房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（必考题）及答案（第23版）.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（必考题）及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.设立地役权通常会使（）A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B2.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法【正确答案】C3.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法【正确答案】A4.房地产估价是评估房地产的（）B.价格C.理论价格D.成交价格【正确答案】A5.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D6.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()A.一年B.两年C.半年D.无限期【正确答案】A7.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例A.3个以上B.5个以下C.3～5个D.3～10个【正确答案】D8.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%则该旧办公楼的价值为（）万元A.1553B.1679C.1850D.2034【正确答案】D9.（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【正确答案】A10.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印象【正确答案】A11.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元A.195B.210C.213D.217【正确答案】B12.下列房地产中，()包含无形资产A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市【正确答案】B13.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态A.现在B.未来C.过去D.B和C【正确答案】A14.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料【正确答案】D15.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B16.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A17.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量A.本质B.现象C.广义D.狭义【正确答案】B18.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D19.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。

A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近【正确答案】D20.正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化【正确答案】A21.对新建的经济适用住房出售价格实行()A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价【正确答案】A22.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【正确答案】A23.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元A.355B.435C.457D.465【正确答案】C24.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本【正确答案】D25.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【正确答案】B26.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。

A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法【正确答案】A27.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算【正确答案】C28.假设开发法最基本的公式是（）A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A29.报酬率为()与所投入的资本的比率A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C30.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B31.某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为（）A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【正确答案】A32.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。

A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用【正确答案】A33.运用成本法估价需要先估算出()A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润【正确答案】D34.下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【正确答案】B35.销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳【正确答案】B36.分支机构应当以（）名义承揽估价业务A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D37.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D38.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）A.成交价≤最高买价≤最低卖价B.最低卖价≤成交价≤最高买价C.成交价≤最低卖价≤最高买价D.最高买价≤成交价≤最低卖价【正确答案】B39.某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。

如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元A.452.83B.365.82C.220.24D.129.71【正确答案】A40.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A41.开发成本包括()A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费【正确答案】A42.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让【正确答案】D43.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。

A.35B.45C.48D.50【正确答案】A44.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使。