合肥市新慧金水岸项目定位报告.ppt

新慧、金水岸项目定位报告新慧、金水岸项目定位报告区位条件区位条件u项目位于合肥市“141”规划的北部城市组团2020年北部组团规划建设用地70平方公里，着力打造宜居、制造、生态、休闲之城u阜阳北路高架兴建，这将提升其连通北部组团与市中心的枢纽地位，真正实现新老城区的无缝对接，并且这也传达了一个信号—北城将迎来跨越式发展，成为合肥真正的副中心，升值潜力不可估量，北城的明天让人充满期待u项目东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一高尔夫球会，北靠城市绿化休闲带，西临北部新城金融商业区现状交通：现状交通：u蒙城北路作为通向项目的主要干道展现了城市形象和提升了城市品位，是合肥北部门户的迎宾景观大道；u项目主要依靠蒙城北路与老城区联系，通往项目的元一路在修建之中，目前路况后者较差；u项目目前对外缺乏公共交通交通条件交通条件地块四至地块四至地块地块本案本案东东双凤湖西西待开发土地南南元一高尔夫、欣欣家园北北待开发土地项目地块东南面被双凤湖所环绕，西北面为待开发的土地目前小区内高层住宅和商务会所已封顶，主干道已竣工，景观绿化正在施工中现周边人气不足，生活类配套设施匮乏，缺乏居住氛围地块四至现状地块四至现状本项目规划指标本项目规划指标规划功能规划功能居住用地居住用地容积率2.33建面72万M2占地面积228001M2总户数933绿化率40%物业类型住宅、别墅、商业项目指标项目指标对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：政策政策政策政策区域区域区域区域客户客户客户客户两天内，两大调控政策相继出台两天内，两大调控政策相继出台-2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，俗称“新国八条”-2011年1月27日，上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。

u2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，当前需要一直楼市过热使资金重回实体经济；u2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，但是调控后市场很快回暖；u特别是自2010年4季度以来，部分城市住房成交出现量价齐升的势头，限购；因此，在2011年1月，中央再度出手调控楼市保障房保障房财税政财税政策策信贷金信贷金融融土地政土地政策策政府监政府监管管新国新国八条八条•增加土地供应•大力推广“限房价、竞地价”•加强闲置土地处置•合理确定本地区年度新建住房价格控制目标•主要城市拥有2套后不能再购房•严格实行地方政府问责制•加快建立个人住房信息系统•多种方式增加保障房供应•上海重庆开征房产税•不足5年全额征收营业税•加强土地增值税征管的监督•房贷：二套最低首付6成•土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明调控政策对市场需求的影响直接调控政策对市场需求的影响直接n不同客户所受影响：不同客户所受影响：--豪宅买家、投资客户受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买--首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望--首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望n后市研判：后市研判：--高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买--地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期--商务公寓、商铺间接受益--外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落--价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销客户类型客户类型影响程度影响程度主要影响原因主要影响原因不同物业影响不同物业影响豪宅买家大一般拥有多套物业，限购下不能再买高端住宅、别墅等影响大首改买家较大二套6成，首付门槛提高中高端住宅受影响首次置业者不大利率优惠幅度减少外围首置型楼盘受影响较小投资客大限购、首付提高、营业税增加、房产税开征影响投资性住宅受影响，商务公寓、商铺则受益首次置业类刚需客户将成为未来市场主力首次置业类刚需客户将成为未来市场主力从近期合肥市主要开盘项目来看，各开盘项目销售差别明显拉开，实质上正在悄悄的发生分化，由于改善型需求和投资性购买被限制，公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑，高性价比项目备受关注，并取得良好销售业绩。

未来一段时间首次置业类刚需客户将成为未来市场主力对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：政策政策政策政策区域区域区域区域客户客户客户客户北部组团一主城、四组团、一个滨湖新区”的 “141”城市空间发展格局给合肥明天的发展指明了方向合肥远景规划u利用放射性道路的轴向拓展性，带动蒙城北路（长丰段）周边的居住地区的开发u建设、景观优化以及生态品质的提升，推动合肥北部组团的快速发展u大规模的居住用地规划为打造北部宜居生活区奠定了基础u世纪金源、恒盛等大型高端楼盘的进驻无疑为北区的发展锦上添花  黄色为居住用地  蒙城北路附近用地规划远北北城房地产区域格局    近北近北板块客户源：主要承接主城区外溢客户产品均价：5700-7000元/平米主力户型：80-120平米代表楼盘：中国铁建国际城、龙源 丽景、祥源上城国际等主要开发商：中铁建、祥源房产等远北区域客户源：85%为长丰县进城客户产品均价：4000-5000元/平米主力户型：70-110平米代表楼盘：群盛共和城、恒泰悦城主要开发商：福建群盛集团、恒泰房产群盛共和城恒泰悦城丰大金色里程中铁建国际城金都华庭上城国际四季华庭u目前远北区域开发较晚，楼盘少，均价低。

