论按揭的法律属性.pdf

湘潭大学硕士学位论文论按揭的法律属性姓名：彭湘军申请学位级别：硕士专业：法律·民商法指导教师：谭九生20080428I摘 要 按揭担保方式从中国香港传入大陆以来，在个人住宅商品房买卖中，已经成为需要贷款购房的买受人首选的付款方式，成为银行最能接受的发放贷款的最佳方式，也是商品房出卖人乐意接受的付款方式然而，在我国立法机关制定的法律中，这一方式并没有得以承认，在全国性立法文件中，没有正式使用“按揭”这一词汇 商品房按揭起源于英美担保制度 ，经历了普通法、衡平法、成文法三个阶段的发展按揭制度在中国香港不断发展成熟，产生了楼花按揭与楼宇按揭两种形式，并形成了自己的特点按揭制度在二十世纪九十年代传入中国内陆后，与中国的具体实践相结合，又形成了具有中国特色的按揭制度 由于我国在立法上并未明确规定按揭制度，对于按揭的法律属性，学者们主要有抵押说、质押说、让与担保说的不同看法各种观点各执一词，争论激烈，又难以形成一种具有压倒性的通说，从而引起人们认识上的混乱 按揭有楼花按揭与楼宇按揭两种方式从运动发展的角度来看，楼花按揭具有阶段性，即应将整个楼花按揭过程分为两个阶段加以考察楼花按揭分阶段有利于从错综复杂的按揭关系中抓住本质，廓清按揭的法律属性。

这两个阶段的分界点是房屋建成竣工验收合格，房产商为购房人办理好房地产证在此分界点前楼花按揭的法律性质是权利质押，即购房人将其对房产商享有的期待权质押给银行；在此分界点后楼花按揭的法律性质是抵押，即购房人将其已拥有所有权的房屋抵押给银行对于楼宇按揭来说，其属于不动产抵押的一种特殊形式与此同时，为了强化购房人在权利质押阶段的权利保护，应当赋予预告登记以物权公示的效力，并在此基础上完善预告登记制度 关键词：按揭；抵押；期待权 IIAbstract Since mortgage (a way of guarantee) was introduced from Hong Kong to China Mainland, in the transaction of commodity house for civilian use, it has become the first choice for the people who want to buy house, the most acceptable way for the bank to grant loans as well as the best way of payment for the seller to accept. However, in the rules that our country's legislature makes, this way of guarantee is still not acknowledged. Even, in the nationwide legislative rules, the word of “mortgage” has never been used formally. The mortgage of commercial building originates from Anglo-American legal system. It has experienced three stages: legal mortgage, equitable mortgage, and statute law. The system of mortgage has growing to mature in Hong Kong. It has produced two kind of mortgage form: one is mortgage of future estate , the other is mortgage of building. It has formed own characteristic. It spread to China Mainland after 90's of twenty centuries. It combined Chinese concrete practice and came into being its peculiar form.. Since mortgage form has not regulate clearly in legislation in our country, as to the law nature of mortgage, many scholars have all kind of argument ,for example, theory of hypothecation, theory of impawn ,and theory of transferred guarantee . Various viewpoint each has its own opinion, and argument is fierce .It is difficult to form one kind of saying to overwhelm the others. It leads to confusion. Mortgage has two kinds of forms: one is mortgage of future estate , the other is mortgage of building. Viewing the problem from the angle of motion and development, mortgage of future estate has stages that should be divided in two stages .theory of stages can explain law nature of mortgage .The line of demarcation is that the building is finished and the houses property businessmen handle the real estate certificate qualifiedly. The law character of the front stage is impawn, the legal character of the subsequent stage is hypothecation .The purchaser of “building flower” pledges a bank to expect that the person enjoys the house property. As to the mortgage of building, it is one peculiar form of real estate mortgage. At the same time, we should grant the effect of standing against the others to the advanced register and should perfect the form of advanced register on the foundation. Keywords: mortgage；；hypothecation；；the right of expect 湘潭大学湘潭大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。

除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担 作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅本人授权湘潭大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文 涉密论文按学校规定处理 作者签名： 日期： 年 月 日 导师签名： 日期： 年 月 日 1引 言 按揭由中国香港传入大陆，经过大陆吸收、改造后，注入了新的内涵，很多方面发生了变化，成为与抵押、质押、让与担保有所区别的一种新的担保物权形式按揭已成为商品房买卖贷款中，银行、开发商、商品房买受人三方当事人都能接受的最佳付款方式、最佳担保方式，在个人住宅商品房买卖中广泛应用，基本取代了商品房买卖中的其它物的担保方式。

然而，作为一种新型的购买商品房的资金融通方式，按揭在我国毕竟还是新生事物，我国《城市房地产管理法》 、 《担保法》 、 《商品房销售管理办法》 、 《物权法》等相关的全国性的法律、法规对商品房按揭的法律属性尚无明确规定，尚未使用“按揭”一词现行法律、法规仅从商品房抵押或商品房担保贷款层面予以规制，与银行实际采用的操作方式并不对应这导致在商品房按揭中产生的纠纷，难以用现行的法律、法规加以调整 因此，为引起立法部门的重视，廓清期房按揭不同阶段的法律属性，尽快建立和完善我国个人住宅商品房按揭法律、法规体系，防范实践中房产商一房多卖等现象的发生，促使其健康、有序地发展，对商品房买卖按揭的法律属性进行深入、系统的研究，是极其必要的 随着我国住房体制改革的发展和住房商品化制度的推进，个人住宅商品房买卖成为住房交易市场的主流，各大银行按揭业务量扩大，按揭作为大量存在于商品房买卖中的客观事实，备受学术界关注，学术界近年来就按揭的法律属性的认定争论激烈，主要有不动产抵押说、质押说、让与担保说等，但各学说与按揭的实践存在一定的差异，并不能完全解释清楚按揭在不同阶段的法律属性 本文认为，从运动发展的角度来看，按揭具有明显的阶段性。

以房产建成并办理抵押登记为界，期房按揭可划分为两个阶段，前一阶段的法律属性为权利质押，后一阶段的法律属性为不动产抵押为此，本文就按揭的法律属性以及制度构建作了初步的探讨由于本人研究水平及本文篇幅所限，其研究尚还肤浅，还有诸多理论问题需要进一步深化、修正和完善 2第 1 章 按揭制度的发展演变 1.1 按揭的词源 中国大陆的按揭一词来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“mortgage” 的翻译 英文 mortgage 由词根 mort 和 gage 复合而成 其中， mort 来源于拉丁语 mortum，其意义为“永久，永远” ，gage 原文为“质押，担保” 二者合在一起，便具有“永久质、死担保、死质”的含义①对于 mortgage,在我国的法律文献中，一般将其译为“抵押” ②在我国香港，则将其译为“按揭” ③ 有学者认为，在中国古代， “按”有押的意义，从字面上来看，按与押都有“压住不动”的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但“按”的这一意义主要在客家人中使用 “揭”实际上是 mortgage 一词的后半部分（gage）的音译，故将 mortgage 译为按揭。

④ 依英美法学者见解，近代法上的 mortgage，从其本意来说，是指为担保债务人债务的履行，由债务人将一定的财产的权利转移于债权人，债权人在债务人不履行义务时，可以取得担保财产的绝对的所有权⑤ 一定财产上利益的贷款人或债权人为 mortgage 的担保权人，为了担保而让与一定财产利益的人，被称为 mortgage 的设定人 担保权人在 mortgage 交易中获得不动产上一定的财产利益， 只要设定担保的财产保持与债权相当的价值，那。