司当期现金流会产生较大影响，对利润的影响力度较小。

具体影响取决于执行力度土地增值税清查的执行力度一直不太严格，地方政府是否会按照规定按累进税率执行以及实际的执行效果有待观察n 国土部、住建部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》【政策回顾】9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展《通知》从住房用地供应和审批以及批后监管等多方面对各地提出了明确要求，并增加了一些限制性条件这将直接打击当前房地产用地开发过程中的一些不良现象，如囤地《通知》要求各地根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地《通知》要求，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让《通知》要求，对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。

要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1对于土地市场，《通知》要求严格土地竞买人资格审查根据国发10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动为了防止企业囤地，《通知》要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件CRIC简评】此次两部委通知，最大意义在于传递出调控可能继续收紧的信号，这一切都是房地产调控走向深入的明证可以看出中央政府对楼市的调控决心毋庸置疑，新一轮调控方案已经酝酿成熟，其基本思路是“遏制投机购房需求，加快增加住房有效供给，并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合从这个层面来看，从土地市场下手，对楼市深层次“顽症”进行系统“手术”的调控“组合拳”力度不可小觑2、财政金融政策n 央行年内七次上调银行存款准备金率【政策回顾】央行年内7次上调存款准备金率，大型金融机构的准备金率普遍调至18.5%，部分大型银行则已经达到19％的历史最高水平。

2010年上调存款准备金率时间一览表l 2010年12月20日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点l 2010年11月29日  中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点l 2010年11月16日  中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 l 2010年10月11日 中国人民银行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点l 2010年5月10日  中国人民银行上调大型金融机构存款准备金率 存款准备金率正式变更为17%l 2010年2月25日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点l 2010年1月18日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准。