u近北区域开发楼盘众多，逐步呈现高端主城化的趋势别墅的发展趋势别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅将进入精品化时代，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出现重大调整，档次不断升级、功能不断延伸，由原来以自住、商务为主，到现在自住、投资、休闲度假并重随着国家加大对土地的调控，别墅开发用地越来越少，土地越来越稀缺，别墅开发逐步走向郊区化，离主城越来越远，别墅第二居所的价值得以真正体现，购买者更注重别墅自身的山水景观环境和周边的自然资源环境在第二居所模式下，定制的优势更能得到充分的体现而且也只有以定制模式（在政策范围内）开发的第二居所别墅产品，才能实现消费者真正意义上的个性化需求这种别墅，无论在规划布局、户型空间、功能设施等方面，都不拘一格合肥别墅市场发展研究合肥别墅市场发展研究别墅市场发展研究别墅市场发展研究/ /发展阶段发展阶段合肥别墅市场的发展，大致可划分为三个阶段合肥别墅市场的发展，大致可划分为三个阶段20082008年以来，大量外来品牌进入合肥市场，年以来，大量外来品牌进入合肥市场，带来了先进的开发理念，将合肥别墅产品推上了一个新的台阶。

带来了先进的开发理念，将合肥别墅产品推上了一个新的台阶第一阶段第二阶段第三阶段u时间段：02年以前u以城市中心型别墅为主以城市中心型别墅为主u多分布于占有资源的城市中中心稀缺地段心稀缺地段u产品类型以独栋、联排为主，产品档次一般u客户以市区的高端客户为主u价格约为当时全市均价的一倍左右u典型项目：琥珀山庄、世纪家园等u时间段：02年—08年u城市中心型、资源型、度假城市中心型、资源型、度假型等别墅并行发展型等别墅并行发展u呈现多点分布多点分布的模式u产品形态开始多元化，独栋、联排、双拼、叠加等别墅类型出现u合肥市以外客户和投资型客户比重进一步增加u5000-12000元/㎡u典型项目：维也纳森林、绿色港湾、玫瑰绅城等u时间段：08年以后u资源型为主、度假型为辅成为未来合资源型为主、度假型为辅成为未来合肥别墅市场发展的趋势肥别墅市场发展的趋势u向占有资源的区域占有资源的区域发展，如临近大蜀山、巢湖、董铺水库区域u产品形态进一步多元化，国内领先的别墅产品被复制u合肥市以外客户和投资型客户比重进一步增加u由于占有资源的稀缺性，别墅的价值将进一步拉升u 典型项目：半岛1号、绿城玫瑰园等别墅市场发展研究别墅市场发展研究/ /发展格局发展格局半岛半岛1 1号号玫瑰绅城玫瑰绅城万振紫蓬湾万振紫蓬湾名流高尔夫名流高尔夫棠溪人家棠溪人家玫瑰园玫瑰园内森庄园内森庄园绿色港湾绿色港湾南山郡南山郡高尔夫高尔夫中房兰郡中房兰郡中铁瑞园中铁瑞园逍遥苑逍遥苑阿奎利亚阿奎利亚竹丝苑竹丝苑金色池塘金色池塘蜀山明筑蜀山明筑乡村花园乡村花园金星家园金星家园御景山庄御景山庄星港湾星港湾和庄和庄新加坡花园新加坡花园维多利亚维多利亚琥珀山庄琥珀山庄碧湖云溪碧湖云溪城市中心地带别墅开发基本完成，受包河高端个案别墅拉动，别墅分布已从大蜀山转移至包河区，别墅市场格局已明显向占有自然资源的城市外围空间发展，如西北水库周边、紫蓬山、巢湖等区域。

