叶集金天地商贸城整合推广方案1.doc

金天地商贸城下一阶段整合销售推广计划一、前一阶段销售状况总结目前金天地商贸城 6、7、8 号楼住宅销售进入收尾阶段， 主要剩余为六楼住宅，自然去划难度不大 目前来看， 住宅市场目前刚性需求仍然维持高位， 所以住宅销售不列入本案重点研究对对象 目前金天地商商贸城观山路沿街商业去划较慢， 仅有少量位置较好的铺面出售其次为商业内铺，虽然价格极具优势，但是市场销售进展缓慢二、前一阶段销售状况及窜在外问题分析目前销售主要难点在于商业销售，究其原因， 第一、叶集整个城市商业体量决定， 目前，叶集商业不是在飞速扩展，而是主要依靠商业转移来完成商业发展，以前叶集商业主要集中于老街，后来全部转移到民强路，后来又被史河路代替，这些代替的的代价，是对旧有商业颠覆性的变化 而不是完善整个商业格局，产生新的商业业态因此，观山路替代史河路商业是必然， 但是前提是史河路的落幕为代价这个是最根本的原因，也是叶集商业发展动能不足的现实第二， 就金天地商贸城商业本身，最大问题不是市场问题，而是真个项目的营销思路问题， 其中关键有包装和执行力问题，这个也是销售最常有的问题，是决定一个项目成败的关键首先看包装，项目如何，包装成功，市场自然看好，商户自然汇集。

而商业顺势而成 如果一个在当地龙头的战局龙头地位的项目，包装却在二流档次，无疑客户信心会大打折扣 执行力方面是多方面的， 这个在以后的实践中再详细提及第三，招商力度不够，目前来看， 项目运作到今天，招商进展明显缓慢，目前商户出现大量观望情绪，与招商前期力度不足有很大关系第四、目前来看，最核心的仍然是市场信心不足问题，一方面与政府房地产政策有很大关系，同时本项目表现出的整体形象，也让客户产生犹豫观望的情绪，由于是在叶集这个小地方，风声很快， 大家信心自然受到不小的影响，究其以上诸多原因，我认为，目前当务之急，就是尽可能的兑现现有的市场承诺，给市场以信心，同时，尽快论证酒店式公寓的可行性计划，采取销售和资金回流两种形式，尽快地回流资金， 确保后期项目的完成根据目前剩余物业情况， 可分为三大组团进行去化，第一组团为商业内铺， 第二组团为观山路沿街商业，第三组团为彭台路沿街商业，同时进一步论证汽车站酒店公寓可行性第一组团主推广思路将围绕招商进展和市场信心重塑展开，推广由头可以为 商铺加推方式，同时针对客群采取压迫式销售策略，即在大范围加推的同时，利用招商进展和市场价格杠杆，逼迫购买人群不再观望，同时通过售楼部采取适度涨价来吸引客群，逼定客户。

第二组团观山路沿街商业， 将围绕主题商业街的思路来撬动市场， 由于本项目即将有一批交房客户， 家装市场需求日益显现， 同时叶集也缺乏相关规模市场， 因此设立家居装饰主题市场有利于迅速向城商业氛围， 同时为后期内街建材市场做好衔接过渡 本商业街区形成，对于销售可以有很大辅助作用， 对本地购买市场， 可以采取大规模招商团前来洽谈购买成为促销的动因，从而带动本地市场销售在第二组团成功销售后，可以进一步实施第三组团销售酒店式公寓目前面临的问题可能在于叶集投资市场的缺乏， 或者本地市场过于谨慎， 对于酒店公寓，我认为，即使首付一半，如果保持高回报的话，仍然会有不小的市场因为一般的商业，年回报一般也就在 6%-8% ，由于总价较高，回报可能还不到以上的水平，但是酒店公寓回报水平将远远大于商业回报如果市场仍有疑虑的话，可以考虑 5 年后 120% 价值回购三、下一阶段销售执行计划目前的任务分为三个阶段需要尽快完成的第一阶段， 销售推广准备阶段， 主要完成项目推广物料准备， 大约在 2 周时间全部完成：第二阶段，营销推广执行整合完成阶段，根据制定计划完成销售动作，约在 3-4 周时间执行完毕；第三阶段，根据执行情况，进行宣传推广计划修正，再制定下一阶段的推广计划。