合肥别墅市场整体呈现合肥别墅市场整体呈现““西延伸、北拓展、东少量，南发展西延伸、北拓展、东少量，南发展””的格局别墅市场发展研究别墅市场发展研究/ /发展格局发展格局城市近郊圈层的泛城市别墅开发启动，且发展基础已经夯实；别墅市场将进一步向城市城市近郊圈层的泛城市别墅开发启动，且发展基础已经夯实；别墅市场将进一步向城市远郊圈层拓展，别墅物业的供应特征已明显由第一居所向第二居所转变远郊圈层拓展，别墅物业的供应特征已明显由第一居所向第二居所转变市场上别墅楼盘外推的半径逐渐加大，近郊低密度物业逐步向第一居所转变，城市远郊圈层的第二居所的开发，将成为未来别墅物业开发的主要趋势：半岛半岛1 1号号玫瑰绅城玫瑰绅城万振紫蓬湾万振紫蓬湾名流高尔夫名流高尔夫棠溪人家棠溪人家玫瑰园玫瑰园内森庄园内森庄园绿色港湾绿色港湾南山郡南山郡高尔夫高尔夫中房兰郡中房兰郡中铁瑞园中铁瑞园逍遥苑逍遥苑阿奎利亚阿奎利亚竹丝苑竹丝苑金色池塘金色池塘蜀山明筑蜀山明筑乡村花园乡村花园金星家园金星家园御景山庄御景山庄星港湾星港湾和庄和庄新加坡花园新加坡花园维多利亚维多利亚琥珀山庄琥珀山庄碧湖云溪碧湖云溪城市中心地带城市近郊别墅市场发展研究别墅市场发展研究/ /发展方向发展方向发展阶段别墅市场发展的第一阶段别墅市场发展的成熟阶段距离感到合肥市中心在20分钟以内到合肥市中心在30分钟至1小时；诉求点与城市的紧密结合，城市生活俯拾皆是；拥有一定的自身打造资源；度假休闲概念的完美延伸，满足城市经济发展到一定程度后高端客户的必然需求；发展前景城市核心区土地的稀缺性，稀缺性正为其未来的最大优势；区别于传统的发展概念，和一些不可替代资源占有，代表着别墅的未来发展方向；发展特色特色倾向已经越来越少，同质化越来越严重；结合区域发展属性，是互相促进的一种发展态势；代表案例玫瑰绅城、碧湖云溪元一水果墅、半岛一号、万振紫蓬湾、名流高尔夫可挖掘的山、水资源是别墅最大的优势和卖点依赖资源解析：板块项目名称依托资源项目定位包河区绿色港湾淝河及自身规划的主题公园超大型滨湖国际人居公园高新中房兰郡墨荷园、湿地公园、城市森林公园、董铺水库、大房郢水库安徽首席湿地公园别墅领地庐阳区半岛一号1700亩梅冲湖天然水域，临湖退让绿化公园200万平米世界级湾区经开区翡翠湖玫瑰园近1000亩翡翠湖，大学城中国首席法式合院独栋别墅高新区万成南山郡大蜀山、人工湖、柏堰坝水库蜀山南唯一原生态千万级城市山景墅政务区内森庄园东南角的天鹅湖，中央河景观带城市中央第一居所，传世庄园紫蓬山名流高尔夫庄园紫蓬山景观、高尔夫紫蓬山、高尔夫、山水纯墅别墅市场供应特征分析别墅市场供应特征分析/ /依托资源依托资源区域项目总建面积（万平方米） 可售面积（万平方米） 其中别墅未来供应（约万平方米） 庐阳区半岛一号76/25中铁瑞园200/1.5经开区绿城玫瑰园60/7.5包河区绿色港湾//3滨湖区棠溪人家811蜀山区中房兰郡20/4万成南山郡1615.38政务区内森庄园2719.310紫蓬山名流高尔夫庄园45/40合计100整个别墅市场上后期有100多万量体的别墅未被消化，后期别墅市场供应主要集中在紫蓬湾与董铺水库周边两大区域。

别墅市场供应特征分析别墅市场供应特征分析/ /供应量供应量目前市场在售独栋总价在1000—2000万，双拼总价在400—800万，联排总价在300—600万别墅市场供应特征分析别墅市场供应特征分析/ /面积区间与总价面积区间与总价项目名称面积区间（平方米）价格（约万元/平方）总价区间（约）独栋双拼联排内森庄园联排：230—4002-3//650万—2300万万成南山郡联排：600—7001.3—1.9独栋楼王2000万/800—1000万中铁国际城联排：330—360独栋：2.6—2.8双拼：2.2联排：1.8800—1000万700—800600棠溪人家双拼:230-370双拼：2.5-3/500—1000/半岛一号联排：220—3001.3-1.4/280—420280—420绿色港湾联排:280—450双拼 ：1.5联排：1.3/420—680360—590区域项目区域分布年龄区间职业分布购买用途庐阳区半岛一号省内、市区35—55岁企业老板、国家政府官员、个体老板自住/投资中铁瑞园省内、市区35—50岁企业老板、政府官员居住包河区绿色港湾省内、市区40岁以上企业大老板、政府高官投资蜀山区万山郡省内、部分市区40岁以上企业主、金融高管居住中房兰郡省内、部分市区40—50岁企业老板、政府官员自主/投资政务区内森庄园省内、部分市区40岁以上企业、私营业主自住滨湖区棠溪人家省内、市区40岁以上企业大老板、政府高官自主/投资购买别墅的客户群区域性不强，高端产品购买的客户层次面较窄，主要为省内与合肥企业老板、政府高官、金融高管、个体老板。

别墅市场供应特征分析别墅市场供应特征分析/ /客源分析客源分析区域项目名称建筑形态建筑风格高新/蜀山万成南山郡独栋/联排意大利名流高尔夫庄园独栋/联排/院落别墅/中房兰郡联排英伦经开绿城玫瑰园独栋/联排/院落别墅法兰西合院政务内森庄园独栋/联排/庐阳半岛一号双拼/联排英伦中铁国际城独栋/双拼/联排 地中海包河绿色港湾独栋/双拼/联排西班牙滨湖棠溪人家独栋/双拼/联排徽派市场供应主流以双拼与联排别墅为主，兼有少量独栋，欧式建筑风格占据市场主流，棠溪人家的徽派风格尝试饱受诟病别墅市场产品特征分析别墅市场产品特征分析/ /建筑风格建筑风格别墅市场产品特征分析别墅市场产品特征分析/ /产品亮点产品亮点合院住宅的庭院通过降低层数及通过建筑和连廊围合可以阻挡周围住宅对庭院空间的视线干扰；厚重典雅的立面利用地下室的空间面积，设置工人房，娱乐室，多功能房间，地上布置多重庭院别墅市场发展研究别墅市场发展研究/ /总结总结u发展格局：传统别墅板块开发基本完成，别墅市场格局已明显向城市外围占有资源的区域发展，具有第二居所性质的休闲度假类别墅代表着合肥别墅市场未来的发展方向；u供应特征：别墅供应主要以在售别墅剩余体量为主，未来供应量较为充足，200-300平米接受度较高；u产品特征：市场产品主要以双拼与联排为主，兼有少量独栋，除了对稀缺资源的占有外，受品牌开发商影响，产品开始由以建筑风格、会所、环境为代表的产品层向以服务、人文、体验为主的外延产品层发展；竞争对手分析：竞争对手分析：鉴于合肥别墅市场的特性，从区域客户竞争、别墅客户竞争和高端客户竞争等不同维度，可以将项目的竞争格局锁定在一级竞争对手、二级竞争对手和其它竞争对手三个层面来进行研究。

半岛半岛1 1号号中房蓝郡中房蓝郡绿色港湾绿色港湾万城南山郡万城南山郡绿城玫瑰园绿城玫瑰园一级竞争对手研究一级竞争对手研究/ /半岛一号半岛一号占地占地15001500亩的亩的““半岛一号半岛一号””，环绕，环绕17001700亩的梅冲湖私家湖面，分三期开发，旨在将其打造亩的梅冲湖私家湖面，分三期开发，旨在将其打造成合肥首个世界级成合肥首个世界级““湾区物业湾区物业””项目项目项目概况楼盘名称半岛一号开发商安徽西湖新城置业有限公司总建面70万平米容积率0.91建筑形态双拼、联排、叠加、花园洋房、公寓建筑风格英伦风格建筑体量单体别墅3.5万㎡，联体别墅30万㎡高层小高层10万㎡，多层花园洋房15万㎡商业及其他3万㎡销售现状推售情况在售小高层5、6号楼，面积128-144㎡，均价5000元/㎡在售花园洋房29、30号楼，均价5500元/㎡，69号楼均价6000元/㎡，面积119—173㎡一期别墅售罄，二期歌德岛双拼、四联排别墅，200-300平米不等，均价13000-14000元/㎡平米社区配套1500平米学校和1.1万平米的商业街，9000平米的中心岛私家俱乐部、商业中心一级竞争对手研究一级竞争对手研究/ /半岛一号半岛一号引进世界级富豪生活元素引进世界级富豪生活元素在安徽首次引进游艇俱乐部、岛居、英式管家服务等世界级富豪生活元素绘制世界级游艇湾区的生活范围u一个港湾u一座私家岛屿u一所私人俱乐部u三个游艇码头u一个国际商业中心u以被誉为“世界第八奇观”的迪拜“棕榈岛”为创意原型，旨在将其打造成为合肥唯一的世界级湾区物业。