第一阶段分为三个组成部分， 第一为媒体推广计划， 第二为销售活动准备计划， 第三为招商商业推广计划第一阶段物料准备时间表： [ 起始时间 8 月 27 日（周五） -9 月 10 日（周五） ]时间时间 阶段任务 主要内容 执行人媒体推广物料准备部分8月 27日——8月 30商业销售单页制定商业卖点提炼，主力韩石 宋学军日设计完毕印刷及其派送商业产品展示，商业销售部蒋岩岩8月 31-9 月 6 日印刷招商进展展示，项目完毕招商推广9月 7 日开始派发派[公寓房试点推广 ]发时间另行计划8 月 27 日—— 8 月 31 外环线围墙（工地围 商业卖点提炼，主力 韩石 宋学军日设计完毕墙）包装设计制定商业产品展示，商业广告公司9 月 1 日—— 9月中下围墙墙体制作施工招商进展展示，项目旬（待定）招商推广8月 27日——8月 31日设计完毕施工待工程部核准制定8月 27日——9月3日设计完毕8月 30日——9月 18日设计完毕9月 9日——9月 20日外环线商业主通道设一期商业形象展示工程部，计（门楼设计）建筑设计院需要确定临时还是永久大牌及路牌墙体设计商业卖点提炼，主力韩石 宋学军更换商业产品展示，商业广告公司叶集汽车加油站大牌招商进展展示，项目大牌选址，项目广告乡镇沿街墙体招商推广位布置新址选定张总1、 史河路民强路交叉口2、 金寨县霍邱县主要路口形象大牌3、 叶集高速路口大牌4、 观山路沿街龙门架或导旗5、 观山路沿街住宅顶部广告牌过街条幅项目销售加推宣传韩石 宋学军叶集主要交通路线主要为加推商业街内广告公司铺，同时计划加推主题商业内容短信发布商业加推，商铺新卖韩石叶集、金寨、霍邱等点等销售部蒋岩岩、杨金9月 10日商业网站开始规划，待协商后确定销售活动准备8月 27日——9月 10日派送完毕9月 7日——9月 20日派送完毕9月 5日——9月 20地浩数量约在15 万条短信公司短信客群; 本项目以购买网站宣传结合商业管理公司进招商部行销售推广商业管理公司老客户带新客户活动赠送老客户节日礼品销售部蒋岩岩杨金浩（中秋节）建议礼品为月饼票或者食用油品给与老客户现金奖励建议每户 500-800 元[注：以老带新客户只限于商业客户 ]本地、乡镇、异地销针对叶集，三元，孔销售部蒋岩岩杨金浩售推广活动店进行派单活动执行招商部许成针对金寨，霍邱，六安等地进行派单活动同时寻求异地代理洽谈，建议异地固定销售人员销售代理活动费用为每户千分之二的扣点，广告投放配合主要为短信。

解决集中周末看房问题电影周推广活动计划在 9 月初天气条金天地办公室日派送完毕 主要在叶集进行推广，同时使情况外，在周边现在乡镇选择推广招商商业推广活动件允许的情况下，进 叶集文化局电影放映行未名广场电影周活 队动活动主要目的：借助电影周进行商业推广，主要针对商业新卖点，同时结合内铺，观山路商业，彭台路商业，针对性推广同时采取看电影有大奖活动，只要在去售楼部领取抽奖票据，就可以参加抽奖，大奖设立电动车，折叠直行车，扑克牌等三个奖项重要吸引人流9 月 1日—— 9月 5招商推介会推广活动主要商业推广招商部许成日前期准备主题商业招商活动其中按招商进度可分商业管理公司9 月 6日—— 10月 5汽车类品牌推广活动为汽车品牌类招商推日前后选时间召开精品家私、家居饰品介会，家居品牌推介类品牌推广会，还有就是餐饮美餐饮美食街区主题推食推介会，广活动9 月 1日—— 9月 7商业推广和招商网站项目介绍，招商信息招商部日前期准备设计发布，商家信息发布物业管理公司9 月 8日—— 10月 5销售信息发布，开发日后商谈网站制作公企业介绍，相关配套司执行政策发布第二阶段，营销推广执行整合完成阶段，根据制定计划完成销售动作，约在 3-4 周时间执行完毕；第二阶段分为三个组成部分， 第一为媒体推广执行计划， 第二为销售活动执行计划， 第三为招商商业推广执行计划。

第二阶段物料准备时间表： [ 起始时间 9 月 11 日（周六） -10 月 8 日（周五） ]时间时间 阶段任务 主要内容 执行人媒体推广物料派发部分9 月 7 日开始派发派发时间另行计划商业销售单页派送 商业卖点提炼，主力 销售部 XXX主要区域：叶集，三 商业产品展示，商业元，孔店，金寨，货 招商进展展示，项目邱，六安等 招。