u环绕梅冲湖拥有线湖景和纯美绝伦的4000米湖岸线，最大限度近距离唱响美丽湾景总体规划：以环湖湾区为规划原型，以游艇社区为生活原型开发理念：引领合肥步入国际化湾区时代9万平方米的私家岛屿，它将作为高尔夫练习场地向半岛一号会员开放，同时岛上还配备9000㎡的三层私人俱乐部，并在整个社区建造三个游艇码头方便业主出行同时还将在部分区域构建私人游艇码头半岛一号独享的半岛一号独享的17001700亩原生梅冲湖水域正是它的稀缺性所在亩原生梅冲湖水域正是它的稀缺性所在一级竞争对手研究一级竞争对手研究/ /半岛一号半岛一号建筑设计：建筑设计：英伦风情景观设计：景观设计： 58万平米生态景观园林、1700亩梅冲湖，在大面积私享珍贵水资源的基础上，充分提升资源效率，：临湖退让绿化公园，以湿地为肌理与北部城市生态保护为第一要素，社区内部水景与绿景相结合，大型乔木和灌木绿化景观将给人尊贵的英式贵族生活享受英式大草坪项目概况楼盘名称绿色港湾开发商安徽众安实业总建面28万平米容积率0.35建筑形态双拼、联排、独栋、花园洋房建筑风格北美规划设计华海国际（香港）设计公司销售现状推售情况联排别墅均价13000元/平米左右，双拼15000元/平米，280-450平米户型。

洋房所剩房源不多，均价5300元/平米社区配套五大原生主题公园：高尔夫运动公园，乡村生态公园，原生湿地公园，梦幻儿童公园，郊野垂钓公园三大休息运动中心：网球运动中心，休息运动中心，青年拓展中心三重时尚商业街区：世界美食街区，艺术创意街区，婚庆文化街区二级竞争对手研究二级竞争对手研究/ /绿色港湾绿色港湾以以““异域风情小镇异域风情小镇””主题为开发理念的大型休闲旅游度假社区主题为开发理念的大型休闲旅游度假社区将1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度社区，在构建休闲旅游平台的同时，推动旅游房地产业、主题酒店业、主题商业、特色文化产业的链接开发，形成一个完整系统的产业集群定位为具备城市别墅和资源别墅双重属性的欧洲风情小镇，将合肥休闲度假别墅理念推向定位为具备城市别墅和资源别墅双重属性的欧洲风情小镇，将合肥休闲度假别墅理念推向新的高度；但主要依靠人工打造的休闲度假要素为核心驱动力，缺少纯正的休闲度假氛围新的高度；但主要依靠人工打造的休闲度假要素为核心驱动力，缺少纯正的休闲度假氛围二级竞争对手研究二级竞争对手研究/ /绿色港湾绿色港湾规划理念：规划理念：开发骨架由绿色道路系统与水系景观系统组合而成。

小镇中心广场以及一条延伸的多功能步行街是总体规划的主轴线““五园一湖五园一湖””生态旅游线生态旅游线包括生态湿地公园、情人园、运动拓展中心、艺术大世界、国际度假社区五个主题游乐园区和一个大型人工生态湖泊；将异域风情和中国本土文化完美结合，呈现教堂婚礼、水上运动、儿童游乐园、野营基地、青少年拓展中心、黄梅戏艺术中心、艺术画廊等丰富多彩、形态各异的游乐项目以游为主，以居为辅，旅游居家，相得意彰二级竞争对手研究二级竞争对手研究/ /中房兰郡中房兰郡项目概况楼盘名称中房兰郡开发商中房合肥公司总建面20万平米容积率1.21建筑形态双拼、联排建筑风格英伦周边配套墨荷园、湿地公园、城市森林公园三大公园的及董铺水库、大房郢水库两大外围水系销售现状推售情况在售2#、3#、5#、6#、8#和9#等6栋联排别墅，共计34席，销售10套，价格在11000-15000元/㎡近期预计加推60套别墅安徽首席湿地公园别墅领地安徽首席湿地公园别墅领地——社区内有城市别墅、高层、商业中心、配套幼儿园，是现代复合型建筑群，囊括了居住、审美、娱乐、休闲、文教、游憩等各种功能与体验项目采用原味古典的英伦联排建筑，采用纯手工打造的面砖饰面，其他竞争对手研究其他竞争对手研究/ /绿地内森庄园绿地内森庄园总建27万平方米，在占地14万平方米，别墅区容积率0.62，绿化率40%；目前在售二期D区400-1000平米别墅，联排、独栋。

总价650万—2300万，均价约18000元/㎡-30000元/㎡不等绿地内森庄园相关配套绿地内森庄园相关配套9 9大建筑科技系统、大建筑科技系统、 8 8大智能控制系统、大智能控制系统、 主打低碳科技生态豪宅主打低碳科技生态豪宅◆ 8 8大智能系统：大智能系统： ①家庭安全防范报警系统（红外报警、窗磁报警、煤气报警、紧急按钮） ②离线式智能巡更系统 ③地下停车管理系统 ④公共背景音乐系统 ⑤美国Honeywell彩色7英寸室内智能终端对讲系统 ⑥美国Honeywell彩色LCD高清晰厨房电视系统 ⑦美国Honeywell浴室专用对讲系统 ⑧法国莱克米电子围栏周界报警系统 ◆ 9 9大科技系统：大科技系统： ①地源热泵（低碳）空调技术系统 ②顶棚辐射制冷系统 ③地板辐射制热系统 ④置换新风系统 ⑤太阳能热水（低碳）供应系统 ⑥抗干扰隔音降噪系统 ⑦节能外墙保温系统 ⑧高效节能隔热外窗系统 ⑨外遮阳系统 其他竞争对手研究其他竞争对手研究/ /万城、南山郡万城、南山郡万城、南山郡万城、南山郡————城市半山别墅群，合肥层峰们的豪宅生活地。

u以地段、生态和建筑品质为核心，打造城市半山别墅群u采用欧洲新古典主义建筑风格，屋顶采用了别墅传统的四坡顶，配以连廊、露台、花池u外立面采用天然花岗岩石材干挂u考虑到老人及儿童孩的交通便捷需求，每栋别墅都专设一部室内电梯 u每栋别墅都充分依托环境，自然错落布置了五重庭院，配以独特的景观绿化竞争对手研究总结竞争对手研究总结随着市场的不断发展与品牌开发商的进驻，带动了别墅市场的产品升级与创新，产品升级也带动客户升级进入了良性的发展通道，高端客户的需求不断被激活，目前行业处于快速发展阶段，供应量较大，别墅市场项目之间的竞争已并非是并非是单纯的价格之争单纯的价格之争，而是主要围绕着资源关系、服务、文化、特色资源关系、服务、文化、特色及产品力等方面而展开的同类型客户的争夺竞争及产品力等方面而展开的同类型客户的争夺竞争本项目拥有稀缺的湖景资源，未来的发展应沿着高文化附加值的方向，将产品与资源完美融合提升产品力，同事在充分借势前期半岛一号等项目的区域带动的基础上，挖掘隐性客户并且带动客户提升，实现项目的良性发展按收入水平划分合肥别墅市场客户为顶端、高端、中按收入水平划分合肥别墅市场客户为顶端、高端、中高端，他们的置业需求特征有着明显的区别高端，他们的置业需求特征有着明显的区别类别职业行为及生活特征置业特征产品需求总价顶端ü私营企业主ü房地产企业老总ü顶级生意人ü主ü很有钱，追求意境和品质ü多次置业，稀缺资源的占有者ü意向：独栋等纯粹的别墅产品1000万以上高端ü高级公务员ü高端生意人ü垄断企业高层ü很有钱ü好面子，讲究身份ü圈层活动，喜欢富人扎堆ü眼界开阔，不满足于现有的居住环境ü多次置业，景观资源的占有和专享ü对价格敏感性低，能承受高价位ü关注身份，圈层评价、口碑ü小独栋，双拼或大面积产品ü环境好、生活便利ü产品功能空间完整，并要有创新和设计亮点，尺度保证舒适500—1000万中高端ü中小型企业主、生意人ü垄断企业中高层ü周边县市高端客户ü有一定的财富积累ü不满足于现有的居住环境，希望有更好的环境，更高的产品品质ü有居所，但不满意，改善型意愿强烈ü关注总价、环境、地段等ü意向：ü联排ü关注资源、产品品质及户型舒适性300万以上通过细分客户群体特点及置业目的分析，确定客通过细分客户群体特点及置业目的分析，确定客户群体的主要购买物业户群体的主要购买物业顶端顶端高端高端中高端中高端客户群体置业目的主要购买物业占有型的富豪圈层追求卓越的富裕阶层改善生活的小富阶层追求品质的投资+自住圈层进军省会的周边富裕圈层强势生活资源的占有强势生活资源的占有生活方式的追求生活方式的追求改善居住环境改善居住环境看中升值潜力看中升值潜力向往省会及追求品质生活向往省会及追求品质生活独栋、双拼联排、双拼联排、叠加独栋、联排、双拼联排、叠加、洋房占有型的富豪圈层占有型的富豪圈层他们是他们是————金字塔的顶层人士；历练丰富、眼界高、视野广；重视身份与尊贵感；从容、淡定；45岁以上。

他们喜欢他们喜欢————特定圈子的社交活动；品位高雅生活体会事业成功所带来的优越感私密、纯净的居住环境他们关注他们关注————报纸、户外广告，较少时间看电视圈子内的口碑他们是他们是————企业的中高层管理者，大学资深教授，私企业主，政府高官；财富积累中，经济实力强；事业处于稳定上升，忙碌但自由；对生活形态的追求有独到的见解；35—45岁他们喜欢他们喜欢————结交不同圈子的朋友，心态开放有格调、有品位的生活；运动、休闲，体会辛勤工作后的闲适他们关注他们关注————报纸、户外广告、特定时段的电视节目；圈子内的口碑；开发商的信誉追求卓越的富裕阶层追求卓越的富裕阶层他们是他们是————企业的中高层管理者，泛公务员，大中型企业白领，自由职业者；比较年轻，财富处于上升阶段；工作繁忙，受过良好教育，认同先进的生活理念30—40岁他们喜欢他们喜欢————有限的财富在多种消费中平衡，使他们更加关注性价比容易接受先进的生活理念，但更愿意为实质性的利益买单他们关注他们关注————报纸、户外广告、网络信息亲戚朋友的介绍开发商的信誉改善生活的小富阶层改善生活的小富阶层他们是他们是————先知先觉的中产阶层极具投资意识追逐利润，将房地产视为一种财富工具在房价普涨中享受到房地产投资带来的丰厚收益30—35岁他们喜欢他们喜欢————首先不是关注居住理念和体验，而是项目的升值空间在多种投资产品进行选择，最能吸引他们的是高企的回报率他们关注他们关注————报纸、户外广告、网络信息同为投资客户的推荐开发商的信誉追求品质的投资追求品质的投资+ +自住圈层自住圈层核心客户重要客户游离客户职业：追求卓越的富裕阶层目的：主要以自主为主，考虑固定资产投资收入：可承受总价200—500万元以上特征：30—40岁左右、身份感强烈、追求品位生活，善于接受新事物职业：改善生活的小富阶层目的：首次置业实力：可承受总价200万元左右特征：讲究格调、品位，注重居住品质的改善，向上发展的意愿强烈来源：周边县市和外地职业：有一定实力的公职人员及私营业主目的：为子女就读或就业实力：可承受总价100万元以上特征：35岁以上，有一定积蓄客户定位客户定位启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期开发周期开发周期规避风险、树立形象争夺全市高端，上中层客户资源大盘的自发驱动持续运营外部条件外部条件区域价值相对陌生，价值体系模糊市场竞争激烈，市场持续激烈竞争区域逐步发展，区域形象得到确立城市继续外扩区域逐渐发展成型，由远郊向近郊转变关键驱动力关键驱动力稀缺资源环境产品、景观发力营造竞争优势强势资源环境是核心竞争力城市发展，交通更为快捷发达配套完善资源环境型大盘的整体价值主力客户主力客户私营企业主生意人产品符合，面向合肥市场高端客户及其以上阶层产品更多元化，客户层面多样化项目客户群的演变过程项目客户群的演变过程。